不動産担保ローンの審査基準とは？審査落ち・通らない理由やメリット・デメリットと審査が甘いランキング5選

不動産担保ローンでは、審査が必ず行われることから「絶対借りれる不動産担保ローン」は存在しません。

そもそも不動産担保ローンとは、所有する不動産を担保にして借入するローンのことです。

担保があるので低金利で融資を受けることができ、借入可能額も不動産の評価や申込者情報によりますが、比較的大きな金額を調達することができます。

今回は、不動産担保ローンを検討しているけど審査がわからない・不安という方に基準や評価のポイント、メリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

記事を読むことで、 不動産担保ローンの審査や申込から融資までの流れが理解でき、不動産担保ローン審査甘いランキングにて自分に最も適した金融機関を選んで借入することができます！

不動産担保ローンの審査基準

不動産担保ローンの審査基準は不動産の価値と申込人の返済能力、事業の将来性や安定性が鍵になります。

例えば、不動産の担保価値が高くても、ローンの延滞を繰り返している場合は審査落ちします。

さらに、事業の安定性や将来性があるとしても、 担保不動産が借入希望額に満たない価値と判断されれば、審査落ちします。

ローン審査は、申込人がお金を貸して問題のない人なのか、そして返済不能になっても債務が回収できるかを判断するのが目的です。

この章では不動産担保ローンの審査で見られる2つの基準を取り上げます。

不動産の担保価値

不動産担保ローンは名前の通り、所有不動産を担保にするので, 不動産の価値が借入金額に満たないと借入できません。

金融機関によって不動産の評価基準や評価方法が異なりますので、同じ不動産でも違う回答が出ることもあります。

主に不動産の担保価値の審査基準は、 不動産の時価や固定資産税評価額、相続税路線価が基準となります。

さらに、 不動産に抵当権が付いていないことも担保価値を決めるポイントです。

申込み前に、担保不動産がどのくらいの金額で不動産サイトに出ているか、固定資産税評価証明を閲覧するなど自分で調べることをおすすめします。

事業の安定性と借入状況からみる返済能力

不動産担保ローンの審査基準は申込人の返済能力と事業の収益性や安定性、決算状況を判断します。

申込人の返済能力は収入と他の借入状況や返済負担率を総合的に判断し、さらに 過去に延滞したことがあるかを個人信用情報機関に照会します。

万が一、個人信用情報に延滞履歴がある場合は、信用がないと見なされ、審査落ちする可能性があります。

さらに、事業向け不動産担保ローンの審査基準は、事業の安定性や事業計画や決算状況も審査します。

ローン借入で重視される事業の安定性とは、営業年数や事業規模、決算が赤字がないかが重視されます。

金融機関の場合は、 赤字決算や債務超過の場合は審査落ちもしくは借入金額の減額回答 になります。

しかし、ノンバンクの場合は決算状況よりも事業計画を優先的に判断し、過去の決算結果よりも将来の収入見込が審査基準になります。

申込みをする前に、 事業計画が将来的に収入が見込めると証明される根拠やわかりやすい事業計画を用意することで審査通過が見込めます。

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不動産担保ローンで審査落ちする・通らない理由

前の章では審査基準について解説しましたが、不動産担保ローンの審査に通らないケースもあります。

