土地にかかる税金の種類を徹底解説！購入・売却・相続時にかかる税金の計算方法や固定資産税がかからない条件

土地を所有すると「固定資産税」と「都市計画税」が毎年かかります。

固定資産税は、不動産を持つと課せられる税金であり、土地の価値などによって税額が決まってきます。

都市計画税は都市開発などの費用を負担するために課せられる税金となっています。

なお、土地を買う場合は「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」が、土地を売る場合は「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」「住民税」とかかる税金が変わってくるので注意してください。

今回の記事では、土地を所有するとかかる税金とその計算方法、税金がかからない土地の条件について解説します。

記事を読むことで、土地に関する税金の知識を身につけられますので、これから土地取引をする方はぜひ参考にしてください。

土地を所有すると毎年かかる税金の種類は「固定資産税」と「都市計画税」

土地を保有して維持する場合、固定資産税と都市計画税がかかります 。

固定資産税とは、 固定資産（不動産、車両など）を所有することによって課せられる税金 のことです。

固定資産税は一定の期間（通常は1年）ごとに課せられ、 固定資産の価値や利用目的などに応じて税率が決まります。

一方、都市計画税とは、 都市計画や都市開発に関連する費用を負担するために課せられる税金 のことです。

都市計画税は、新しい建物の建設や既存の建物の改修、道路や公園などの建設工事などにかかる費用を負担することが目的となります。

原則として、毎年1月1日(賦課期日)現在において、都市計画区域のうち、市街化区域内に土地を所有している場合に課税されます。

土地購入時にかかる税金の種類は「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」

土地を購入する際にかかる税金は、印紙税・登録免許税・不動産取得税の3種類 です。

印紙税は、売買契約書やローン契約書を作成する際に納める必要があります。

決められた金額分の収入印紙を、書類に添付する形で納付します。

登録免許税は、購入した土地の登記をするために納める必要がある税金です。

土地の所有権を移転するために必要な登録免許税は、一定の条件をクリアすると税率が1.5%となる軽減措置があります。

不動産取得税は、土地を購入したことに対して課税される税金です。

不動産取得税の納税額は、購入した土地の金額によって決まります。

土地売却時にかかる税金の種類は「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」「住民税」

土地を売却する際にかかる税金は、印紙税・登録免許税・譲渡所得税の3種類 です。

印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼り付ける形で納めます。

印紙税の納税額は、土地の売買価格によって決まっているため、確認したうえで納める必要があります。

登録免許税は、土地を買主に引き渡すタイミングで支払う税金です。

登記の抹消や変更をするために支払う税金であり、土地を売却する際にローンを完済し、抵当権抹消登記を申請する際に納税します。

譲渡所得税は、土地の売却によって得た譲渡所得に対して課税される税金です。

譲渡所得税には、所得税や復興特別所得税、住民税が含まれます。

土地の相続時にかかる税金の種類は「相続税」と「登録免許税」

土地を相続する場合は、相続税と登録免許税がかかります 。

相続税とは、 亡くなった親などから、お金や土地などの財産を受け継いだ（相続した）場合にかかる税金 です。

すでに説明した登録免許税は、相続した際に改めて登録が必要となるため、その際に税金を支払う必要があります。

固定資産税と都市計画税の計算方法

固定資産税と都市計画税は、土地を保有している限り毎年1回納める必要があります。

ここでは、固定資産税と都市計画税の計算方法を解説していきます。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、 保有する固定資産の評価額（課税標準額）に対して、標準税率となる1.4％を掛けて求める ことができます。

