土地にかかる税金の種類を徹底解説！購入・売却・相続時にかかる税金の計算方法や節税対策と納付期間とは

この記事では、上記のような疑問や悩みを解決します。

土地を保有、購入、売却、相続した場合、それぞれ税金を支払わなければなりません。

同じ広さの土地でも、 住宅用地、農地、駐車場など、その活用方法によってその土地の評価額も変わってくる ので注意が必要です。

この記事では 土地を保有、購入、売却した場合に分けて、どんな税金がかかるのかを説明したうえで、それぞれの税金の計算方法を解説します。

この記事を読めば、土地に関する税金について理解できます。

土地の保有にかかる税金の種類は「固定資産税」と「都市計画税」

土地を保有して維持する場合、固定資産税と都市計画税がかかります。

固定資産税とは、 固定資産（不動産、車両など）を所有することによって課せられる税金 のことです。

固定資産税は一定の期間（通常は1年）ごとに課せられ、 固定資産の価値や利用目的などに応じて税率が決まります。

一方、都市計画税とは、 都市計画や都市開発に関連する費用を負担するために課せられる税金 のことです。

都市計画税は、新しい建物の建設や既存の建物の改修、道路や公園などの建設工事などにかかる費用を負担することが目的となります。

原則として、毎年1月1日(賦課期日)現在において、都市計画区域のうち、市街化区域内に土地を所有している場合に課税されます。

土地購入の際は「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」「住民税」の4つ

土地を購入した際には、印紙税・登録免許税・譲渡所得税・住民税という4つの税金が課されます。

印紙税は、 合法的な契約を確実に証明するためのもの として制定されたものです。

不動産の売買、融資契約、保険契約などを締結する際には、印紙税の納付が必要となり、契約書等に収入印紙を添付して納付します。

一方、登録免許税は、 所有者が適切な使用をするために必要な技術や資格を有することを確認するために設けられている税金 です。

税率は車両や船舶のタイプや価值などに応じて異なります。

土地を購入した際には、土地売買価格の1,000分の15が登録免許税となります。

さらに、譲渡所得税は、資産の譲渡や受け継ぎに伴い生じる所得に対して課せられる税金のことです。

譲渡所得税は、 不動産の売買や継承、株式の売買などで課される税金 となります。

所得を生じた者が税金を支払うことが必要です。

最後に、住民税とは、 市町村などが国民の住まいに応じて徴収する税金 のことです。

住民税は、生活保護、学校教育、道路整備などに使われます。

土地の相続には「相続税」と「登録免許税」がかかる

土地を相続する場合は、相続税と登録免許税がかかります。

相続税とは、 亡くなった親などから、お金や土地などの財産を受け継いだ（相続した）場合にかかる税金 です。

すでに説明した登録免許税は、相続した際に改めて登録が必要となるため、その際に税金を支払う必要があります。

固定資産税と都市計画税の計算方法

固定資産税と都市計画税は、土地を保有している限り毎年1回納める必要があります。

ここでは、固定資産税と都市計画税の計算方法を解説していきます。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、 保有する固定資産の評価額（課税標準額）に対して、標準税率となる1.4％を掛けて求める ことができます。

自治体などによって、標準税率が変わるケースもありますが、基本的な計算方法は上述のとおりです。

土地や家屋は、原則として3年ごとに新たな価格を算定するための評価替えを行います。

評価替え後の課税標準額に標準税率をかけることで新しい固定資産税の金額を算定 します。

都市計画税の計算方法

都市計画税は、以下の計算式を使って算出します。

・都市計画税の税額＝課税標準(固定資産税評価額)×制限税率0.3％

税率が異なるだけで、 計算式は固定資産税の計算式と同じ です。

都市計画税は地方自治体によって税率が定められていますが、 地方自治体が課税することのできる税率の上限(制限税率)が定められていて、この税率を上回る税率を設定することができない ようになっています。

地方自治体によって、都市計画税の税率は異なるので注意してください。

土地の購入にかかる税金の計算方法

土地を購入した場合には、以下のような税金がかかります。

ここでは、それぞれの税金の計算方法について説明します。

印紙税の計算方法

土地購入時に売買契約書に添付する印紙税は以下の表のとおりです。

印紙税は、本来、本則税率が適用されますが、 記載金額が100,000円を超える不動産の譲渡に関する契約書は現在軽減措置の対象になっているので軽減税率が適用 されます。

