土地や家を担保にお金を借りるには？不動産担保ローンのメリット・デメリットや高齢者・ブラックリストが借りる条件と審査基準

この記事では上記のような悩み・疑問を抱いている方を対象にした内容になっています。

結論からお話しすると、 家や土地を担保にお金を借りるには、不動産担保ローン、住宅ローン、リバースモーゲージの3つがあり、審査や資金使途、金利などの観点から不動産担保ローンがおすすめです。

家を担保にお金を借りる場合は、金利は低くなる傾向にありますが、即日での融資が難しく、審査にも時間がかかります。

今回は家を担保にお金を借りるメリット・デメリットや必要書類と高齢者の利用条件などについて詳しく解説していきます。

申込の際に提出する必要書類やブラックリストの利用可否についても触れていますので、保有している家や土地を担保にしてお金を借りたい人はぜひ参考にしてくださいね！

土地や家を担保にお金を借りるとは？不動産担保ローンの特徴

不動産担保ローンは、土地や家を担保にしてお金を借りれる商品です。

本人の信用力と不動産の価値を合わせて与信判断するので、 カードローンなどよりも多額かつ低金利の融資を受けられます。

また、不動産担保ローンは資金用途が、事業資金以外であれば原則自由なので、生活資金などに当てられます。

なお事業資金目的の場合は、事業用の不動産担保ローンを展開している業者に申込してください。

不動産担保ローンは、以下のような悩みを持っている方におすすめです。

そもそも担保とは？

担保とは、お金を返済できなくなった場合に、代わりに取り立てする手段です。

担保を設定する理由は、お金を回収する手段を確保しておけば、貸し倒れリスクを回避できるためです。

担保の例として、家や土地、車、(連帯)保証人などが挙げられます。

なお、担保を必要としないローンとして「無担保ローン」、担保が必要なローンを「有担保ローン」と言いますが、有担保ローンの方が金利が低くより高額な借入をしやすいです。

家や土地を担保にお金を借りる方法

持ち家や保有している不動産を担保にして借入するには、下記の3つのローンがあります。

それぞれのローン商品について、 借入用途やローンの特徴、金利の面 で大きく違います。

次の章では3つのローンの違いについて詳しく解説します。

土地や家を担保にお金を借りる方法① 不動産担保ローン

不動産担保ローンは、所有不動産を担保にして資金を融資します。

借入目的は事業資金以外で自由に借入可能です。

不動産を担保にしている性質上、担保の評価を綿密に行うので審査に時間がかかります。

借入できる担保不動産の種類は、市街化地域の住宅の他に、宅地や事業用不動産（ビル、店舗）が対象です。

市街化調整地域や農地、山林は金融機関によりますが、申込みできないケースが多いです。

地方銀行などは該当地域の不動産を対象にしていますが、 ノンバンクは全国対応していない場合もあります。

土地や家を担保にお金を借りる方法② 住宅ローン

住宅ローンは自らが居住する住宅を購入もしくは建築するためのローンです。

不動産担保ローンのように住宅取得以外の借入用途で利用することができません。

住宅購入は国が積極的に推進していることもあるので、比較的金利が低く、住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローンの審査も土地や建物の審査を必ず行い、 自ら居住する住宅なのかを建物の間取り図から判断します。