自治体などによって、標準税率が変わるケースもありますが、基本的な計算方法は上述のとおりです。

土地や家屋は、原則として3年ごとに新たな価格を算定するための評価替えを行います。

評価替え後の課税標準額に標準税率をかけることで新しい固定資産税の金額を算定 します。

都市計画税の計算方法

都市計画税は、以下の計算式を使って算出します。

・都市計画税の税額＝課税標準(固定資産税評価額)×制限税率0.3％

税率が異なるだけで、 計算式は固定資産税の計算式と同じ です。

都市計画税は地方自治体によって税率が定められていますが、 地方自治体が課税することのできる税率の上限(制限税率)が定められていて、この税率を上回る税率を設定することができない ようになっています。

地方自治体によって、都市計画税の税率は異なるので注意してください。

土地の購入にかかる税金の計算方法

土地を購入した場合には、以下のような税金がかかります。

ここでは、それぞれの税金の計算方法について説明します。

印紙税の計算方法

土地購入時に売買契約書に添付する印紙税は以下の表のとおりです。

印紙税は、本来、本則税率が適用されますが、 記載金額が100,000円を超える不動産の譲渡に関する契約書は現在軽減措置の対象になっているので軽減税率が適用 されます。

登録免許税の計算方法

土地を購入して登記する際に必要となる登録免許税は、 課税標準(不動産の価額)×登録免許税率(1,000分の20)で計算 します。

ただし、令和8年3月31日までの間に登記を受ける場合の税率は1,000分の15となる軽減税率が適用されます。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税は、 課税標準(不動産の価額)×不動産取得税率(4%)で計算 します。

ただし、令和9年3月31日までの間に住宅及び土地を取得した場合の税率は3%となる軽減税率が適用されます。

土地の売却にかかる税金の計算方法

土地を売却した場合には以下のような税金がかかります。

ここではそれぞれの税金の計算方法について説明します。

譲渡所得税の計算方法

土地の売買に伴い利益が生じた場合には、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は、不動産を保有していた期間によって税率が異なるので注意してください。