特に一番多い審査落ちポイントは書類の不備と個人信用情報に返済事故があるケースが多く、審査が進まなく、通らない原因になります。

さらに、住宅ローンのある担保不動産は、すでに抵当権が付いているので担保が低いと見なされる可能性があります。

ここでは、審査落ちする理由を紹介します。

提出書類に不備がある

ローン審査をするためには必要書類を提出する必要があります。

特に、源泉徴収票や確定申告の写しは、 所得証明や納税証明書と数字が一致しているか 確認します。

どれかの書類が揃っていないと、収入があることが証明できないので審査落ちになります。

そして、担保不動産の提出書類は種類が多いので、書類を集めるまでに時間がかかります。

例えば、 登記簿上の面積と図面に違いがあるなど、書類上に相違が見つかれば、不動産の価値を算出できない ため審査落ちになります。

申込書類を発送する前に漏れのないように、一つ一つ確認することが必要不可欠です。

住宅ローンが残っていることで不動産の価値が低い

担保不動産に住宅ローンが残っていると、不動産の価値が低く評価されます。

ローンを組む時に、すでに1位の抵当権を設定しているので、不動産担保ローンに抵当権をつけると順位が2番目になります。

債務の弁済ができる順番が2番目以降の場合、債務を回収できない可能性があります。

そのため、 金融機関の不動産担保ローンは、必ず優先的に債務が弁済できる1番抵当を条件とします。

しかし、担保不動産に住宅ローンがあっても申込みできるノンバンクがあります。

住宅ローンがある不動産を担保にしたい場合は、 ノンバンクの不動産担保ローン を検討することをおすすめします。

申込者の信用情報に問題がある

不動産担保ローンの審査では、申込人の過去の借入状況も確認します。

金融機関やノンバンクは必ず、 複数の個人信用情報機関に情報開示をしており、申込人の過去の借入履歴や返済状況照会 できます。

個人信用情報機関とは 銀行・カード会社・消費者金融などの貸金業者が加盟し、信用情報の情報開示をしています。
万が一、返済できなかった履歴が発覚した場合、審査落ちする可能性もあります。

個人信用情報は 個人で情報開示の請求が可能なので、借り入れする前に延滞の履歴がないか確認すること もできます。

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不動産担保ローンで審査が甘いランキング5選

不動産担保ローンで審査の甘い会社5選をランキング形式で紹介します。

今回のランキングで選定した不動産担保ローンのおすすめポイントは下記の通りです。

どの会社も借入に関する電話やインターネットで相談可能となっておりますので、まずは相談することをおすすめします。

不動産担保ローンで審査が甘いランキング第1位 AGビジネスサポート

引用：AGビジネスサポート|不動産担保ローン

AGビジネスサポートは 消費者金融のアイフルが提供する事業用融資に特化したノンバンク です。

特に不動産担保ローンの融資実績は年間3,000件と取り扱い数が多く、気軽に相談窓口があります。

そして、 開業資金や法人向けの運転資金ローンを取り扱っていますので、開業始めの方や一時的な運転資金が必要な方の融資も可能です。

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不動産担保ローンで審査が甘いランキング第2位 セゾンファンデックス