店舗一体型や事務所が一体型住宅の場合は店舗や事務所の部分は融資を行わず、居住部分のみの借入になります。

土地や家を担保にお金を借りる方法③ リバースモーゲージ

リバースモーゲージは住宅を担保にして、リフォーム資金や老後資金などを借入できます。

ローンの仕組みは、 契約者が生存している間は毎月利息部分のみ返済し、死亡時に担保不動産を売却して一括返済する仕組み です。

死亡するまで、利息部分を毎月返済することによって担保不動産に居住できます。

しかし、契約者が死亡した後に不動産を失うことになるので、申込みの際には相続人の了承が必要です。

借入用途は金融機関のリバースモーゲージの場合、 住宅取得の他にも老後の生活資金など借入用途が比較的自由 です。

そして、リバースモーゲージでお金を借入を検討する場合は金利と不動産価格の下落、さらに長生きのリスクを考える必要があります。

60代くらいまでは働けるので返済の心配はありませんが、さらに高齢になると健康面に問題を抱えます。

70代、80代になっても返済し続ける能力があるのか、年金シミュレーションを行って検討する必要があります。

土地や家を担保にお金を借りるデメリットとリスク

土地や住宅などの不動産を担保にしてお金を借りると 家を失うなど大きなデメリット もあります。

そして、不動産を担保にするので、審査には時間がかかります。

当然、クレジットカードを作る感覚でお金を借りることができません。

必ず、借入する前には デメリットを認識すること が重要不可欠です。

この章では、家や土地を担保にしてお金を借りるデメリットを紹介しますので、資金を借りる前に念頭に入れておくことを推奨します。

デメリット① 審査から融資までに時間がかかる

家や土地を担保にしてお金を借りる場合は審査に時間がかかります。
理由は本人の収入面と不動産の担保価値を審査対象としているので、調査に時間がかかるからです。

ローン審査は、 万が一、返済が不能になった場合、債務が回収できる見込があるのか を判断します。

そのため、個人の返済能力とお金が回収できる不動産なのかをしっかりと把握します。

デメリット② 調査費用・事務手数料が高い

不動産担保ローンは事務手数料や調査費用が高いデメリットがあります。

金融機関やノンバンクによって異なりますが、借入金額の2％前後と消費税分を徴収されるケースが多いです

不動産を担保にお金を借りる場合、調査費用も別途かかってしまいます。

特にノンバンクの不動産担保ローンは、抵当権の順位を問わず申込みできる点など審査が緩和されているので人気ですが、 借入金額と別に事務手数料 がかかります。

他にも抵当権をつける必要があるので、登記費用や印紙代が発生します。

少ない借入金額の場合は 無担保ローンが総支払額が少ないこと もあるので、ローン総支払額の計算は必要です。

デメリット③ 返済できないと担保の家を失う

家や土地を担保にお金を借りるデメリットは、返済できないと担保の家を失うことです。

返済できなくなると、 債務を早く回収するために不動産を競売に出し 、売却したお金で弁済します。

競売で買い手が見つかった場合、不動産の所有者が変わるので家を出ていかなければなりません。

もし、返済が不能になった場合は 支払いを放棄せずに、必ず貸し手の金融機関に返済の相談をすること が重要です。

相談内容によっては返済計画の見直しや返済期間を延長する可能性も場合もあります。

デメリット④ 事業資金に使えない

家や土地を担保にしてお金を借りる場合は 事業資金には使えず、老後の生活資金やリフォーム資金など個人消費のみの借入 になります。

例えば、住宅のリフォーム資金や介護付きサービス住宅などの入居一時金などが該当します。

金融機関によっては、医療費や介護費用なども対象のケースもあります。

事業資金が目的の場合は事業用の不動産担保ローンを扱っている金融機関があるので、融資相談をすることをおすすめします。

家や土地を担保にお金を借りるメリット

家や土地を担保にしてお金を借りるメリットもあります。

不動産によっては 保証人を作らずに借入できる点や無担保ローンより大きな金額の借入と返済期間が長くできる点 などがあります。

この章では家や土地を担保にして お金を借りるメリットを項目に分けて紹介します。

メリット① 無担保ローンと比べて金利が低い

不動産を担保するローンは、無担保ローンと比べて 金利が低い のが特徴です。

無担保ローンは最大で金利が10％を超える金融機関や消費者金融もありますが、不動産担保ローンは担保があるので、 3.5％〜4.5％程 の金利で借入できます。

そして、無担保ローンは担保がない分、 債務を回収できなくなるリスクを避けるために金利を高く設定しています。

借入金額が多い場合や、月々の返済額を少なくしたい方は不動産担保ローンが有利になります。

メリット② 借入限度額が多い

家や土地を担保にすると、 大きな金額を借り入れること ができます。

借入できる金額は不動産の評価額の7割程度が目安です。

例えば、不動産の評価額が3,000万円と判断された場合、 借入可能な金額は2,100万円 になります。

不動産の評価査定が高ければ高いほど、借入限度額も大きくなります。

借入限度額は審査する金融機関やノンバンクによって異なりますので、 複数の会社で申込みして比較すること をおすすめします。

メリット③ 借入期間が長期になる

家や土地を担保にするローンは期間が最大35年と比較的長期で借入できます。

特に 1,000万以上の借入金額の場合、利息はかかりますが月々の支払いの負担が少なくなります。

大きな資金を借りたい方や月々の返済額の負担を抑えたい方 にとって、長期返済ができるのはかなりのメリットです。

但し、返済期間が長いほど利息もかかるので、返済計画を作成するなど注意が必要です。

メリット④ 保証人が不要になるケースが多い

家や土地を担保にしてお金を借りる場合は保証人が不要なことも多く、万が一、返済できなくなっても不動産を売却することで債務を弁済できます。

保証人が必要なケースは担保不動産を家族の不動産に設定する場合、所有者が連帯保証人になる必要があります。

保証人がいないまたは保証人を立てたくない方は、 不動産を担保にお金を借りる方法も選択肢になります。

メリット⑤ 資金使途の幅が広い

不動産担保ローンやリバースモーゲージは不動産取得に限らず、住宅取得資金や老後資金、お子様の住宅取得援助など資金使途を幅広く借入できます。
特に、高齢者の場合は、老人施設に入居する一時金の借入ができます。

