土地所有者が必ず知っておきたい！家や土地にかかる税金（固定資産税・都市計画税）の種類と計算方法

みなさんが所有されている家や土地には、固定資産税のほか都市計画税などの税金が掛かってきます。土地を所有した後で「税金が払えない…」という事にならないよう、できるだけ早い段階で『税金がいくら必要なのか』調べるようにしましょう。

土地所有者が必ず知っておきたい！家や土地にかかる税金（固定資産税・都市計画税）の種類と計算方法

本記事では、土地所有者が必ず知っておきたい『家や土地にかかる税金の種類』と、税金の計算方法について紹介します。土地をお持ちの方は、ぜひ本記事を参考に税額をシミュレーションしてみてくださいね。

税金が払えるよう、早めに準備をはじめよう！

あらかじめ税額を知っておけば、慌てることなく資金を工面することができます。また税金が高過ぎて「支払いが出来ない…」という場合には、売却などを検討するのも一つの方法です。土地の売却については、以下の記事を参考にしてください。

参考記事：不動産売却100%成功ガイド！土地価格の相場と評価額の調べ方を徹底解説！

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▊　はじめに｜土地や建物の所有に必要な税金とは？

不動産の購入や譲渡、物件を保有する際、無視できないのが『税金の問題』です。例えば、土地や建物を取得する際、必ず掛かってくるのが【登録免許税、不動産所得税、印紙税】です。また登録免許税は、土地や建物の登記に必要な税金（＝登記の際に必要）となっています。

このほかにも「土地や建物の所有」に対し、固定資産税や都市計画税、所得税、住民税などを支払う必要があります。また不動産を相続した場合には、贈与税や相続税を払うことになります。

不動産｜税金の種類を調べてみよう

このように、不動産を所有する形に応じて「課税」の種類も異なります。実際にどのような内容で、いくら支払う必要があるのかケース別に解説したいと思います。

▊　不動産の取得と保有にかかる税金一覧

冒頭でも取り上げましたが『土地の取得や所有』に掛かる税金について、一覧にまとめてみました。

土地の取得・所有で掛かる税金一覧

①〜③の内容について、順に見ていきましょう。

①　登記に必要な税金（登録免許税）

登録免許税（とうろくめんきょぜい）は、不動産の取得や売買、相続・贈与、保有で必ず必要になる税金です。土地にはそれぞれ「所有者」が存在しますが、通常土地の引き渡しを行う時には『登記』を行います。

登記（とうき）とは？

一定の事項について登記官が所定の手続きにより，一定の公簿（登記簿）に記載すること，またはその記載。不動産や船舶などの財産をめぐる権利関係，法人や商人など特殊な取り引き主体の資格などについて行なわれる。一定の事項を広く他人に公示するための制度であり（→公示の原則），原則として当事者の申請によって行なわれる（当事者申請主義。→登記申請）。

出典：コトバンク「登記」より一部抜粋

例えば「土地の持ち主が誰なのか」裁判で争う場合には、登記されている事項をもとに「所有者」が、所有権の主張を行います。また、不動産を担保にローンを組む場合も、誰が所有者なのかを確認するために、登記の情報が用いられます。

「登録免許税＝土地や不動産の税」というイメージを持たれる方が多いのですが、不動産のほかにも、船舶や航空機の登録、著作権・出版権、特許権、意匠権、商標権、漁業権などの申請・登録にも『登録免許税』が必要です。

また、専門職の登録（弁護士や公認会計士、税理士、司法書士、不動産鑑定士、建築業免許の登録、宅地建物取引業者ほか）金融機関、信託会社の事業免許登録など、広範囲に渡る手続きに『登録免許税』が課税されています。