譲渡所得税のもとになる課税譲渡所得金額は次のように計算します。

課税譲渡所得金額=譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

そのうえで、 課税譲渡所得金額に上記の税率をかけて譲渡所得税額を計算 します。

復興特別所得税の計算方法

譲渡所得税に加えて、復興特別所得税の支払いも必要です。

復興特別所得税は譲渡所得税額に対して一律2.1%が課されます。

住民税の計算方法

住民税は、長期譲渡所得になるか短期譲渡所得になるかで税率が異なります 。

所有期間が5年を超える長期譲渡所得の場合、住民税率は5%です。

一方、所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合、住民税率は9%となります。

課税譲渡所得金額に5%または9%をかけることで、住民税額を算出可能です。

印紙税は売却時にもかかる

土地を売却した場合にも、購入した場合と同じように、契約書の発行者が印紙税を支払う必要があります。

印紙税の計算方法は購入時と同じ です。

土地の相続にかかる税金の計算方法

土地の相続を行った場合には、相続税の支払いを行うだけでなく、登録免許税の支払いが必要 です。

以下では相続税と登録免許税の計算方法について解説していきます。

相続税の計算方法

相続税は、 各相続人が課税遺産総額の法定相続分を受け取ると仮定して、各人について次のような計算式に基づき、相続税額を算出 します。

・各人の仮の相続税額＝課税遺産総額×法定相続分×税率-控除額

相続税は次の3つのステップで計算していきます。

相続による登録免許税の計算方法

相続に伴い発生する登録免許税は、土地の固定資産税評価額に0.4%をかけることで算出可能です。

ただし、 土地の評価額が100万円以下であった場合や、相続によって土地の所有権を取得した方が移転登記を受ける前に死亡した場合は、登録免許税が免税 となります。

土地の地目について

土地の地目とは、 登記事項に記載されている土地の用途ごとの区分のこと を言います。

土地の地目は、23種類あります が、ここでは代表的な地目9種類だけを挙げています。

土地には固定資産税などの税金がかかりますが、 地目によって固定資産税計算のもとになる評価額(課税標準額)が異なるため、課税される金額も変わります。

土地は更地で保有すると固定資産税が高くなる

土地を更地で保有していると 固定資産税が高くなります。

同じ大きさの土地であってその土地の地目が宅地である場合、 評価額(課税標準額)に最大1/6、都市計画税は最大1/3を乗じることが可能 です。

更地の場合、 これを乗じることができず宅地と比べると支払うべき固定資産税が高くなります。

建物を建てると「住宅用地の特例」が適用される

住宅用地には課税標準の特例措置が設けられているため税負担が軽減されます。

特例措置が適用されると、固定資産税と都市計画税を算定するもとになる課税標準は、以下の表のように計算することができます。

土地が農地の場合にかかる税金にも種類がある

農地の固定資産税は、その農地が、市街化区域・生産緑地地区・三大都市圏特定市に所在するか否かによって、一般農地・生産緑地地区農地・一般市街化区域農地・特定市街化区域農地の4つに区分され、 区分ごとに評価方法と課税方法が異なります。

一般に、 農地の固定資産税は宅地に利用される場合と比較して優遇されているものの、農地区分によって優遇を受ける条件や適用範囲が違う のが普通です。

そのため、固定資産税を計算するうえで、所有している農地がどの農地区分に該当するのかを把握しなければなりません。

以下では、この4つの区分の違いについて解説していきます。

農地利用を前提にした「一般農地」

一般農地とは、以下で説明する市街化区域農地や転用許可を受けた土地などを除いたものを言います。

一般農地の評価方法としては 評価額に税率を掛けて計算 します。

ただし、一般農地は、農業の収益性の低さから売買における価格とその土地の持っている収益性が必ずしも一致しません。

そのため、一般農地の評価を行うにあたっては、同様の土地の実例価格に1年で当該土地から期待される利益の割合である0.55をかけ、さらに諸条件を調整して評価額を決定します。