登録免許税の計算方法

土地を購入して登記する際に必要となる登録免許税は、 課税標準(不動産の価額)×登録免許税率(1,000分の20)で計算 します。

ただし、令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合の税率は1,000分の15となる軽減税率が適用されます。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税は、 課税標準(不動産の価額)×不動産取得税率(4%)で計算 します。

ただし、令和6年3月31日までの間に住宅及び土地を取得した場合の税率は3%となる軽減税率が適用されます。

土地の売却にかかる税金の計算方法

土地を売却した場合には以下のような税金がかかります。

ここではそれぞれの税金の計算方法について説明します。

譲渡所得税の計算方法

土地の売買に伴い利益が生じた場合には、不動産所得税がかかります。

不動産所得税は、不動産を保有していた期間によって税率が異なるので注意してください。

不動産所得税のもとになる課税譲渡所得金額は次のように計算します。

課税譲渡所得金額=譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

そのうえで、 課税譲渡所得金額に上記の税率をかけて譲渡所得税額を計算 します。

復興特別所得税の計算方法

譲渡所得税に加えて、復興特別所得税の支払いも必要です。

復興特別所得税は譲渡所得税額に対して一律2.1%が課されます。

住民税の計算方法

譲渡所得税と復興特別所得税に加えて、住民税の支払も必要です。

住民税は課税譲渡所得金額に5%を掛けて計算します。

印紙税は売却時にもかかる

土地を売却した場合にも、購入した場合と同じように、契約書の発行者が印紙税を支払う必要があります。

印紙税の計算方法は購入時と同じ です。

土地の相続にかかる税金の計算方法

土地の相続を行った場合には、相続税の支払いを行なうだけでなく、登録免許税の支払いが必要です。

以下では相続税と登録免許税の計算方法について解説していきます。

相続税の計算方法

相続税は、 各相続人が課税遺産総額の法定相続分を受け取ると仮定して、各人について次のような計算式に基づき、相続税額を算出 します。

・各人の仮の相続税額＝課税遺産総額×法定相続分×税率-控除額

相続税は次の3つのステップで計算していきます。

相続による登録免許税の計算方法

本来、土地を相続したケースにおいて、価額に対して1,000分の4の税率をかけて登録免許税を計算していました。

しかし、平成30年4月1日から令和7年3月31日までの間は免税となっています。

土地の地目によっては減免措置がある

土地の地目とは、 登記事項に記載されている土地の用途ごとの区分のこと を言います。

土地の地目は、23種類あります が、ここでは代表的な地目9種類だけを挙げています。

土地には固定資産税などの税金がかかりますが、 地目によって固定資産税計算のもとになる評価額(課税標準額)が異なるため、課税される金額も変わります。

土地は更地で保有すると固定資産税が高くなる

土地を更地で保有していると 固定資産税が高くなります。

同じ大きさの土地であってその土地の地目が宅地である場合、 評価額(課税標準額)に最大1/6、都市計画税は最大1/3を乗じることが可能 です。

更地の場合、 これを乗じることができず宅地と比べると支払うべき固定資産税が高くなります。

建物を建てると「住宅用地の特例」が適用される

住宅用地には課税標準の特例措置が設けられているため税負担が軽減されます。

特例措置が適用されると、固定資産税と都市計画税を算定するもとになる課税標準は、以下の表のように計算することができます。

土地が農地の場合にかかる税金にも種類がある

農地の固定資産税は、その農地が、市街化区域・生産緑地地区・三大都市圏特定市に所在するか否かによって、一般農地・生産緑地地区農地・一般市街化区域農地・特定市街化区域農地の4つに区分され、 区分ごとに評価方法と課税方法が異なります。