さて肝心の不動産に関わる、登記費用（＝登録免許税）がいくら掛かるのか見ていきましょう。

不動産に関わる登記費用（登録免許税）

平成29年4月1日に発表された法令によると、不動産に関わる登記費用（＝登録免許税）は以下の通り定められています。

①　土地所有権の転移登記

参考：No.7191 登録免許税の税額表（国税庁）

②　建物の登記

参考：No.7191 登録免許税の税額表（国税庁）

①と②の税率が基本ですが、住宅用家屋の登記については『軽減税率』が適用されます。

住宅用家屋の登記に適用される『軽減税率』

参考：No.7191 登録免許税の税額表（国税庁）

なお、不動産以外の法人や個人の商業登記について「国税庁のサイト」にて詳しく説明しています。必要な方は、ぜひ一度確認してみてください。

参考リンク：登録免許税の税額表（国税庁）

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②　不動産取得に必要な税金（不動産取得税・消費税・印紙税・不動産譲渡税）

不動産を購入したり、新築で家を建てた時には「不動産取得税」を払う必要があります。

【不動産取得税の課税対象】

売買・新築・増改築・贈与・交換など

このほか売却を行う際には「不動産譲渡税」を支払う必要があります。なお、税額は以下の式で求められます。

【不動産取得税の計算式】

固定資産税評価額 × 4％（標準税率）＝土地・建物の税額

ただし、土地や住宅については標準税率が3％にまで軽減されます。

このほか、宅地には「課税標準の特例」が適用されます。

【課税標準の特例】

固定資産税評価額 × 1/2％ ＝ 宅地の課税標準額

固定資産税評価額とは【国土交通省が定める評価額×70％】の計算式で求めることができます。なお、国土交通省の発表している最新の地価・評価額については、以下のページにて確認出来ます。

参考リンク：国土交通省地価公示・都道府県地価調査

このほかにも、新築の住まいや敷地の取得に関しては『税の優遇措置』が取られています。

新築建物における『税の優遇措置』

（新築）の敷地に適用される『税の優遇措置』

また長期優良住宅の取得については、平成30年3月31日まで以下の特例が適用されます。

認定長期優良住宅の場合

新築住宅の1,200万円控除に代えて1,300万円とする。（※ 平成30年3月31日までの特例）

続いて、中古住宅とその敷地の税額に適用される「税の優遇措置」をまとめてみました。

中古住宅（建物部分）に適用される「税の優遇措置」

なお「特例の税額」で述べた「控除額」ですが、新築日によって控除額が異なります。

新築日と『適用される控除額』

また、中古住宅の敷地には以下の税の優遇措置が適用されます。

中古住宅（建物部分）に適用される「税の優遇措置」

このように、新築と中古（土地も含む）では、税の優遇措置など、条件異なるので（計算をする倍には）混同しないよう注意しましょう。

③　相続や贈与に必要な税金（贈与税、相続税）

続いて相続や贈与に関わる税金について見ていきましょう。

贈与税（ぞうよぜい）

贈与とは「与え継承する」という意味ではなく、贈与にあたる行為が正しく定められています。以下、贈与に当たる行為をまとめてみました。

【贈与とみなされる行為】

☑️　贈与とされる行為

☑️　金銭の授受がないが、財産名義を変更するとき

☑️　親族の名で財産を取得するとき

☑️　親から借金を免除してもらったとき

☑️　無利息や催促なしなど、常識的でない条件で親族から借金をしたとき

☑️　時価よりも著しく安い（もしくは高い）価格で財産を買い受けるとき

このように不動産の相続や贈与にも税金が掛かってきます。また不動産取得のために、第三者から資金を贈与された場合にも「贈与税」が掛かるので注意しましょう。贈与税は、以下の式で計算できます。

贈与税の計算式

課税価格 ＝ 贈与財産価額 － 110万円（基礎控除）
税額 ＝ 課税価格 × 税率 － 控除額

この通り110万円の基礎控除があるのですが、基礎控除を下回る不動産を贈与された場合は非課税です。また課税対象の場合の「税率」は次の通りです（※ 合わせて、控除額も掲載しておきます）。