引用：セゾンファンデックス

セゾンファンデックスはクレジットカードのセゾングループの子会社で、主に不動産担保ローンの他にも不動産投資ローンや住宅ローンを取り扱っています。

審査時は 不動産の担保力を重視して審査するのが特徴 で、銀行で減額回答がでた場合や住宅ローン返済中の持ち家でも満額で融資実績があります。

さらに、全国の不動産を対象としているので、 地方の不動産を担保に設定すること が可能です。

不動産担保ローンで審査が甘いランキング第3位 アサックス

引用：不動産担保ローンのアサックス|事業者向け不動産担保ローンのご案内

アサックスは 不動産担保ローンをメインに取り扱っているノンバンクで年間1,000件以上の融資 を取り扱っております。

赤字決算や債務超過の方や、築古の担保不動産の融資実績があるので、 銀行の不動産担保ローンでお断りされた方 におすすめです。

WEB申し込みはもちろん、電話相談窓口もあるので手軽に融資相談ができます。

不動産担保ローンで審査が甘いランキング第4位 つばさコーポレーション

引用：つばさコーポレーション|不動産ビジネスローン

つばさコーポレーションは不動産担保にした融資を中心としたノンバンクで、投資資金やつなぎ融資なども多彩に取り扱っております。

即日融資が可能で、年齢制限なく申し込み可能なところが支持されています。

審査は甘くはないですが、 滞納をしている方や債務整理中の方の融資実績 があるので融資相談してみる価値があります。

不動産担保ローンで審査が甘いランキング第5位 日宝

引用：日宝|商品案内 不動産活用ローン

日宝は不動産担保ローンで40年の開業実績があります。

融資相談や申し込み方法がネットや電話、対面で可能なので柔軟な申し込みができます。

さらに個人・法人問わず、最大で5億円の融資が可能なので、大きな資金が必要な方におすすめです。

対象の担保不動産は全国対応で、土地が借地権や競売中の持ち家でも申し込みできます。

そもそも不動産担保ローンとは

不動産担保ローンは、 持ち家や土地、投資用不動産 を担保にして資金を借り入れできます。

不動産を担保にするローンは住宅ローンやリバースモーゲージなどありますが、 不動産担保ローンは借入用途が比較的自由であるのが特徴です。

さらに、カードローンなどの無担保ローンは、担保提供がない分、借入金額に成約がある場合や金利が10％以上と比較的金利が高くなります。

担保にする不動産は、 持ち家の他にも家族が所有する不動産や事業用不動産でも申し込み可能 です。

次の章では不動産担保ローンのメリットとデメリットについて詳しく解説します。

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不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンのメリットは、 無担保ローンより金利が低い点や大きい資金が借入できる点 などメリットがあります。

特に新規事業の準備資金や事業用不動産の購入など、大きな資金調達ができるので 事業拡大したい法人や個人事業主に最適な融資 です。

そして、不動産担保ローンは住宅ローンやリバースモーゲージより自由度が高く融資<できます。

この章では、不動産担保ローンのメリットについて詳しく解説します。

不動産を担保にするので金利が低くなる

無担保ローンは担保がない分、個人の収入で返済能力を判断します。

万が一、返済不能になった場合に担保になるものがないため、リスクヘッジの代わりに高い金利で借入します。

しかし、不動産担保ローンは 担保不動産があるので、無担保ローンより低い金利で借入可能です。

そして、100万円単位の借入希望の方でも、抵当権が付いても低金利で借入したいというニーズもあるので、 金利にこだわる方にも支持されています。

無担保融資と比べて融資金額が大きくなる

無担保融資と比較して、不動産担保ローンは最大融資額が億単位の金額を借り入れることができます。

不動産の評価結果によりますが、 市場価値の高い不動産を担保にする場合、1,000万円以上借入可能になります。

大きな資金が必要な事業資金や事業用不動産の購入を検討している場合、 不動産担保ローンで資金準備をすれば、より大きい投資が可能です。

返済期間が長く、長期借入ができる

不動産担保ローンは借入金額が大きいこともあり、 最大で35年の長期借入 ができます。

長期借入は<返済が長い分利息がかかりますが、低金利で長期借入の場合は毎月の返済額も少額になるので、売上が上がり、手元にお金が残る場合、繰り上げ返済も可能です。

金利が10％のローンと比較すると、 不動産担保ローンの方が月々の返済額が少ないので金銭的な負担も少なくなります。

低い金利で長期借入ができる不動産担保ローンを上手に活用することもおすすめです。

資金使途は自由の場合が多い

住宅ローンは個人が居住する住宅購入以外での借入ができませんが、 不動産担保ローンの資金用途は目的を問わない場合 が多いです。

事業資金の他にも 大きな納税資金や不動産担保ローンの借り換えが目的でも融資が可能になります。

個人向けの不動産担保ローンは事業や投資資金に利用できないので、 事業融資の場合は、事業向けの不動産担保ローン で申し込みします。

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不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンは、借入のコスト面や審査に時間がかかる点などデメリットもあります。

