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大阪市の路線価が全国最大の下げ幅に、こんな時期に不動産投資はあり、なし?

大阪戎橋

写真撮影:高田 泰

国税庁は相続税や贈与税の算定基準となる2021年分の路線価を公表しました。全国約32万地点の対前年変動率は全国平均0.5%マイナスで、大阪ミナミの商業エリアが全国最大の下落率を記録しています。

 

全国に524ある税務署別の最高路線価で、下落率が最も大きかったのは、大阪市中央区心斎橋筋2(心斎橋筋)のマイナス26・4%。外国人観光客が多い奈良公園近くの奈良市東向中町(大宮通り)も同12・5%になり、全国ワースト10地点のうち7地点を近畿が占めた。

引用:大阪・ミナミが路線価の下落率最大 全国ワースト10に近畿7地点|毎日新聞

 

心斎橋筋二丁目の下落幅は26.4%

 

阪神タイガースが優勝するたびに熱狂的なファンが道頓堀川へ飛び込んで有名になった大阪市中央区の戎橋。大阪ミナミの繁華街を代表するスポットですが、国税庁が7月に発表した路線価では、橋の北詰めにある心斎橋筋二丁目が前年に比べ、26.4%も下落しました。全国最大の下げ幅で、大阪市での投資を考える企業に水を差しかねない数字です。

 

心斎橋筋商店街や道頓堀商店街では、新型コロナウイルスの感染拡大以降、老舗の飲食店、訪日客向けのドラッグストアなどが相次いで店を閉めました。中国をはじめとする東アジアからの訪日外国人観光客が道路を埋め尽くす感染拡大前の姿はどこにもありません。

 

ミナミの中心部から少し離れた場所にあるマンションでは、民泊がしのぎを削り合っていましたが、新型コロナと民泊新法のダブルパンチで壊滅状態。大阪の台所と呼ばれる黒門市場は休業する店舗が続出しています。ミナミ全体が天国から地獄へ突き落された格好で、それを数字で表したのが今回の路線価といえそうです。

 

国税庁によると、全国約32万地点の路線価対前年変動率は0.5%のマイナスとなりました。下落は6年ぶりです。都道府県別で下落したのは39都府県。前年の26県から13都府県増えました。大阪市ではキタの北区角田町にある御堂筋も8.5%のマイナスを記録しています。

 

インバウンド効果消失も外資系が物件物色

 

大阪市は梅田を中心としたキタと、難波、心斎橋を中心とするミナミの2大繁華街があります。キタは西日本最大のビジネス街で、ミナミは安くておいしい食べ物が人気のより庶民的な街です。地価は長年、キタが高く、ミナミの追随を許しませんでした。

 

ところが、その状況をインバウンドブームが一新します。中国などから訪日客がミナミへ大挙して押し寄せ、ミナミの景気を一気に押し上げました。その結果、2018年にはミナミの公示地価がキタを抑えて大阪市のトップに立ったのです。

 

国土交通省によると、1平方メートル当たりの単価は当時、キタのトップである北区大深町の1,500万円に対し、ミナミのトップの中央区宗右衛門町が1,580円でした。しかし、ミナミの地価上昇はコロナ禍で訪日客とともに消失しました。

 

ここまで大きな地価の下落が続いている以上、大阪の不動産に対する企業の投資意欲が減退しそうに思えますが、実態はそうでなさそうです。コロナ禍の終息を見越して物件の物色を始めた外資系企業の動きがあちこちから聞こえてきます。

 

大阪市中心部は人口増加を継続

 

企業が期待するのは大阪市が持つ潜在能力です。大阪市は約1,800億ドルの経済規模があり、ニュージーランド1国に匹敵します。不動産大手の三幸エステートによると、3月時点のオフィスビル空室率は3.7%で、前年同期より1.2ポイント増えていますが、コロナ禍が終息して訪日客が戻ってくればまた活気づくとみられます。

 

関西都市圏や大阪府で見ると、人口は減少しています。しかし、大阪市は人口増加を続けています。関西都市圏では大阪一極集中となっているわけです。特に増加が著しいのは北区、中央区、西区など大阪市の中心部です。

 