A. 贈与税の税率と控除額（20歳以上のものが、直系尊属から贈与を受けた場合）

また親族以外の方から贈与を受けた場合には、以下の税率が適用されます。

B. 贈与税の税率と控除額（上記A以外の条件での贈与）

なお詳しい『贈与税の納め方』については、国税庁のサイトで確認を行ってください。

参考リンク：贈与税｜タックスアンサー｜国税庁 – 国税庁ホームページ

相続税（そうぞくぜい）

相続税の計算ですが、まず、相続時精算課税の適用を受ける贈与遺産と遺産総額を合算します。その後、非課税財産や葬式費用、債務などを精算し、残った遺産額と相続開始前3年以内に受け取った贈与財産を足した【正味の遺産額】から基礎控除額を差し引くと、課税遺産の総額が算出できます（※ やや分かりにくいので、国税庁の説明【以下の画像】を参照してください）。

相続税の課税対象となる課税遺産総額の計算（国税庁）

なお、上の控除額ですが、以下の「相続金額」から控除額を確認してみてください。

相続税率の税率と控除額

ちなみに墓所や仏壇、祭具、国や地方公共団体、公益法人に寄附した財産は非課税です。このほか、生命保険金のうち【500万円×法定相続人の数】も非課税になるほか、死亡退職金も同じく【500万円×法定相続人の数】は課税対象外となります。

なお、不動産相続については以下の記事で詳しく解説しています。合わせて参考にしてみてください。

参考記事：不動産相続マニュアル｜絶対に失敗しない「相続税」の仕組みを徹底解説！

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④　不動産の保有に必要な税金

家や土地を買ったときだけでなく『不動産を保有していること』自体にも、固定資産税や都市計画税、所得税、住民税などの税が掛かってきます。

固定資産税、都市計画税

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点の所有者が『納税義務者』となります。固定資産税の計算式は次の通りです。

固定資産税の計算式

課税標準 × 1.4％（標準税率）＝ 固定資産税の税額

ただし住宅用地、新築、長期優良住宅については、特例が適用されます。

住宅用地、新築、長期優良住宅について適用される特例

次に都市計画税の計算式を見てみましょう。

都市計画税の計算式

課税標準 × 最高0.3％＝ 都市計画税の税額

都市計画税にも特例があり、住宅用となるマイホーム、セカンドハウス、賃貸用マンションには以下の税額軽減がてきようされます。

都市計画税の特例措置

なお、固定資産税や都市計画税は『毎年1月1日の時点で、市区町村の固定資産課税台帳または登記記録に所有者として登録されている』方に税金が課されます。詳しい内容や質問については、最寄りの自治体に問い合わせを行ってください。

所得税、住民税

不動産を活用して経営を行っている方（賃貸経営も含む）には、所得税に加えて住民税が課されます。なお不動産売買とは異なり、賃貸で物件を貸し出す際に結ばれる契約については、印紙税は掛かりません。

No.2260 所得税の税率|所得税|国税庁 – 国税庁ホームページ

所得税の税率は、次の通りです。

所得税の税率（平成27年度以降）

次に住民税ですが所得税が「国税」だったのに対し、住民税は「地方税」であり各都道府県や市区町村などの地方公共団体に税を納める仕組みです。

なお住民税とは【市区町村民税＋都道府県民税】合算したもので、具体的には市区町村民税が6％で、都道府県民税が4％の『計10％』となっています。これに調整控除額が入るので、計算式は以下の通りになります。

