リースバックで後悔した人のトラブル事例11選!罠とも言えるやばいデメリットやからくりと対策、利用者の口コミ・評判

千田紗代
千田紗代
更新日2023/6/21
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リースバック 後悔 アイキャッチ

リースバック後悔するトラブルとは?

リースバックのやばいと言われる理由は?

リースバックのからくりが知りたい!

この記事はリースバックのトラブルを避けたい方、後悔しないリースバックの活用法を知りたい方に役立つ記事です。

最近、ローンに頼らない資金調達方法として認知されているリースバックは、 持ち家などの不動産を売却し、売却後も賃貸住宅として居住できるサービスです。

しかし、リースバック契約をしても家賃が高くて払えない、更新しようとしたけど条件が合わなくて退去になり、実質騙されたなど思わぬトラブルもあります。

今回は、リースバックで後悔しない活用法や闇、何年住めるかなどについて解説します。

目次

リースバックで後悔するトラブル事例11選

リースバック 後悔 トラブル
引っ越しせずに、自宅を売却して資金が手に入るリースバックですが勝手に不動産を売却された、思ったより家賃が高くて住めないなど契約した後のトラブルが絶えません。

口コミサイトや比較サイトでトラブルとして挙げられる事例を紹介します。

リースバックで後悔するトラブル事例
  • リースバックの後悔① 家賃が払えない
  • リースバックの後悔② リースバックしている家を勝手に売却された
  • リースバックの後悔③ 買戻し金額が高すぎる
  • リースバックの後悔④ 修繕費の負担で揉める
  • リースバックの後悔⑤ 相続人と揉める
  • リースバックの後悔⑥ 定期借家契約の再契約を拒否された
  • リースバックの後悔⑦ 買取額が相場よりも安すぎる
  • リースバックの後悔⑧ リースバック契約を拒否された
  • リースバックの後悔⑨ 買戻し対応に応じてもらえない
  • リースバックの後悔⑩ リースバックにかかる諸費用が高すぎた
  • リースバックの後悔⑪ リースバックを依頼した業者が倒産した

リースバックの後悔① 家賃が払えない

リースバックで一番トラブルの多いケース家賃が払えないことです。

特に、賃貸借契約の更新時に家賃が高くなるケースが多く、契約当初の家賃で支払いできたけど、更新になって家賃が高くなり生計を立てられなくなったという方もいます。

リースバックで提案される家賃は、賃貸サイトで掲載されている家賃より高い傾向にあります。

さらに、家賃は相場ではなく、 賃貸人の言い値で設定できるので利回りを重視した家賃になります。

リースバックを検討する際には、 近隣の同じような物件の家賃の相場を調べるなど下調べをすることを推奨します。

リースバックの後悔② リースバックしている家を勝手に売却された

特に大きなトラブルになりやすいケースは物件を勝手に売却されたという事例です。

よくある事例は、一つ目にリースバック業者の事情により、他の方に売却されて賃貸契約更新を断られるという事例です。

リースバック業者は普通の不動産売買取引も行うので、購入した物件が高く売れると見込があれば賃借人に通知なく売却することもあります。

物件の売却に関しては、賃借人に通知なく売却することは賃貸借契約上、問題ありません。

貸主が知らない間に変わって不安になることもありますが、新しい所有者に通常通り、賃貸借契約が引き継がれます

しかし、大切な住宅を売却し、その後も賃貸借契約が続くことを考えると賃貸人に対して不信感が出ると思います。

最初にリースバック契約をした時点で、 再売買の予約契約書をとる などして約束させておくことも重要です。

リースバックの後悔③ 買戻し金額が高すぎる

リースバック業者や契約内容によって買戻特約があり、 住宅を賃貸として住んだあとに自宅を買い戻すことができます。
しかし、物件の買戻については住宅を売却したときより高くなり、一般的なリースバック業者の買戻価格は、売却価格の1.1〜1.3倍が目安と言われています。