市街化区域内にある農地「一般市街化区域農地」

一般市街化区域農地とは、市街化区域内にある農地のことを言います。

今後、農地から宅地となる可能性が高いので、宅地と同等の固定資産税が課されることが特徴です。

現在は農地として利用されているので評価額に1/3を乗じて課税額を計算します。

三大都市圏付近の農地「特定市街化区域農地」

特定市街化区域農地とは、三大都市圏の市街化区域にある宅地化の可能性が非常に高い農地を言います。

宅地化される可能性が最も高いため、宅地と同様の固定資産税が課される ことが特徴です。

評価額の1/3となるのは前に説明した一般市街化区域農地と同様ですが、 負担調整措置については、宅地と同様の負担軽減措置 となります。

条件を満たすことで市町村から指定される農地「生産緑地」

生産緑地とは、一定の条件を満たすことで市町村から指定を受けた市街化区域にある農地のことです。

固定資産税の軽減や相続税の猶予など、税制上の優遇を受けられる のが特徴です。

土地が農地の際にかかる税金の計算とシミュレーション

農地に該当する土地は、区分によって固定資産税や都市計画税の計算方法が異なり、同じ土地でも毎年の税負担に大きな差が生じます。

これらの区分ごとの違いを把握しておくことで、農地にかかる税金を事前に計算しやすくなり、想定外の負担を防ぐ判断材料になりますので、ぜひ参考にしてください。

一般農地と生産緑地にかかる税金の計算方法とシミュレーション

一般農地や生産緑地の固定資産税は、評価額に税率を掛ける単純な計算ではなく、前年度の課税標準額を基にした調整計算も行われる点を押さえることが重要です。

固定資産税は、評価額を基に算出する本則税額と、前年度の課税標準額を用いて負担を抑える調整税額を比較し、金額が低い方が実際の税額として適用されます。

負担調整措置が設けられていることで、評価額が上昇した場合でも固定資産税の増加幅が緩やかになり、納税者の負担が急激に重くならないよう配慮されています。

一般農地や生産緑地では、この計算ルールとシミュレーションの考え方を把握しておくことで、毎年かかる固定資産税を現実的な金額で見積もりやすいです。

一般市街化区域農地にかかる税金の計算方法とシミュレーション

一般市街化区域農地は、農地であっても宅地並評価が適用されるため、一般農地と比べて固定資産税が高くなりやすい点が特徴です。

固定資産税は、宅地並評価額に特例措置を加味して算出する本則税額と、前年度の課税標準額を基にした調整税額を比較し、金額が低い方が実際の税額として適用されます。

宅地並評価によって税額が高額になりやすい一般市街化区域農地でも、特例措置が設けられていることで、一定程度まで税負担が抑えられる仕組みになっています。

特定市街化区域農地にかかる税金の計算方法とシミュレーション

特定市街化区域農地は、将来的に宅地へ転用される可能性が高い農地として扱われ、固定資産税の評価額は宅地と同水準になる点が特徴です。

固定資産税は、軽減率を考慮して算出する本則税額と、前年度の課税標準額に評価額の増加分を加味した調整税額を比較し、金額が低い方が実際の税額として適用されます。

特定市街化区域農地では、指定後の年数に応じて軽減率が段階的に引き上げられるため、時間の経過とともに税負担が増えていく点に注意が必要です。

評価方法と軽減率の適用年数を把握したうえでシミュレーションを行うことで、特定市街化区域農地にかかる固定資産税を現実的な金額で見積もりやすくなります。

農地の固定資産税が免除や軽減される場合があるケース

農地の固定資産税について免除・軽減を受けるには、以下の条件が適用される必要があります。

農地の評価額を再審査し見直す

農地の評価額を再審査してもらうことで固定資産税が下がる場合があります。

農地の固定資産税は、 課税標準額×税率(1.4%) で求めます。

課税標準額は、固定資産の評価額をもとに算出されるので、 評価額が下がれば、納税額も下がる というわけです。

原則３年に一度再評価されますが、固定資産評価審査委員会に再審査を要求することもできます。

農地からの収益がない場合は免除される

固定資産税は、建物や土地の所有者に対して、市町村が提供する行政サービスで利益を得ていることを前提に、その利益に応じた負担金を求めるものです。

そのため、 農地からの収益がない場合は、固定資産税を免除される 場合があります。

なお、 課税標準額が一定額(農地の場合は30万円)を下回る場合は課税されません。

災害や生活保護受給者は軽減か免除

農地の所有者が災害の被災者であったり、生活保護受給者である場合、 固定資産税は軽減、もしくは免除されます。

市町村によって条件や減免範囲、減免する税額は異なるので注意してください。

土地の用途が駐車場の場合、固定資産税が上がる

土地を駐車場として活用している場合、 宅地にした場合と比べて固定資産税は高くなります。

以下では、なぜ駐車場の固定資産税が高くなるのかを説明したうえで、特例措置についても解説します。

駐車場は「雑種地」のため軽減措置が適用されない

すでに説明したように、 土地の固定資産税は地目によって評価額が変わります が、駐車場は雑種地となるため、農地や宅地に適用された軽減措置が適用されません。

結果として、固定資産税が高くなります。

戸建て、マンション・アパートと併設している場合特例が認められる

住宅用地であれば、住宅用地の特例を適用することで固定資産税が軽減されます。

一軒家・マンション・アパートに併設されている駐車場など、住宅用地の特例が認められれば、固定資産税は安くなります。

土地が駐車場の際にかかる固定資産税の計算方法

土地が駐車場の場合も、 固定資産税は、課税標準額×税額(1.4%)で計算 します。

駐車場の評価額(課税標準額)は、次のように決定するのが普通です。

以下では、実際に駐車場と駐車場併設の場合を比較してその税額をシミュレーションしていきます。

駐車場と駐車場併設の場合の税額シミュレーション

市街化区域の駐車場で、敷地面積は200㎡、土地の評価額は4,000万円である場合、固定資産税は560,000円(=4,000万円×1.4%)となります。

同様の条件の駐車場で、駐車場とアパートがつながっている場合は、土地の評価額に対して1/6をかけるので、固定資産税は、93,000円(4,000万円×1/6×1.4%)となります。