住民税額・・・市区町村民税＋都道府県民税－調整控除額

ここでの「調整控除額」とは平成19年より始まった制度で、所得税と住民税の間にある「控除額の差」を無くすために導入されました。調整控除額の計算式は次の通りです。

なお人的控除額とは、配偶者控除や特定扶養控除、一般扶養控除、基礎控除などを指します。これらの計算をもとに『住民税額』を割り出し、自治体に納めることになります。

なお人的控除の項目は非常に数が多いため、財務省のサイトにて詳細を確認してください。以下に財務省が発表している「人的控除額」の一覧を掲載しておきます。

財務省「人的控除額」

なお、住民税の納め方については、以下のページを「参考サイト」として紹介しておきます。エリア外にお住まいの方もぜひ、納税の参考としてお役立てください。

参考リンク①：東京都主税局＜都税Q＆A＞＜区市町村税:個人住民税＞

参考リンク②：住民税の納付方法：普通徴収と特別徴収の違い（All About）　

▊　家など「建造物に掛かる税金」と特徴

ここまでの流れをおさらいしておきましょう。ざっと建造物に掛かる税金は、以下4種に分類されました。

①　登記に必要な税金
②　不動産取得に必要な税金
③　相続や贈与に必要な税金
③　不動産の保有に必要な税金

不動産の取得だけでなく、相続や贈与にも税金が掛かってくるほか、不動産を保有することにも税金が掛かってくるので「税の負担」は大きくなります。

このため住宅ローンを組まれる方は「賃貸の方が負担が少ないのでは…？」と頭を悩ませることでしょう。実際、住宅ローンを利用した場合と賃貸で部屋を借りるのでは、トータルで「ほとんど総額が変わらない」とも言われています。

このため、所有する不動産を売却し、賃貸に切り替える方もいらっしゃいます。また反対に「賃貸で家賃を支払い続けるのが勿体ない」という理由で、マイホームを購入される方もいらっしゃいます。

もちろん「どちらがオトクなのか」は何に価値観を置くのかと同じで「不動産を持つべきなのかどうか」は断じることができません。ただ、贈与された物件や不動産も含めて、どのくらいの税金や支払いの負担があるのか、シミュレーションしておくことが大切です。

特に不動産は取引をする金額が大きいので、支払いなどで失敗しないよう、早い段階で計算（シミュレーション）をしておきましょう。

▊　土地所有に必要な課税額を調べてみよう！

前項で「必要な費用や税金は計算しておくことが重要」と説明しました。もし、みなさんが『計算するのは苦手…』とお考えであれば、自動計算できるシミュレーションツール（無料）の利用をオススメします。

例えば相続税の計算は、以下のツールでカンタンに自動計算できます。

参考リンク①：相続税計算シミュレーション（岡野哲也税理士事務所）

固定資産税や都市計画税の計算は、次のシミュレーションツールを使いましょう。

固定資産税・都市計画税の計算 – 土地活用の東建コーポレーション

このほか、所得税や住民税の簡易計算には、以下ツールの利用が便利です。

参考リンク③：税金計算機 | 所得税・住民税簡易計算機

メモ｜不動産売買で、事業資金を調達したい経営者の方に

不要な土地や建物など、不動産を売却して、事業資金を調達したいという方には「売却」以外にも、不動産担保融資の利用をおすすめしています。

参考記事：不動産担保ローン20選！銀行の審査基準や金利で比較。おすすめ人気ランキング

不動産担保融資は生計費だけで無く、ビジネス（事業用）融資にも対応しており、多ければ数千万円〜数億円の融資にも対応しています。

こうしたローンを利用すれば、設備投資から開業資金、つなぎ融資にも活用できるでしょう。

※　なお、不動産を活用した方法では「事業資金の調達が間に合わない」という中小企業経営者の方には、ファクタリングやビジネスローンの利用がオススメです。

さらに資金調達の成功を確実にしたい場合は（どちらかの審査に落ちても大丈夫なよう）ファクタリングとビジネクストの両方に今から申し込んでおいて下さい。両方申し込んでおくことで、資金ショートを確実に回避できるので安心です。