さらに悪質な業者で買い戻しをした場合、 口約束で値段を伝え、実際には約束した金額より高額な買い戻し価格を提示します。

買い戻しを前提にリースバックを使う場合は、 必ず契約書に価格の条件を明記してもらうように交渉します。

リースバックの後悔④ 修繕費の負担で揉める

リースバックの賃貸期間が終了し、退去時の原状回復がなされず、修繕費用がかかるケースがあります。

賃貸住宅の退去でよくあるトラブルですが、リースバックでの賃貸借契約の満了による退去でも原状回復の義務は適用されます。

今まで長年居住していた住宅なのに、なぜ修繕費用が発生するのか違和感を感じることも少なくありません。

しかし、持ち家をリースバックした後は賃貸住宅となるので、退去の際には原状回復の義務が課されます。

修繕費の負担で揉めない方法は、 契約時に不動産の状態を双方で確認すること、原状回復ガイドラインを元に退去立ち会いすることを推奨します。

原状回復ガイドライン
2018年の民法改正により、国土交通省から賃貸住宅の退去に関する原状回復の明確な基準が制定されました。国土交通省ホームページから閲覧できます。

リースバックの後悔⑤ 相続人と揉める

相続でリースバックを活用する方も多いですが、リースバック後に相続人同士で揉めるケースがあります。

リースバック契約自体は、不動産の所有者本人が法定後見制度の該当者でなければ、家族の了承なく契約可能です。

しかし、相続発生時にリースバック契約で不動産の所有者が変更されているなど、トラブルになる例があります。

リースバックを契約を検討する前に、相続人となる家族に相談することを推奨します。

法定後見制度
法定後見制度は、障害や認知症の程度に応じて、「補助」「保佐」「後見」の3つの種類(類型)が用意されています。
法定後見制度においては、家庭裁判所によって選ばれた成年後見人等(補助人・保佐人・成年後見人)が、ご本人の利益を考えながら、ご本人を代理して契約などの法律行為をしたり、ご本人が自分で法律行為をするときに同意を与えたり、ご本人が同意を得ないでした不利益な法律行為を後から取り消したりすることによって、ご本人を保護・支援します。