職住近接を求める若い子育て層が都心部のマンションに集まり、暮らしているわけで、この3区では児童の急増で小学校の教室不足が大きな問題になりました。

 

大阪市の調査では2018年の持ち家率は40.5%。全国平均の61.2%を大きく下回っています。大阪都心部に限っていえば、賃貸住宅の需要は依然、高いままです。

 

東京に比べ、テレワークの伸びは限定的

 

コロナ禍でテレワークが進み、郊外の住宅を求める動きが首都圏で見られますが、テレワーク実施率は日本生産性本部の4月調査で東京都41.7%に対し、大阪府は18.6%にとどまりました。

 

総合研究開発機構の調査では、産業別で最もテレワーク実施比率が高い情報通信業で働く人の割合が東京都9.4%なのに対し、大阪府は3%。大企業に比べて投資の余力に乏しい中小企業の割合は、中小企業庁の調査で東京都41.3%に対し、大阪府は66.9%です。

 

さらに、大阪市は現場に出なければならないメーカーが多く、テレワークを普及させづらい環境だといわれます。今後もテレワークの急激な伸びが難しく、首都圏ほど郊外の住宅を求める動きが活発にならないとみられることから、当面は人口の大阪一極集中が続きそうな気配です。

 

表面利回りが10%を超す優良物件も

 

大阪市と東京都では土地の取得価格に大きな差があるため、似通った物件を運用しても表面利回りが高くなるのは大阪の方です。表面利回り10%を超す物件も少なくありません。地価が下がった今こそが買い時という見方も不動産業界で出ています。

 

しかも、2025年に大阪市此花区の夢洲で開かれる予定の大阪・関西万博をはじめ、夢洲へのカジノを含むIR(統合型リゾート)、JR大阪駅北側のうめきた2期開発地区の街開き、なにわ筋線の整備など大型プロジェクトが多数予定されています。コロナ禍が終息すれば、大阪の景気を上向かせる要素となりそうです。

 

オフィスビルは御堂筋線沿線が注目

 

それでは、企業が投資用物件を求めるとしたなら、どの地域が望ましいのでしょうか。オフィスビルや商業ビルとなれば、キタの梅田から中之島や大阪市役所がある淀屋橋、古くからのビジネス街がある本町、ミナミの心斎橋、難波という大阪メトロ御堂筋線沿線になるでしょう。

 

ただ、オフィスビルは空室率が拡大中で、商業ビルも空き店舗が埋まらないところが見られます。コロナ禍が終息しなければ、訪日客は戻ってきません。不動産関係者の声は「今が買い時」とする見方と「コロナ終息の兆しが見えるまで待つべき」という意見に二分されています。

 

マンションは北区、中央区、西区

 

一方、マンションについては近畿6府県の新築分譲マンション発売戸数が5月まで5カ月連続で前年同月を上回ったことが、不動産経済研究所の調査で分かりました。在庫は2カ月連続で減少し、契約率も78.3%と好調です。5月の発売戸数1,321戸のうち、41.1%を大阪市内の物件が占めました。

 

人気は大阪市がまとめた2020年10月現在の推計人口で2%以上の伸びを示す北区、中央区、西区、福島区、浪速区、天王寺区に集中しています。特に北区、中央区、西区は投資場所として注目の的です。

 

企業の不動産投資は個人に比べて税金を抑えられるのに加え、経費の範囲が広がり、金融機関から継続融資を受けやすいというメリットがあります。需要の高い地域にある物件を手に入れるのが、不動産投資の基本です。地価が急落した今こそ、大阪市にこれまで以上の注目が集まりそうです。

 

【関連資料】

令和3年分の路線価について(国税庁)

令和3年分の大阪国税局各税務署管内の最高路線価(国税庁)

 

【著者情報】

高田泰 関西学院大卒。地方新聞社で文化部、社会部、政経部記者を歴任したあと、編集委員。2015年に独立し、フリージャーナリストとして雑誌、ウェブニュースサイトなどで執筆している。

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2014年12月のサイト開設後から、金融に関係する記事をメインに投稿を行っています。複数人の著者が在籍しており、法人向け融資を20年勤めた銀行員や累積500名の顧客を持つファイナンシャルプランナーなど、法人・個人問わず複数名の金融のプロフェッショナルがノウハウを提供しています。
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