１．ファクタリング（資金調達プロの10秒カンタン無料診断）
安定した売掛金があれば、その売掛金を売却して最短1日で資金調達できる。

２．ジャパンネット銀行ビジネスローン　最大500万円融資可能。2019年5月に開始した安心の銀行系ローン。

３．しずぎんビジネスクイックローン
東京・神奈川・愛知・大阪・静岡の方限定。法人・個人事業主どちらでも可能な安心の銀行系ローン。

４．ビジネクスト　最大1,000万円融資可能。申込は10分でカンタン。

▊　個人で所有する建物を医療法人に貸している場合の税金

ちょっと特殊なケースですが、個人で所有する建物を医療法人に貸している場合には「事業税」が発生してきます。このほか、場合によっては消費税を支払う必要もあるので注意しましょう。

参考リンク：No.1373 事業としての不動産貸付けとの区分（国税庁）

事業税（県税）は、個人が所有する土地や建物を病院や診療所に賃貸を行い「不動産貸付業および駐車場業の事業」に認定された場合に派、自由診療報酬と同じく、以下の事業税がかかってきます。

【事業税の計算方法】
課税所得金額 − 290万円（控除額）× 5％＝事業税

これは院長個人が持っている土地・建物についても「不動産貸付業および駐車場業の事業」に認定された場合は、同じく税金が掛かります。

参考リンク：No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)

医院に不動産を貸し出す場合の消費税（国税、地方税）

そして所有する土地や建物を医療法人が経営する病院、診療所などに賃貸を行った場合は、消費税法上の「課税売上」となります。このため、課税売上高が1千万円を超える場合には消費税を支払う必要があります。

ただし、消費税にには「免税点制度」はあり、課税期間に係る基準期間の課税売り上げ高が1千万円以下の場合（個人事業主は課税期間の前々年）には、期間中の納税義務が免除されます。なぜなら、事業を始めた時点ではすぐに売り上げに繋がらないからです。

参考リンク：個人事業税における不動産貸付業・駐車場業の認定基準（神奈川県）

事業所税（事業を行うのにかかる税金）

所有をする建物・土地が自分の所有財産かどうかに関係無く、事業が行われている場所には「事業税」が発生します。このため、事業が行われている場所の事業所家屋の床面積や従業者に対する給与総額に対して税金が課せられる仕組みです。

しかし、病院、診療所、社会福祉事業用施設などは非課税施設に指定されているケースが多く、課税されるのは一定規模以上の指定都市に限られているので、ほとんどの場合、税が課せられることはありません。

課税対象かどうかは、最寄りの市区町村「地方税・県税」の窓口で確認を行いましょう。

参考リンク：地方税法 – 法令データ提供システム – 電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ

▊　土地・建物所有の税金を「減税」するためのコツは3つ

土地・建物所有の税金を「減税」するためのコツは3つあります。

①〜③の内容について、順に説明しましょう。

①　居住用の住居（家）を建てる

本記事内でも既に説明をした通り、土地に居住用の目的で家を建てれば『固定資産税が軽減』されるのですが、この仕組みを利用して土地にかかる税金を安くすることが可能です。

参考リンク：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

ここでの建物とは「自分が住むかどうか」は問われません。また一戸建てだけでなく、マンションやアパートについても固定資産税評価額を下げて、節税をすることができるのです。

自分が住むか他人が住むかを問わず、居住用の目的で一戸建てやアパート、マンションなどを建てると固定資産税評価額が軽減できるのでオトクです。

※　『特例の適用』を受けるには、相続税の申告書に、この特例を受けようとする旨を記載するとともに、小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しなど一定の書類を添付する必要があります(措法69の4、措令40の2、措規23の2、措通69の4-27、郵政民営化法180)。

参考リンク：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（国税庁）

②　固定資産税を直接減らす

減税をするには、固定資産税を直接減らすことです。まず、土地や建物の税額が適正かどうか、改めて確認をしてみましょう。土地の面積、家屋の面積が実態と異なり、過大評価されている場合があるので注意が必要です。

固定資産税（こていしさんぜい）とは、固定資産の所有者に課税される地方税である。（地方税法第343条第1項）

例えば、本項①でも説明をしましたが、土地に建物（居住用）が建っていれば、税金が安くなります。この仕組みを思い出し、所有している土地が「きちんと減税されているか」土地の扱いが正しいかどうかを再確認する必要があるでしょう。