特に、返済不能になった場合には、持ち家がなくなる可能性があるなど損失が大きいデメリットも加味しなければいけません。

不動産担保ローンのデメリットについて、 注意点や対処法も含めて解説します。

融資金額の2%程度、諸費用・手数料が発生する

不動産担保ローンの借入で気をつけたい点が、借入金額とは別に諸費用や事務手数料が発生します。

諸費用とは、具体的に司法書士による登記代行費用や登録免許税、印紙税などです。

ローン借入する際に、 担保不動産に抵当権を設定する必要があり、抵当権の設定は、司法書士による立会いのもとで行われます。

そのため、登記費用と登録免許税などの諸費用が別途発生します。

さらに、ノンバンクの不動産担保ローンでは別途、事務手数料が借入金額の2％前後の費用負担があります。

特に、 1000万以上の借入額の場合の事務手数料は20万円の費用を支払うこと になり、借入金額が高額であるほど諸費用コストもかかります。

ノンバンクの不動産担保ローンを検討する方は、 諸費用などのコストも考えて申し込むことを推奨します。

不動産価値を評価するため審査に時間がかかる

不動産担保ローンの審査は不動産価値の評価に時間がかかります。

不動産価値の評価は、 金融機関によって評価方法が異なりますが、考え方としては審査時の時価で評価することが多いです。

さらに、不動産によっては登記上の面積と図面上の面積が異なっている、残置物や越境がある場合は調査が必要になります。

そのため、無担保融資のように最短即日で審査結果を出すことが難しいです。

早めの融資を希望する場合は、 申し込みの時点で事前の書類準備をすること を推奨します。

返済不能になると不動産を競売にかけられる

不動産担保ローンは返済不能になると、担保不動産が競売にかけられ、土地や持ち家などを失います。

申込人が返済不能となった場合、貸し手の金融機関やノンバンクは 担保不動産を競売に出し債務を弁済します。

買い手がついた場合、住む家がなくなり、生活基盤を失います。

万が一、返済が厳しくなった際には金融機関やノンバンクの債権回収の担当課に返済の相談に応じる可能性もあります。

不動産の競売を避けるには、 無断でローンの滞納をせずに、借入金融機関に資金計画の変更の相談をすることが必要です。

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不動産担保ローンの審査と流れ、必要書類

不動産担保ローンの申し込みをするには必要書類を提出する必要があります。

早めの書類準備をすることで、スピーディーに審査回答が出るので、早く資金を調達できます。

そして、ローン申し込みから審査を経て融資までの流れを把握することで、スピード感を持って借入できます。

不動産担保ローンの審査で提出する必要書類一覧

不動産担保ローンの審査をするためには、金融機関から求められる必要書類を提出します。

金融機関やノンバンクによって異なりますが、代表的な必要書類を一覧にしました。

申込人が個人事業主の方は確定申告の写し、法人の場合は2期分の決算報告書の写しが必要になります。

必要書類を素早く集めるためには、書類の発行元を確認しておくことが重要です。

特に証明書関連はネット取得ができないので、税務署や法務局に行かなければいけません。

特に間違えやすい点は税務署で取得すべき書類を市町村の税務課の窓口と間違えることもあるので、発行元の場所を間違えないようにすることも大切です。

不動産担保ローンの審査から融資までの流れ

不動産担保ローンは申し込みから多くの手続きを経て、借入金が入金になります。

この章では、ローン申し込みから融資までの一般的な流れについて解説します。

審査から融資までの流れは下記の通りです。

1. 事前審査の申込み
2. 事前（仮）審査
3. 本（正式）審査
4. 契約
5. 借り入れ

金融機関は事前審査の時点で、80％の段階で審査結果を出します。

審査状況によっては追加で書類提出を求められることもあり、回答までに時間を要することもあります。

そして、本審査を経て正式な審査結果が出ますが、 注意したいのが本審査中の大きな買い物や返済遅れです。

この場合、仮審査が通過しても本審査で審査落ちするケースもありますので、 審査結果が出るまで引き落としのミスや大きな買い物は避けること を推奨します。

審査の後は金銭消費貸借契約（金消契約）を行い、司法書士と同席で登記の立会いで契約を交わします。

契約が終わった後に指定された銀行口座に借入金が入金されますが、 最短で当日入金の場合もあれば、5営業日かかる場合もあります。

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不動産担保ローンの審査に関するよくある質問