引用:法定後見制度とは|成年後見はやわかり

リースバックの後悔⑥ 定期借家契約の再契約を拒否された

定期借家契約は期間が満了しても、賃貸人と賃貸人の双方で同意があれば再契約が可能です。

しかし、リースバック業者の意向によって再契約を拒否されることもあります。

リースバックの定期借家契約は、おおよそ2〜3年の契約期間の物件が多く、その後は再販します。

リースバック業者は、 物件を持ち続けるよりも高い価格で売却する方が利益になるため 、あえて再契約しない可能性もあります。

物件を買い戻ししたい場合は、 リースバック契約時に再売買の予約契約書も一緒に締結してもらうようにします。

MEMO
賃貸借契約には、定期借家契約と普通借家契約があります。定期借家契約は居住期間が定まっており、普通借家契約は基本的に居住期間が定められておりません。

リースバックの後悔⑦ 買取額が相場よりも安すぎる

リースバックで提案される買取額は、物件サイトで出回っている価格より安いです。

通常の不動産売却の場合は、物件の調査と客付けを行うのみで終わります。

しかし、リースバック契約の場合は、 周辺地域の相場と買取時のリフォーム代、賃貸にするための管理費用、将来売却できる予想価格を加味して売却価格を決めます。

さらに賃貸収入を目的とする業者は、買い取りする物件の利回りを重視して売却価格を決定するので、リースバックの買取額は相場より安くなります。

買取額を高くする方法は、 周辺地域の相場と家賃をしっかり把握し、交渉を重ねることが大事です。

リースバックの後悔⑧ リースバック契約を拒否された

不動産の買取額が住宅ローンの残債より下回っている場合はリースバック契約を断られてトラブルになることもあります。

リースバックは不動産を買い取るため所有者変更を行い、所有者を変更するには住宅ローンの抵当権を消して残債を完済しなければなりません。

買い取る不動産が住宅ローンの残債より低い金額で査定されると、残債を完済することができないためお断りされます。

残債に貯金をプラスして住宅ローンを完済するか、もしくはリースバック以外の資金調達方法で行うこと をおすすめします。

リースバックの後悔⑨ 買戻し対応に応じてもらえない

買取対応ができると説明されたにもかかわらず、業者が買取に応じずトラブルになるケースもあります。

リースバックを契約する際に、買い戻しの契約を行わず、口約束で終わってしまうと物件が転売されたり、事業者の都合によって買い戻しを拒否されることもあります。

買い戻しを前提でリースバック契約をする際には、必ず契約書に 再売買の予約契約書を作成し、明記しておくことが大切です。

特に買い戻し特約のあるリースバック業者は、リースバック会社とのあいだで 賃貸借契約書と再売買の予約契約書を同時に締結すること が多いです。

リースバックの後悔⑩ リースバックにかかる諸費用が高すぎた

リースバックは所有権を移転させるため、印紙代や登録免許税、司法書士の報酬等の諸費用がかかります。

諸費用は売却する不動産の規模によって異なりますが、築古の物件の場合は耐震補強の費用や測量に関する費用が追加で発生し、金額換算で100万円〜200万円以上になります。