今回のケースは住宅用地区分のうち小規模住宅用地(200㎡以下)に該当するため、課税標準額を求めるために評価額に1/6を乗じるのです。

560,000円と93,000ですから、その差額は467,000円です。

駐車場併設の場合の方が、固定資産税は圧倒的に安い ことがわかります。

【いつからいつまでに払う？】土地にかかる税金の支払い・納付時期について

土地にかかる税金の支払い・納付時期は、税金の種類によって違います。

ここでは、その支払・納付時期について説明していきます。

印紙税は印紙を貼り付けた後に納める

印紙税は、 課税対象となる文書を作成した人が納付する 義務があります。

したがって、文書を作成したときに、収入印紙を貼り付けて納付しなければなりません。

登録免許税は登記申請の際に収める

登録免許税は土地の登記を申請する際に登記申請書に印紙を貼り付けて納めます。

税額相当分の印紙を貼りつけなければなりません。

消費税は建物購入の際にまとめて払う

消費税は、建物購入の際にまとめて支払います。

土地購入の際には消費税は課税されないものの、建物がある場合は消費税が課税されます。

消費税は 建物を購入したときに購入代金のなかに含まれている のが一般的です。

土地の売却益にかかる譲渡所得税・復興特別所得税は確定申告で納付

個人が土地を売却した際に売却益が生じたら、譲渡所得税・復興特別所得税を支払う必要があります。

譲渡所得税・復興特別所得税は、 その翌年の確定申告の際に申告して納税しなければなりません。

無申告加算税・延滞税には注意！

無申告加算税・延滞税には注意してください。

確定申告での申告が必要な税金については、無申告の場合、無申告加算税が課されます。

また、納付期限までに納付しない場合には、納付期限から実際に納付した期間中、利息的な側面を持つ延滞税が課されます。

税金(固定資産税)がかからない土地の条件

税金(固定資産税)がかからない土地の条件は、以下のとおりです。

それぞれについて、詳しく解説します。

1月2日以降に土地を取得している

土地を1月2日以降に取得した場合、取得した年は固定資産税を納める必要がありません 。

固定資産税は、毎年1月1日時点での土地所有者が納税義務を負うためです。

翌年の1月1日を迎えると固定資産税の納税義務が発生するため、永続的に非課税になるわけではない点は抑えておく必要があります。

課税標準額が30万円に満たない

課税標準額が30万円に満たない土地の場合、固定資産税は課税されません 。

固定資産税には免税点制度が設けられており、基準金額を超えた場合にのみ課税されます。

土地の免税点は30万円未満と定められているため、30万円未満の土地は固定資産税の課税対象から外れます。

ただし、課税標準額は同一市町村内に所有している不動産の合計で算出されるため、複数所有している土地の合計課税標準額が30万円を超える場合は固定資産税を納めなければなりません。

国・自治体が所有している

国や地方自治体が所有している土地の場合は、固定資産税の課税対象となりません 。

例えば、以下のような土地や建物は、人的非課税と呼ばれ固定資産税がかからないと決められています。

公共性の高い土地

公共性が高い土地として利用されている場合は、固定資産税が非課税となる ケースがあります。

例えば、以下のような使われ方をしている土地は用途非課税と呼ばれ、固定資産税がかかりません。

土地にかかる税金のまとめ

土地を所有している場合だけでなく、購入・売却・相続をした場合はそれぞれ税金が発生します。

それぞれの税金の概要や計算方法を確認し、正しく納税することが大切です。

土地にかかる税金について不安な点がある場合は、税務署や税理士などの専門家に相談してください。

専門家に相談することで、納税を忘れたり税額を間違えたりするリスクを抑えられます。