不動産担保ローンについて、審査期間や審査落ちの内容など、多くの疑問点があると思います。
この章では、よくある質問について詳しく解説します。

Q：不動産担保ローンへの借り換えとはなんですか？

不動産担保ローンの借り換えとは、他の金融機関に現在借りているローンを乗り換えることを指します。

借り換えを行うタイミングは下記の通りです。

• 借入金利の低さ
• 返済方法に変える（例：元利均等返済から元金均等返済に変える）
• 返済年数を長くする

不動産担保ローンは長期にわたって返済するので、総返済額を軽減するために借り換えを検討する方もいます。

借り換えするためには、申込み先の金融機関の審査が必要になります。

その時点で 赤字決算の場合や借入の延滞事故を起こした場合 は審査落ちする場合もあります。

そして、借り換えには別途、融資手数料や抵当権の登記も行う必要があるので登記費用もかかります。

金利が低いだけで安易に決めずに、諸費用も含めた資金計画も考えた借り換えをおすすめします。

Q：不動産担保ローンの本審査で落ちる確率は？

不動産担保ローンの本審査で審査落ちする確率は、エビデンスがないので不明です。

本審査で落ちるケースは下記のようなケースがあります。

• 本審査中に延滞事故を起こした
• 買い物を分割またはリボ払いを使った
• その他未申告情報があった

申込人が審査中に大きな買い物をした、審査中に滞納情報が発覚したなど、申込時の借入内容と異なる情報によって本審査で落ちることが多いです。

ローン審査中の大きな出費は、できるだけ控えることを推奨します。

Q：ろうきんの不動産担保ローンはどういうものですか？

ろうきんの不動産担保ローンは銀行やノンバンクと同じ内容のローンになります。

借入条件が ろうきんの構成員でないと融資が受けられない、地域によっては管轄のろうきんが不動産担保ローンを取り扱っていない場合 があるなど制約もあります。

そして、ろうきんの不動産担保ローンは個人向け融資という立ち位置になり、事業や投資を目的とした借入はできないので注意が必要です。

Q：個人向けの不動産担保ローンはありますか？

個人向けの不動産担保ローンもあり、ビジネス用の違いは担保不動産の価値と個人の年収と返済能力が審査基準となります。

融資年率は金融機関やノンバンクで異なりますが、 セゾンファンデックスで融資年率6.8〜9.9％、融資金額 100〜3,000万円の融資が可能です。

借入用途は比較的自由ですが、投資資金や事業資金が目的の融資に使う事ができませんので注意してください。

Q：東京スター銀行の不動産担保ローンは審査期間がどのくらいですか？

東京スター銀行の不動産担保ローンは、審査期間は公式の商品ページに下記の記載があります。

原則として、お申し込み書類のご提出後１週間前後で、お電話もしくはメールにて回答させていただきます。

引用：東京スター銀行|スター不動産担保ローン お手続きの流れ・必要な書類

審査期間は提出後の1週間前後となっていますが、提出後とは 申込書類が完璧に揃っている状態 を指します。

万が一、 不足書類がある場合は1週間以上かかる可能性がありますので、早い審査結果を求める方は申込書類を前倒しで準備することが必須です。

Q：日宝の不動産担保ローンで審査落ちしたのですが、他のおすすめ金融機関はどこですか？

どの金融機関も審査基準を非公表なので一概に言えませんが、審査に落ちる要因は不動産の担保力の不足、決算状況が基準に満たないことが多いです。

上記のような場合におすすめな金融機関は AGビジネスサポート がおすすめ。

理由は 不動産が全国を対象としている、決算状況が赤字決算や債務超過、銀行リスケでの融資実績があるため です。

さらに、他の金融機関やノンバンクで審査落ちした場合の融資実績もありますので、WEBや電話で相談できます。

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不動産担保ローンの審査 まとめ

不動産担保ローンは個人の返済能力と担保不動産の価値を審査します。

審査方法は金融機関やノンバンクによって異なりますが、 担保不動産の評価が高くても、他の借入で延滞事故を起こした履歴があれば審査落ちします。

さらに、ローンの審査に落ちる理由として担保不動産が借入金額に満たない、個人の返済能力に問題がある他に、書類の不備があります。

特に不動産担保ローンは 申込人の年収の書類と不動産に関する書類の両方が必要なので、早めの準備が重要です。

不動産担保ローンは、無担保ローンより低金利で大きな資金を借り入れ可能ですが、 審査に時間がかかる点や返済不能になった場合は不動産を失います。

自由度が高く、高額な資金が調達できるのは不動産担保ローンの強みなので、メリットと注意点を熟知した借入をおすすめします。