契約前に必ず見積書を確認して、 登記費用以外の諸費用がかかるのか必ず確認します。

リースバックの後悔⑪ リースバックを依頼した業者が倒産した

リースバックをした後で大きなトラブルになりやすいのが、依頼したリースバック業者が倒産することです。

リースバック事業は、国土交通省の許可なく参入することが可能なので、宅建業者であれば誰でもできます。

しかし、事業者の経営状況が悪く倒産するリースバック事業を廃止し第三者に事業譲渡されると、物件は売却されて賃貸人は第三者になります

その場合、突然退去を命じられた、家賃が値上げされたなど思わぬトラブルも発生します。

倒産に遭わないリースバック業者を選ぶには、 リースバックの大手の事業者を選ぶ、取引年数が長いなど、倒産の心配がない事業者に絞って選ぶ方法 がおすすめです。

そもそもリースバックとは

リースバック 後悔 リースバックとは
リースバックは、 不動産を売却することでまとまった資金を受け取り、かつ引っ越ししなくても持ち家に居住できるサービス です。

さらに不動産担保ローンやリバースモーゲージ等で行われるローン審査がないので、誰でも契約できます。

仕組みは、契約者は 持ち家などの不動産を売却し、売却資金を得ることができ、賃貸契約として売却不動産に居住することができます。

リースバック業者は、不動産を買取り、賃貸住宅にして契約者から家賃収入が入ります。

買い取った不動産は、転売することができるので、家賃収入と売却利益を得ることができます。

今回のテーマは不動産ですが、自動車や事業用動産を対象としたリースバックもあります。

リースバックのここがやばい!デメリット3選

リースバック 後悔 デメリット
リースバックはやめた方がいいと言われる懸念点は、家賃が発生する、長く居住できないなどがあります。

リースバックを活用して、「こうなるとは思わなかった!」と後悔する方も少なくありません。

この章では、注意点も含めてリースバックのデメリットを項目に分けて解説します。

リースバックのデメリット
  • 家賃の支払いが発生する
  • 賃貸期間は2年程度と制限が設けられるケースが多い
  • 売却価格は相場よりも安くなりがち

家賃の支払いが発生する

リースバックで売却した後、毎月家賃の支払いが発生しますが、設定される家賃は地域エリアの相場より高めになります。

なぜなら、賃貸人であるリースバック業者は収益性を重視して家賃設定を行うからです。

リースバック業者も自宅に関する税金や維持費などの諸費用がかからないことを考えると、経費部分も合わせて家賃を設定し、利益を確保する必要があります。

家賃を抑える方法は、 複数社で見積もりを取得すること、査定時に売却価格を下げると同時に家賃を下げる交渉をすることが重要です。

賃貸期間は2年程度と制限が設けられるケースが多い

リースバックの賃貸借契約は、定期借家契約を採用している業者が多く、長くて2年〜3年になります。

個人によって異なりますが、特に高齢者の場合は2〜3年くらい居住し、その後は高齢者住宅に引っ越しされる方もいます。

しかし、 自宅を終の棲家にしたい方や相続したい方がいる場合は、普通借家契約にするかリースバックを選択肢に入れない方が良い です。

将来のライフプランを見越して、リースバック契約を検討することをおすすめします。

売却価格は相場よりも安くなりがち

リースバックで不動産を売却する場合、通常の市場価格より売却価格が安くなる可能性があります。

通常の不動産の売却取引の場合は、相場価格で取引しますが、リースバックでの売却は業者側のコストがかかる分、売却価格が安くなります。

売却を検討する際も住宅ローンの残債より売却価格が低い場合は、リースバックを断られる可能性もあります。

引越して売却するか、リースバックで今の物件に住むかを老後のライフプランを含めて判断します。

リースバックのメリット

リースバック 後悔 メリット

リースバックは持ち家を一度売却することで、まとまった現金が受け取れて、固定資産税や住宅の維持費がかからなくなります。

さらに、売却後も賃貸住宅として居住できるので、引っ越しする必要がないです。

ここでは、リースバックのメリットを詳しく解説します。

リースバックのメリット
  • 不動産を売却後に現金を受け取ることができる
  • 売却後も居住できるため引っ越しの必要がない
  • 住宅ローンや固定資産税などの維持費が不要になる

不動産を売却後に現金を受け取ることができる

老後資金や事業資金などまとまった資金を用意したい時にリースバックで不動産を売却し、
現金を受け取ることができます。

特に収入源が年金しかない場合は、 老後資金で大きなお金を確保したい方や、事業の運転資金を確保したい方は資金確保の選択肢になります。

不動産担保ローンやリバースモーゲージなど金融期間の融資と異なる点は、ローン審査がなく早めに資金調達が実現する点です。

特に、ローンの審査が通らない方にとって、選択肢の一つとして検討するのもおすすめです。

売却後も居住できるため引っ越しの必要がない

不動産を売却しても引っ越しする必要がないのもリースバックのメリットです。

特に、住み慣れた家を引っ越しすることで、住環境に馴染めなかったり、近所から噂を立てられたりと面倒な事もあります。

住宅をリースバックにすることで、毎月の家賃の支払いはありますが、環境を変えずに生活できます。

ご近所の方にも売却を悟られないように生活ができるのもリースバックのメリットです。

住宅ローンや固定資産税などの維持費が不要になる

リースバックは自宅を売却することになるので、住宅ローンや固定資産税等の維持費が不要になります。

本来であれば、住宅ローンを完済しても、固定資産税や住宅の維持費が発生し、その都度まとまった資金を支払う必要がありました。

リースバックにすることで、 売却後は賃貸住宅となり、固定資産税と住宅の維持費の必要がなくなります。

住宅に関する維持費や固定資産税の支払いが負担になっている方には、 リースバックにして、維持費や税金を家賃に充当させるという考えも一つの方法です。

リースバックで後悔しないためにできること

リースバック 後悔 できること
リースバックのメリットデメリットを解説しましたが、一番肝心なことはリースバックの契約内容を充分に認識し後悔しないことです。

この章では、リースバックで後悔しないためにできる対策を詳しく解説します。

リースバックで後悔しないためにできること
  • 契約期間や契約書などの重要項目は細かく確認する
  • 売却予定の不動産価値を把握しておく
  • 信頼できる買主・業者に依頼する
  • 必ず、複数の業者に見積りを依頼する

