銀行からの融資で1,700万円の資金調達。自らの経験をもとに「借主のメリットに特化した不動産業」を営む、オリエ不動産グループ／代表 井出龍治氏

社長の生い立ち・起業ストーリーを教えてください。

家業（建築士）を継ぐため理系の高校に進学し、中央工学校の建築工学科に入学。諸事情により、通常より１年多く在籍することになります。なんとか卒業し、就職した先は上場企業のアミューズメント事業部でした。専門学校卒は自分だけで、学歴に負けまいと、ひたすら努力しました。その甲斐あってか、１年目から好成績を残すことができました。ただ、ものすごく良い会社でしたが、訳あって8ヶ月で退職することになります。
その後、起業を目指すため不動産会社に転職しました。独立資金を貯めるため、1日14時間勤務を続け、なんとか不動産の資格も取得し、契約関係の経験も積ませてもらい退社します。

25歳で大阪の焼鳥屋で修行をし、同年、地元大宮駅の西口で1店舗目をオープンすることになります。飲食経験ゼロで始めましたが365日休まずに営業した甲斐もあり、沢山の常連さんがお店の応援団になってくれました。翌々年には2店舗目を北浦和西口にオープン。さらに翌年には、北浦和店を倍の広さに増築、そして3店舗目も北浦和駅の東口にオープンします。
一気に30歳で年商数億円の会社の社長になりました。この頃は結婚もし、家も買って、子供も生まれた順風満帆な時期でしたが、社内の労務トラブルがあり、突然3,000万円の負債を抱え会社は倒産します。

その後は後輩の起業支援や一般の方向けの賃料削減セミナーなどを行っていました。飲食店経営の経験と不動産業の知識を活かす事ができると感じ、「借主のメリットに特化した不動産業」を開始しました。これが大反響を呼び、短期間で負債を完済することができました。
現在は、不動産仲介業を中心に、飲食店4店舗運営、不動産FC本部（代理店21社）運営やセミナー講師などを行なっています。

ここ最近で資金調達の事例があれば教えて下さい。

お客様が不動産を借りる段階で、家主や保証会社の審査があります。弊社で事業計画書を作成し、それをそのまま銀行融資で使用するということも何度かありました。ポイントは固定の収入をアピールするということです。変動売上だけでなく、固定の売上があると分かれば家主や銀行も安心します。

4店舗目を出店する際に1,700万円の借入を行ないました。事業計画書は私が作成しました。それに物件探しは私の本業でもあります。今までは日本政策金融公庫等からの借入でしたが、今回は初めて銀行からの借入を行ないました。希望額の1,700万円満額で融資が出ました。

成功のポイントがあれば教えてください。

融資額の全てが設備資金に充てるという点は大きかったと思います。また、私は家賃を下げる専門の仕事なので、保証金や家賃を下げることでの固定費の低減、また、店舗運営の過去の実績を認めて貰えたようで、特に問題なく融資を受ける事が出来ました。

逆に苦労した点があれば教えてください。

実は前期が赤字決算でした。赤字の理由は元々３店舗の運営で予算を組んでいたのですが、1店舗ビルの立て替えで営業が出来ない時期がありました。なので、直近の決算書は赤字を計上しました。現金が会社に無い訳ではありませんでしたし、そもそも赤字の理由が明確だったのが良かったと思います。
ただ、少し説明が必要だった点が苦労と言えばそうだったかもしれません。

御社のサービス・強み・特徴を教えてください。

飲食店を出店する為には、当然物件を抑えなければなりません。ただ、私自身が飲食店経営と不動産の両方の仕組を知っているのが強みです。そもそも、不動産って物件の借主と貸主の仲介をする仕事です。その該当物件の仲介手数料をもらい運営しているのが一般的な不動産業です。ただし、賃貸の不動産業の売上は管理物件の管理費用や更新料などが割と大きいのです。そう考えると、どちらかというと借主より貸主である大家さん寄りの不動産業者が多いでしょう。そういう、部分を知っているので、物件を探すときの仲介不動産の考えが大体分ります。
あとは、建物や立地の条件の相場があります。私はその辺をしっかりと抑えているので、大体家賃の相場と下限が分ります。よって、最大家賃を半額にしたケースが数件あります。仮に家賃が10万円下がるということは、単純に計画より10万円営業利益が増えるということですから、これは大きいですよね。
この不動産の賃料低減方法と飲食店経営のノウハウをどちらとも効果的に活用することができるのが弊社の強みですね。