参考リンク：地方税法 – 法令データ提供システム – 電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ

例えば（事業者の方は）所有している土地が「住居」にも関わらず、社宅などの扱いになっていれば、その分余分な税金を払っている可能性があります。

また個人の方でも、家屋や土地の大きさが正しく評価されていない場合、税金を多く払いすぎている恐れがあります。こうした間違いが無いかもう一度、自治体から送付される『課税明細書』をチェックしてみてください。

そして、計算が間違っている部分に関しては、固定資産税が減らせるので計算をし直してください（間違って納めた税金については、修正申告が行えます）。

参考リンク：No.2026 確定申告を間違えたとき｜所得税｜国税庁

③　分筆（ぶんぴつ）を活用した減税

一筆の土地（＝登記簿上ひとつの土地）を分割し、数筆の土地とすることを『分筆』と言います。少々複雑ですが、1つの土地を相続人で分筆すると土地の評価が変わり、結果的に相続税が節税できる可能性があります。

参考リンク：「分筆登記」とはどういうものなの？ | AnaMachi

分筆登記が申請できるのは、原則として「その土地の所有者」となります。

分筆が行われるのは、土地を売る場合や、今回のように「節税を目的」とした場合のほか、利用しない土地を分ける、相続した土地を相続人で分ける、共有の土地を分筆し「単有」にする場合、土地の一部の地目が異なる場合などの目的で用いられます。

（前略）土地の規模や立地などでも違ってくるが、広い土地の場合は土地を人数分に分筆するのが最もシンプルな方法。「きょうだいそれぞれがひとつの土地の所有者として権利を取得できます。売却もしやすいですし、家を建てたり、駐車場を経営したりなどの選択肢も多くなります。

ただし、土地の形状や方角によって不平等感が出ることも。その場合、北向きの土地は広めにする、角地は小さめにしておくなど、さまざまな分け方があります。相続人全員が納得する形で土地を分けられるよう土地家屋調査士がお手伝いしますので、測量や分筆登記も含めて相談していただけるといいですね」

出典：実家の相続[中] きょうだいで土地を相続。どう分けるのがいい？（SUUMOジャーナル）

なお「土地を分ける」という行為については、素人で手続きをするのでは無く、信頼できる土地家屋調査士や測量士を探し分筆の依頼を行いましょう。

メモ｜分筆で必要な書類

分筆を行う場合には「登記」をする必要があります。この場合は、申請書と添付書類として、筆界確認書（境界確認書／境界の同意書／境界の協定書）のほか、現地がわかる案内図、地積測量図、代理人が登記をする場合は「代理権限証書」が必要になります。

参考記事：兄弟で相続した土地を分筆するとはどういうこと？

参考リンク：分筆登記と合筆登記｜宅建試験のポイント – 宅建通信講座LETOS

▊　不動産所有で負担が大きい時には、土地を売却しよう

ここまで説明をした通り、不動産の所有には大きな税金が掛かってきます。不動産を持ち続けることで税の負担が重くのしかかるようであれば、思い切って土地の売却を検討してみましょう。

参考記事①：土地価格の相場と評価額を調べる方法・目的別の算出方法は5つ！

また、万が一土地が売れない時には、以下の方法で資産を処分することもできます。

参考記事②：売れない土地や空き家を処分する3つの方法（寄付・財産放棄）

▊　まとめ｜土地所有には税金がかかる、早めに「税金対策」をはじめよう！

いかがだったでしょうか？　今回は土地の所有に掛かってくる税金の種類と、計算方法について説明をしました。計算式や考え方はやや複雑ですが、難しい場合はシミュレーションツールを使って「目安となる税金の額」を知っておくだけでも、早めに税金対策ができるのでおすすめです。

また、贈与や財産相続で困った時には、売却や処分なども前向きに検討されると良いでしょう。

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