事業資金や投資資金目的以外であれば、不動産担保ローンやリバースモーゲージは家を担保にして借入できます。

金融機関やノンバンクによって借入用途の制限がありますが、 不動産担保ローンやリバースモーゲージは資金使途の幅が広いです。

土地や家を担保にお金を借りる条件と審査基準

家や土地を担保にするローンの申込みには条件があります。

それぞれのローンや金融機関によって申込条件が異なりますが、共通する部分は下記の通りになります。

申込みできる方の条件として安定した収入があること、返済不能になっても担保不動産を売却できることが大前提になります。

そして、日本国籍であることや外国籍の方でも永住権があり、今後も日本に居住する予定の方と明記しています。

次の章では無職や高齢者の方でも不動産担保ローンで借入できるかを解説します。

無職やブラックリストでも土地や家を担保にお金を借りることはできる？

無職やブラックリストでも土地や家を担保にお金は借りられるケースがあります。

そのケースとは、 中小ノンバンク業者の不動産担保ローンに申し込むこと です。

中小ノンバンク業者の不動産担保ローンをおすすめする理由は、顧客獲得に注力しているためです。

そのため、無職やブラックリストの方でも審査を通す可能性があります。

無職やブラックリストの方は、中小のノンバンク業者が展開する不動産担保ローンに申し込んでください。

住宅ローン返済中でも家を担保にお金を借りることはできる？

住宅ローン返済中でも、条件付きで家を担保にお金を借りれます。

条件とは、借入可能額が住宅ローン残高を上回っていることです。

借入可能額は、不動産評価額の60〜80%が相場です。

3,000万円の不動産であれば、借入可能額は1,620〜2,160万円となります。

不動産担保ローンでは、物件の購入額を丸ごと借入できませんので、注意してください。

土地や家を担保にお金を借りる場合の借入可能額はいくら？

土地や家を担保にお金を借りる場合の借入可能額は、住宅購入額の50〜70%が相場です。

ただ、申込者の勤務先が大手企業、公務員などの場合だと借入可能額が増える可能性もあります。

土地や家を担保にお金を借りる場合は、不動産評価額と申込者の属性が評価対象になると覚えてください。

銀行など金融機関によって評価額が異なる可能性もある

借入可能額は、同じ物件だとしても金融機関ごとに異なる場合があります。

理由は、算定する担当者や評価基準が金融機関ごとに異なるからです。

例として、金融機関Aでは5,000万円の評価額が、金融機関Bでは4,500万円になる可能性があります。

不動産担保ローンの審査基準は業者ごとに異なりますので、 複数の金融機関を比較して決めるのが大切 です。

金融機関別で不動産担保ローンの限度額を比較

銀行とノンバンクで不動産担保ローンの限度額を以下の表で比較したので、ぜひ参考にしてください。

不動産担保ローンは、担保価値が大きい分カードローンなどに比べると大きい金額を借入できます。

不動産の評価方法は土地と建物で異なる

不動産担保ローンの審査に関係する不動産の評価は土地と建物で異なります。

例えば、土地の場合は 審査時の時価や固定資産税評価額など が審査基準となります。

そして、建物の場合は 固定資産税評価額の他に築年数、建築基準法違反の建物 ではないかを判断します。

建物と土地の評価について、 不動産担保ローンの審査で判断材料にする箇所 を解説します。

建物は構造・築年数・床面積の計算と固定資産税評価額が影響

建物の評価方法は建物の構造・築年数・床面積を調査し、さらに固定資産税評価額も合わせて査定します。

特に住宅の場合は築年数によって不動産の評価が下がる傾向にあります。

建物の増築を行い、建築基準法上の建ぺい率と容積率を超えている物件でないかも判断します。

建築基準法に違反をしている物件は担保価値が下がるので注意が必要です。