一般に、 農地の固定資産税は宅地に利用される場合と比較して優遇されているものの、農地区分によって優遇を受ける条件や適用範囲が違う のが普通です。

そのため、固定資産税を計算するうえで、所有している農地がどの農地区分に該当するのかを把握しなければなりません。

以下では、この4つの区分の違いについて解説していきます。

農地利用を前提にした「一般農地」

一般農地とは、以下で説明する市街化区域農地や転用許可を受けた土地などを除いたものを言います。

一般農地の評価方法としては 評価額に税率を掛けて計算 します。

ただし、一般農地は、農業の収益性の低さから売買における価格とその土地の持っている収益性が必ずしも一致しません。

そのため、一般農地の評価を行うにあたっては、同様の土地の実例価格に1年で当該土地から期待される利益の割合である0.55をかけ、さらに諸条件を調整して評価額を決定します。

市街化区域内にある農地「一般市街化区域農地」

一般市街化区域農地とは、市街化区域内にある農地のことを言います。

今後、農地から宅地となる可能性が高いので、宅地と同等の固定資産税が課されることが特徴です。

現在は農地として利用されているので評価額に1/3を乗じて課税額を計算します。

三大都市圏付近の農地「特定市街化区域農地」

特定市街化区域農地とは、三大都市圏の市街化区域にある宅地化の可能性が非常に高い農地を言います。

宅地化される可能性が最も高いため、宅地と同様の固定資産税が課される ことが特徴です。

評価額の1/3となるのは前に説明した一般市街化区域農地と同様ですが、 負担調整措置については、宅地と同様の負担軽減措置 となります。

条件を満たすことで市町村から指定される農地「生産緑地」

生産緑地とは、一定の条件を満たすことで市町村から指定を受けた市街化区域にある農地のことです。

固定資産税の軽減や相続税の猶予など、税制上の優遇を受けられる のが特徴です。

土地が農地の際にかかる税金の計算方法

土地が農地である場合、税金の計算は、区分によって変わってきます。

すでに説明したように、 固定資産税の課税額は課税標準額×1.4%で計算する ことが可能です。

特定の農地の固定資産税を計算するためには、農地の課税標準額を求めなけばなりません。

農地は、その区分に応じて資産評価が行われ、課税標準額が決定したのち課税計算が行われます。

そこで以下では、一般農地と生産緑地、一般市街化区域農地、特定市街化区域農地に分けて税金の計算方法を解説していきます。

農地区分の計算方法をまとめると以下の表のとおりです。

一般農地と生産緑地にかかる税金の計算方法

一般農地とは、農村部の農地を言います。

他方で、生産緑地は宅地への転用を防止し保全する目的で指定された農地です。

生産緑地は食糧自給や環境保護を目的に様々な制約を受ける一方で、 一般の宅地と比べて非常に安い農地と同様の評価基準で評価 します。

農地は売買を目的とした土地ではないので、売買実例価格をもとに評価すると急激な固定資産税の上昇を招きかねません。

そこで評価の際には、同様の土地の実売価格に当該土地から期待される1年間の利益の割合(限界収益修正率)である0.55を乗じて評価額を計算します。

農地の課税は「その年度の土地の課税標準額×税率」（本則税額）と「前年度の課税標準額×負担調整率×税率」（調整税額）の 低い方 を課税額として計算します。

なお、調整税額を求める際に利用する負担調整率は以下の通りです。

たとえば、次のようなケースの場合の課税額を計算してみます。

所有している農地と同等の農地の売買価格が前年度は1㎡あたり100円、本年度は120円で、現在、一般農地を1ha(10,000㎡)所有しているとすると、次のように固定資産税は計算します。

・本年度の売買価格：120×10,000㎡＝1,200,000円
・農地の評価額：1,200,000円×0.55（限界収益修正率）＝660,000円（課税標準額）

ここに税率である1.4％をかければ9,240円（本則税額）であることがわかります。

一方、調整税額の計算は以下の通りです。
・前年度の売買価格：100×10,000㎡＝1,000,000円
・農地の評価額：1,000,000×0.55＝550,000円(課税標準額)

負担水準は550,000/660,000＝0.83です。

そのため、上述の表より負担調整率は1.05となります。

調整税額は、課税額＝前年度の課税標準額×負担調整率×税率で求められるので、550，000円×1.05×１.４%＝8,085円です。

本則税額と調整税額を比較すると調整税額の方が低い ので、固定資産税は８,085円になります。

一般市街化区域農地にかかる税金の計算方法

一般市街化区域農地は、農地を宅地化していくことを前提とした特定の区域（市街化区域）にある農地で、現在は農地であっても将来的には宅地に転用される可能性が高い土地です。