今後の展望を教えてください。

飲食店経営においてですが、飲食業は店舗展開をしなければいけない業種です。不動産はやればやるほど売上が上がりますが、飲食店の場合は1店舗あたりの売上の上限がある程度分ります。1つの店舗で、従業員の給料が上がり続けるなんてあり得ないでしょう。ですから、ある程度複数の店舗を作っていって、どんどん企業規模を拡大して、料理が上手な人、パソコンが上手な人など、それぞれの得意なポジションを与えていき業務を生み出していくことが大事だと思っています。

ただ、私はオーナーなので基本的に目標は従業員で作ってくれと伝えていますね。何年後に何店舗にしたいのかは、私じゃなくて社員達が自分達の給与を上げる為にどうすればよいか？さらにそのためには、どのような社員を増やせばよいか？また、育てればよいか？を自分たちで考えてもらっています。

資金調達についてのアドバイスがあればお願いします。

まず、少しずつ、月1万円でいいから通帳を作って起業資金を貯めましょう。私は飲食の起業支援が多いのですが、相談に来る人の殆どが計画の時点で何も準備出来ていません。そうすると計画性が無いと見られます。ただ、毎月1万円ずつでも貯めている事で起業への思いは感じてもらえます。コツコツ貯めることで、お金とあなたへの信用も貯めることが出来ます。

また、事業計画については売上だけだと、どうしてもブレがでます。固定収入みたいなものを事業計画書に入れると、銀行を安心させる事が出来ます。例えば、物件の外壁の貸し看板、店内の自販機、メニューに広告など、「固定の収入があります。何もしなくても、とりあえずこれだけは現金が入ってきます」という部分を見せたり、現金ではなくても、広告媒体のラックを店舗に設置することで、得られるポイントを利益として見せたりすることも良いでしょう。何かしらの固定収入があり、またそのことを金融機関にアピールすることは大切です。

しかし、最初この考え方は飲食店の人達からは叩かれました。「せこいな！」って（苦笑）。
基本的に飲食で開業する人達は、料理やサービスに自信があって、そういう部分のアピールは一生懸命しますよね。「こんなお店を作って、こんな料理を出してこんなサービスが出来れば、これだけの売上が出ます！」って。

ただ、お金を貸す立場になって考えることも非常に大切ではないでしょうか。ですから、私が起業支援している方達へは事業計画書を作成した後、徹底してお金を貸す立場からの資金調達計画になっているかを、アドバイスしています。そして、固定の収入を得られる方法を考えてもらっています。

今後、起業を目指している人へのメッセージがあればお願い致します。

自分にウソをつかないことが大切です。起業するときはすごい不安になります。起業の支援をしていて思うのが、物件紹介などしていてもこの人は起業しないだろうなと、私が思う人は途中で起業支援を断っています。そういう人は、独立するということを言っていることがかっこいいとか、独立することがゴールの場合が多いですね。

結局そういう人達は、普段の生活の中で「このままでは一生ある程度のレベルにしかなれない」と、どっかで思っていて、それに対して「自分はがんばれば本来もっとやれるんだ」とか、「もっと良い人生が待っているかもしれない」って、自分に言い聞かせる為に「独立、独立」って言っているだけのように感じます。
独立ってそんなにスゴイことじゃありません。遥か先に自分のやりたいことがあって、やりたい事を実現する為の一つの方法に独立があるだけです。
会社の中に入っていて自分の夢が叶えられるならサラリーマンでもいいのではないでしょうか？自分の変な心の逃げ場みたいなところを作っていると、いつまでたっても本当の意味での独立はできないと思います。逆にマイナスの人生になっちゃうと感じます。本当にやるんだったらリスクを背負う覚悟を持って、ちゃんと自分と一回見つめ合って、本当に何をやりたいのかな？って、自問自答からスタートすることをお勧めします。

井出代表、本日はどうもありがとうございました。

オリエ不動産グループ | 借主のメリットに特化した不動産業
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