そして、 固定資産税評価額も不動産の価値を決める判断材料 になります。

固定資産税評価額は 3年に1回に評価替えを行うので、評価額が変動する 可能性もあります。

土地は時価・相続税路線価・固定資産税評価額が影響

土地の評価方法は、審査時の公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額によって判断されます。

下記の表は土地の評価方法を表にまとめています。

不動産担保ローンで使われる土地の評価方法は相続税路線価や固定資産税評価額を採用する金融機関が多いです。

これらの公的基準は、 証明書を取得するかホームページで価格を閲覧できます ので、申込み前に自分で確かめることも可能です。

土地や家を担保にお金を借りる際の流れ

土地や家を担保にお金を借りる際の流れは、以下の4つの手順になります。

申込に必要な書類なども紹介しているので、利用を検討している方はチェックしてください。

STEP1 不動産担保ローンを取り扱う金融機関を選ぶ

まずは、不動産担保ローンを取り扱う金融機関を選ぶ必要があります。

不動産担保ローンはメガバンクや地方銀行、ノンバンク(信販会社や消費者金融など)、ネット銀行などで取り扱っています。

下記の表で、不動産担保ローンのサービスがある代表的な金融機関と金額、金利を掲載しましたのでぜひ参考にしてください。

不動産担保ローンを選ぶ際は、あなた自身の融資希望額と照らし合わせながら金利、限度額を比較して選んでください。

STEP2 申し込みと必要書類の提出

金融機関を決めた後は、申込と必要書類の提出があります。

例として、住信SBIネット銀行不動産担保ローンの申込時の必要書類は、以下の通りです。

ここまでの必要書類はあくまで一例です。

他の金融機関だとさらに申込書類の提出を求められる可能性もありますので、事前に申込を検討している業者の公式サイトなどのチェックをしてください。

STEP3 不動産担保ローンの審査を受ける

必要書類の提出を済ませたら、不動産担保ローンの審査を受けます。

ローン審査では、不動産と申込者がそれぞれ問題ないと判断されれば、審査に通ります。

不動産のチェック項目は以下の通りです。

不動産の価値が高いほど、貸し倒れになった際のお金を回収しやすくなるので、 審査に通過する可能性が高くなります。

なお、住宅ローン残高が残っている場合は、審査に通りづらくなる可能性があるので注意してください。

申込者のチェック項目は以下の通りです。

継続かつ安定した収入の項目は、正社員かつ長年その企業に勤務をしている場合高く評価されます。

逆に非正規雇用のアルバイトやパートの場合は、評価がどうしても低めに見られます。

現状の借入や返済履歴は、返済能力があるかの判断基準となります。

例として、借入が多い、過去にローン返済で延滞を起こしたことがある場合は、審査に通りづらくなるので注意してください。

STEP4 契約手続きと融資

審査に通過すると、契約手続きと融資が行われます。

契約時は、書類の提出と印鑑が必要になりますので、 審査期間中にあらかじめ準備しておくのがおすすめ です。

融資されるお金は、銀行口座に入るので、実行日に振り込まれているかどうか確認してください。

実際に融資が実行されていれば、不動産担保ローンの申込は完了となります。

高齢者が土地や家を担保にお金を借りるならリバースモーゲージがおすすめ！

高齢者が土地や家を担保にお金を借りるなら リバースモーゲージがおすすめ です。

リバースモーゲージは高齢者向けの制度ですが、メリットとデメリットがそれぞれ以下の通り存在します。

実際に使って融資が返せなくなり困らないように、ぜひ参考としてください。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットは以下の通りです。