契約期間や契約書などの重要項目は細かく確認する

リースバックは、不動産売却し所有権がリースバック業者に移転され、リースバック業者が賃貸人(大家さん)になります。

売買契約はもちろん、賃貸借契約の種類と契約期間、家賃などの重要事項は、 認識の相違がないようにしておくことが重要です。

特に、不動産取引の重要事項説明は
難しい不動産用語を説明されたり、契約書の確認を細かく行うので、立ち会いに1時間以上かかります。

必ず、契約書の重要項目を確認してから、署名と捺印をします。

さらに、契約前に事前に提案書などの書類が貰える業者もあるので、 契約前に他の家族の方と相談しながら確認するのもおすすめです。

売却予定の不動産価値を把握しておく

リースバックを検討する前に、必ず売却する不動産の価値を確かめることです。

簡単に不動産の価値を調べる方法は、 物件サイトで同じ住宅の規模で同じエリアの住宅の家賃を調べるのが手っ取り早い ですが、該当する物件がない可能性もあります。

ここで、物件サイト以外に不動産の価値を調べる方法は、下記の3つです。

公示価格 年に1回、国土交通省が評価地点ごとに価格を決める
相続税路線価 年に1回、国税庁が公示価格の80%で評価します
固定資産税評価額 3年に1回、評価替えを行い、公示価格の70%で評価します

保有している不動産の価値を把握することで、 売却できる価格が想定できると有利な金額交渉ができます。

特に、リースバックは周辺の相場より低い査定額になりやすいので、 検討している段階で不動産の価値について調べておくこと が重要です。

信頼できる買主・業者に依頼する

リースバックで1番大切な事は、売却をお任せできる業者や担当者を選ぶことです。

トラブルになる多くの原因は、取引実績が少ない、さらに、業者そのものが対応する姿勢に欠けていることもあります。

業者選びをする際には、必ず 取引実績の多さやバラエティー豊かな取引事例がある会社 を選びます。

経験豊富な担当者が対応すると、お客様が不安になるところを熟知しているので安心して取引できます。

必ず、複数の業者に見積りを依頼する

リースバック業者の不動産の査定価格は特に決まりはなく、業者の言い値で決まります。

必ず、複数の業者から見積もりを取り、 どのくらいで売却できるか比較検討することを推奨します。

業者によって査定額に大きな差があるかも知れませんが、 賃貸借契約がどのような契約になるのか、賃料も必ず確認します。

実際にリースバックを利用した人の評判・口コミ

リースバック 後悔 口コミ
リースバック業者のサイトでは、リースバックを活用された方の声と利用事例しか書かれていない場合があります。

利用者のリアルな評判や口コミを参考にしたい という方も多いかも知れません。

この章では、業者の公式サイトやSNS、口コミサイトに投稿された口コミや評判を紹介します。

リースバックを利用した人の良い評判・口コミ

リースバックに関する良い評判や口コミのツイートを紹介します。

老後の資金の確保や年金しか収入がない方にとって、リースバックが選択肢の一つとしてツイートがありました。

リースバックは、まとまった資金の確保に困っている方に対する解決方法として紹介している内容が散見されています。

リースバックを利用した人の悪い評判・口コミ

一方で、リースバックの悪い評判や口コミのツイートを紹介します。

上記のツイートには、売却時に安く叩かれる、利用者の資金状況に対して、リースバックの利用が不向きという意見がありました。

悪い評判のツイートは、仕組みを批判しているわけではなく、売買価格を踏まえてよく検討することを推奨する内容が散見されています。

リースバックのネガティブな面に関するよくある質問

リースバック 後悔 よくある質問
リースバックのトラブルは、国民生活相談センターや国土交通省などに多く問い合わせがあります。

この章では、リースバックに関するネガティブな質問について解説します。

リースバックに関するよくあるネガティブな質問
  • Q:ハウスリースバックの闇とはなんですか?
  • Q:リースバックで騙されたらどうすればいいですか?
  • Q:リースバックの罠とはなんですか?
  • Q:リースバックは何年住めるの?
  • Q:ハウスリースバック業者が儲かるからくりが知りたいです

Q:ハウスリースバックの闇とはなんですか?