そこで、 一般市街化区域農地は宅地並評価 を行います。

宅地並評価とは宅地の売買価格から農地を宅地に造成する際に必要となる費用を差し引いたものです。

一般市街化区域農地は、現時点では農地なので収益性が低いことから、農業を営んでいる場合に限り、標準税額に対して1/3をかけて税額を計算します。

負担調整措置は、一般農地に準じた課税となるので負担調整措置と同様に計算します。

具体的には、農地と同等の宅地の売買価格が前年度は1㎡あたり25,000円、本年度は30,000円の一般市街区域農地を1ha（10,000㎡）所有しているケースで、宅地造成のために5,000㎡の土盛りが必要とされたケースを考えます。

1㎡あたりの土盛りに必要な費用は51,000円です。

本年度の売買価格は300,000,000円（30,000円×10,000㎡）、この1haの農地を宅地化するには25,500,000円（5,100×5,000）かかるので、評価額は300,000,000円-25,500,000円＝274,500,000円です。

課税標準額は274,500,000円×1/3＝91,500,000円で、91,500,000円×1.4%＝12,881,000円が本則税額となります。

一方、前年度の売買価格は25,000円×10,000㎡＝250,000,000円で、この1haの農地を宅地化するためにかかる土盛り費用はすでに求めたように25,500,000円です。

そのため、評価額は＝224,500,000円（250,000,000円−25,500,000円）となります。

農地であるので224,500,000円×1/3≒74,833,333円と計算でき、負担水準は74,833,333円/91,500,000円≒0.8なので負担調整率は1.05です。

結果として、74,833,333円×1.05×1.4%＝1,100,050円(調整税額)と計算できます。

本則税額と調整税額を比較して調整税額の方が安い ので、固定資産税は調整税額となります。

特定市街化区域農地にかかる税金の計算方法

特定市街化区域農地はより宅地化の可能性が高いので最も宅地に近い課税がなされます。

宅地の売買価格が前年度は1㎡あたり50,000円、本年度は55,000円である特定市街化区域農地を1ha(10000㎡)保有しているケースを考えます。

この農地を宅地化するには5000㎥の土盛りが必要で、それぞれの1㎡あたり4,700円の費用がかかる予定です。

本年度の売買価格は55,000円×10,000㎡＝550,000,000円で、この1haの農地の宅地化には25,500,000円の費用がかかります。

よって、この農地の評価額はで524,500,000(550,000,000−25,500,000)です。

特定市街区域農地の課税標準額は1/3を乗じるので、524,500,000×1/3となり、これに税率1.4%をかけて2,447,667円(本則税額)となります。

一方、前年度の売買価格は50,000円であるので、50,000×10,000㎡＝500,000,000から25,500,000を差し引くと、474,500,000円です。

課税標準額は、474,500,000×1/3＝1,581,667となりますが、特定市街区域農地の負担調整措置は、宅地と同様の負担軽減措置である｛前年度の課税標準額＋(当該年度の評価額×1/3×5％)｝×税率となるので、｛474,500,000＋(524,500,000）×1/3×5%｝×1.4%を計算して、6,765,383（調整税額）であることがわかります。