リバースモーゲージは、契約者が存命中の場合は利息のみの支払いなので、 支出を減らしつつ生活ができます。

また、住宅取得の用途にしか使えない住宅ローンとは異なり、リバースモーゲージは高齢者住宅への入居金や生活費などに充てられます。

そのため、預貯金や退職金になるべく手をつけずに、老後生活を送ることが可能です。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのデメリットは以下の通りです。

リバースモーゲージは、土地や家の価値が下落すれば融資限度額も下がるので、生活が苦しくなる可能性があります。

また、変動金利のリバースモーゲージを使っている場合は、金利上昇により月々の返済額が増額することも。

さらに、契約期間が完了したあとは、一括返済しなければならないので、長生きした場合は家を失います。

家や土地を担保にお金を借りるに関するよくある質問

家や土地を担保にしてお金を借りる場合、高齢者や無職、ブラックリストでも借入できるのか疑問に思う方もいます。

そして、 すぐに資金を調達したい方は即日融資ができる金融機関を探している方 も多いです。

この章では、不動産を担保にして借入する際のよくある質問について詳しく解説します。

Q：即日で家を担保にお金を借りる方法はありますか？

即日融資できるのは不動産担保ローンのみです。

住宅ローンやリバースモーゲージは 速くても3営業日 はかかります。

即日融資対応できる金融機関は下記の通りです。

• 日宝
• トラストホールディングス
• 三鷹産業

急ぎで資金調達したい方は上記サービスがおすすめです。

注意点として、限られた時間で審査を行うことから、貸し手側(ノンバンクなど)が 不動産の担保価格を低く見積って回答するケースや債務不履行のリスクヘッジするために、金利を高くし、回答する ケースがあります。

大きな金額を借りたい、金利を下げたい方には、不向きな資金調達でもあります。

融資スピードを求める場合は無担保ローンと一緒に比較して検討することをおすすめします。

Q：高齢者ですが家を担保にお金を借りることはできますか？

完済年齢が80歳〜84歳までの場合、借入できる可能性 があります。

さらにリバースモーゲージは 年金収入も審査対象 になるので、高齢者で無職でも申込みできます。

しかし、高齢者の借入は、 返済資源が年金収入のみであることと返済期間の途中で死亡する可能性が高いので、借入金額を下げられるケース が多いです。

借入する場合は、高齢者の融資に強い金融機関を選ぶ、家族を保証人にするなどを行うと審査が通りやすくなります。

Q：銀行で家を担保にお金を借りることはできますか？

不動産担保ローンを扱っている銀行はあるので、家を担保にしてお金を借りることができます。

但し、銀行の不動産担保ローンは、住宅ローンがない不動産が条件になります。

理由は、住宅ローンは必ず抵当権が入っていますが、 1番抵当は必ず住宅ローンを借り入れている金融機関 になります。

ほとんどの銀行の不動産担保ローンは1番抵当が条件です。

1番抵当は、債務不履行になった際、最初に弁済を受ける権利があります。

住宅ローンがある家を担保にする場合は、 ノンバンクの不動産担保ローン も選択肢に入れることを推奨します。

土地や家を担保にお金を借りる方法のまとめ

土地や家を担保にお金を借りる方法としては、以下の3つが挙げられます。

不動産担保ローンは事業資金以外の用途へ自由に使えますが、住宅ローンは住宅取得以外の目的にお金は使えません。

リバースモーゲージは高齢者が申込しやすい方法ではあるものの、返済できなくなった場合は家を失うリスクがあります。

どの方法も、利用する上でメリットデメリットがありますので確認した上で利用することをおすすめします。

また、不動産を担保にして借入を行うため申込時の必要書類は3つの方法とも多いので、 契約するまでに書類は事前に一式揃えてください。

中には、官公庁に行って取り寄せなければならないものもありますので、あらかじめ調べるのをおすすめします。

この記事を読んで、今の自分にあった借入方法はどれなのか検討してくださいね。