リースバックに関わらず、不動産業者は悪質な地上げ屋のイメージが強いため、ネガティブにイメージを持っている方が多いです。さらに不動産取引は知らない慣習や専門用語があるので、知識がなければ損をすることもあり、詐欺と思われている方も少なくありません。
特にハウスリースバックは、業者が物件価格を言い値で提示できる点にあります。
リースバック業者の立場であれば、安く物件を仕入れて、家賃で安定的な収入が入ればおいしい話です。
そして、契約者から買い戻ししたいと言われた場合、物件を高く買い取ってもらい、売却利益を得ることができます。
ハウスリースバックの闇は、業界共通の規則がないため、業者の言い値で取引できる点にあります。

Q:リースバックで騙されたらどうすればいいですか?

商品を騙されて購入した場合、8日間以内にクーリングオフを行うことで契約が無効になります。しかし、リースバックは不動産の売り手が契約者となるためクーリングオフの対象外になります。
万が一、リースバックで騙されたなどのトラブルに遭ってしまった場合は、下記の相談機関に問い合わせすることを強くおすすめします。

  • 国土交通省の専用窓口に相談
  • 国民生活センター
  • 裁判外紛争解決手続(ADR)

特に、国民生活センターや国土交通省での相談件数が多く、注意喚起を促す資料を作成しているので、契約締結の参考にすると良いですよ。

Q:リースバックの罠とはなんですか?

リースバックは、新規で参入事業者もいるため、悪質な取引を強要する業者もいます。
国民生活センターでの相談件数は多く寄せられ顧客対象が高齢者であることから注意喚起が出ています。
取引を強要する業者やしつこく勧誘する業者を相手にしてもご自身が損しますので、国土交通省や国民生活センター等の相談機関に連絡することをお勧めします。
そして、罠に陥らない一番の方法は、リースバックの仕組みと提示された契約内容を熟知することです。
さらに、メリットとデメリットを加味して将来のライフプランと合わせて契約を締結するようにします。

Q:リースバックは何年住めるの?

リースバックは、賃貸契約に制約がなければ期限なく居住できます。
しかし、ほとんどのリースバック業者の賃貸借契約は定期借家契約を採用しており、2〜3年で賃貸契約が満了する場合が多いです。
引っ越しせずに長く住みたい方は、普通借家契約があるリースバック業者を選ぶことをおすすめします。

Q:ハウスリースバック業者が儲かるからくりが知りたいです

本来、不動産業者は自分たちで顧客を見つけて、取引することで仲介手数料が入り、利益になります。
リースバックは、物件を安く買取できて、契約者から家賃収入が入る仕組みなので不動産を保有しても損はしません。
さらに、買い取った物件を高い価格で販売できれば、1つの物件で家賃収入と売却利益で儲けることができます。
リースバックは業者にとっては、物件を探さずに手に入り、保有していてもお金が入るので儲けが入るという点でおいしい商売です。

リースバックの後悔 まとめ

リースバック 後悔 まとめ
リースバックで騙されたり、トラブルに遭わないようにするためには、仕組みや契約内容を熟知してから契約締結することです。

自分一人で理解できない場合は、 家族や詳しい人と同行するようにするのも良い です。

そして、物件を買い取る前提で契約をする方は、 契約締結と同時に再売買の予約契約書と取り交わすこと、賃貸借契約を定期借家契約にしないなど契約前にできる対策 があります。

さらに、リースバック業者に問い合わせる前には、複数の業者に見積もりする、信頼できる担当者を選ぶなど慎重に進めることが重要です。

リースバックのトラブルを防ぐ方法は、契約締結時の内容確認が第一ですが、万が一トラブルに遭った場合、相談機関があるので泣き寝入りせずに相談することをおすすめします。

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