本則税額と調整税額を比較して本則税額の方が低い ので、固定資産税は本則税額となることがわかります。

農地の固定資産税が免除される条件

農地の固定資産税について免除・軽減を受けるには、以下の条件が適用される必要があります。

農地の評価額を再審査し見直す

農地の評価額を再審査してもらうことで固定資産税が下がる場合があります。

農地の固定資産税は、 課税標準額×税率(1.4%) で求めます。

課税標準額は、固定資産の評価額をもとに算出されるので、 評価額が下がれば、納税額も下がる というわけです。

原則３年に一度再評価されますが、固定資産評価審査委員会に再審査を要求することもできます。

農地からの収益がない場合は免除される

固定資産税は、建物や土地の所有者に対して、市町村が提供する行政サービスで利益を得ていることを前提に、その利益に応じた負担金を求めるものです。

そのため、 農地からの収益がない場合は、固定資産税を免除される 場合があります。

なお、 課税標準額が一定額(農地の場合は30万円)を下回る場合は課税されません。

災害や生活保護受給者は軽減か免除

農地の所有者が災害の被災者であったり、生活保護受給者である場合、 固定資産税は軽減、もしくは免除されます。

市町村によって条件や減免範囲、減免する税額は異なるので注意してください。

土地の用途が駐車場の場合、固定資産税が上がる

土地を駐車場として活用している場合、 宅地にした場合と比べて固定資産税は高くなります。

以下では、なぜ駐車場の固定資産税が高くなるのかを説明したうえで、特例措置についても解説します。

駐車場は「雑種地」のため軽減措置が適用されない

すでに説明したように、 土地の固定資産税は地目によって評価額が変わります が、駐車場は雑種地となるため、農地や宅地に適用された軽減措置が適用されません。

結果として、固定資産税が高くなります。

戸建て、マンション・アパートと併設している場合特例が認められる

住宅用地であれば、住宅用地の特例を適用することで固定資産税が軽減されます。

一軒家・マンション・アパートに併設されている駐車場など、住宅用地の特例が認められば、固定資産税は安くなります。

土地が駐車場の際にかかる固定資産税の計算方法

土地が駐車場の場合も、 固定資産税は、課税標準額×税額(1.4%)で計算 します。

駐車場の評価額(課税標準額)は、次のように決定するのが普通です。

以下では、実際に駐車場と駐車場併設の場合を比較してその税額をシミレーションしていきます。

駐車場と駐車場併設の場合の税額シミュレーション

市街地区域の駐車場で、敷地面積は200㎡、土地の評価額は4,000万円である場合、固定資産税は560,000(=4,000万円×1.4%)となります。

同様の条件の駐車場で、駐車場とアパートがつながっている場合は、土地の評価額に対して1/6をかけるので、固定資産税は、93,000円(4,000万円×1/6×1.4%)となります。

今回のケースは住宅用地区分のうち小規模住宅用地(200㎡以下)に該当するため、標準税額を求めるために評価額に1/6を乗じるのです。

560,000円と93,000ですから、その差額は467,000円です。

駐車場併設の場合の方が、固定資産税は圧倒的に安い ことがわかります。

【いつからいつまでに払う？】土地にかかる税金の支払い・納付時期について

土地にかかる税金の支払い・納付時期は、税金の種類によって違います。

ここでは、その支払・納付時期について説明していきます。

印紙税は印紙を貼り付けた後に収める

印紙税は、 課税対象となる文書を作成した人が納付する 義務があります。

したがって、文書を作成したときに、収入印紙を貼り付けて納付しなければなりません。

登録免許税は登記申請の際に収める

登録免許税は ”>土地の登記を申請する際に登記申請書に印紙を貼り付けて納めます。” 印紙を貼りつけなければなりません。

消費税は建物購入の際にまとめて払う

消費税は、建物購入の際にまとめて支払います。

土地購入の際には消費税は課税されないものの、建物がある場合は消費税が課税されます。

消費税は 建物を購入したときに購入代金のなかに含まれている のが一般的です。

土地の売却益にかかる譲渡所得税・復興特別所得税は確定申告で納付

個人が土地を売却した際に売却益が生じたら、譲渡所得税・復興特別所得税を支払う必要があります。

譲渡所得税・復興特別所得税は、 その翌年の確定申告の際に申告して納税しなければなりません。

無申告加算税・延滞税には注意！

無申告加算税・延滞税には注意してください。

確定申告での申告が必要な税金については、無申告の場合、無申告加算税が課されます。

また、納付期限までに納付しない場合には、納付期限から実際に納付した期間中、利息的な側面を持つ延滞税が課されます。

土地にかかる税金のまとめ

土地を保有・購入・売却・相続した場合、様々な税金がかかります。

特に、固定資産税については、 同じ土地であっても地目(分類)に応じて課税標準額や税率が変わるので注意 してください。

土地にかかるそれぞれの税金について納税を行っていない場合は当然脱税となり、 罰則が適用される可能性も あります。

土地にかかる様々な税金をきちんと理解して適切に納税することが大切です。