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【保存版】マンション経営で成功&利益を獲得する10の秘訣

マンション経営で成功するのは、難しいことではありません。マンションを一棟買う必要もなく、貯蓄や資金に合わせた物件を一室単位で購入し経営できるからです。本記事では、マンション経営で成功する方法や「利益を獲得する10の秘訣」について紹介します!

【保存版】マンション経営で成功&利益を獲得する10の秘訣

なおマンション経営のノウハウについては、以下の記事でも詳しく紹介しています。

 

マンション投資の成功例に学ぶ!マンション経営のメリットは3つ!

 

このほか、マンション経営に並んで人気の高い「アパート経営」については次の記事が参考になります。

 

関連記事①:アパート経営のメリットは3つ!人気のマンション経営との違いを徹底比較!

関連記事②:【保存版】アパート経営で成功&利益を獲得する10の秘訣

 

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▊ マンション経営の仕組み(家賃収入、売却益で資産を築く)

 

マンション経営は、別名「マンション投資」や「マンション運営」などの呼び名で親しまれています。マンション経営と言っても、一棟すべてを購入する必要はなく、大抵の場合「一戸」単位で購入し、物件を貸し出すことで家賃収入を得ています。

 

マンション経営とは?

マンション経営の仕組みは非常にシンプルです。マンションを購入し、物件を貸し出すことで「家賃収入」が得られます。また購入したマンションが値上がりした時点で、売却を行い「売却益」を狙うことも可能です。

マンション投資の成功例に学ぶ!マンション経営のメリットは3つ!より一部抜粋

 

また賃貸経営に限らず、物件の売却益で「資産を築く」人もいます。特に立地の良いマンションは、資産価値が損なわれることなく高値で売却できるのでオススメです。

 

▊ マンション経営で成功&利益を獲得する10の秘訣

 

マンション経営は、サラリーマンや働き盛りの世代に人気の投資法です。一般的な不動産投資よりも、カンタンかつ費用を掛けずに「高い利回り」が狙えるからです。また早い段階でマンション経営のノウハウを身に付ければ、生活費や老後の資金を貯蓄することも可能です。

 

ここからは、マンション経営で成功&利益を獲得する10の秘訣を紹介します。

 

マンション経営で成功&利益を獲得する10の秘訣
① 入居率が高く、ブランド力のある物件を購入しよう
② 自主管理か管理会社委託かチェックする
③ 長期に渡り安定経営できる物件を探す
④ マンションオーナー向けセミナーに参加する
⑤ 借入と返済の計画を細かく見積もる
⑥ 築年数をチェックする
⑦ 自己資金を十分に準備する
⑧ マンションローンで無理のない返済計画を立てる
⑨ 空室保証を付ける
⑩ 信頼できる不動産業者を見つける

 

①〜⑩の内容について、順に見て行きましょう。

 

① 入居率が高く、ブランド力のある物件を購入しよう

 

マンション経営で成功するためには、入居率が高い「人気物件」を見抜くことです。最寄りに駅、バス停、商業施設や病院、学校などがあるのか「入居者の目線」で、ブランド力の高い物件を探してみてください。

 

もちろん、土地勘のないエリアで「将来性の高い物件」を探すのは不可能なことです。このため、信頼できる不動産業者を見つけ、予算や目的に合った物件を「希望するエリアで」探してもらうようにします。

 

② 自主管理か管理会社委託かチェックする

 

マンションを購入する際には、自主管理できる物件か、管理会社委託物件なのか確認しましょう。

 

自主管理できる物件であれば、自分で仲介業者やリフォーム業者に修繕を依頼したり、入居者とやり取りするため、無駄な管理費用を掛けずに済みます。このため、費用を抑えてマンション管理が行いたい方は、自主管理できる物件を探しましょう。

 

ただし、マンションの場合は管理貸家に依託するケースが大半を占めます。このため、マンション利回りは丸々手元に入る訳ではなく、管理費や修繕費を差し引いたリターンとなります。管理の仕方(形式)によって、得られる利益が変わることを覚えておきましょう。

 

③ 長期に渡り安定経営できる物件を探す

 

マンションを経営するにあたり、長期に渡り「安定経営できる」物件を探しましょう。

 

①でも説明をしましたが、入居率が高くブランド力のある物件を手に入れれば、収入が途絶えることはありません。物件選びは、不動産会社選びと並び「マンション経営の成功」を左右する重要なポイントです。

 

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④ マンションオーナー向けセミナーに参加する

 

マンション運営で利益を狙うには、マンションオーナー向けのセミナーに参加し「どのくらいの収益」が得られるのか確認しましょう。セミナーやイベントは、マンションを販売する不動産会社が開催することが多いほか、不動産投資を仲介する業者も都内や地方都市でセミナーやイベントを開催しています。

 

セミナーやイベントに参加することで、不動産投資のプロから最新情報を聞き質問ができる、各不動産会社の特徴がわかるので比較検討できるなどのメリットがあります。

 

また、各種イベントは「参加費無料」という理由のほか参加人数が多いので、マンツーマンよりも行きやすいという点や、不動産投資をすると決めていなくても気軽に参加できるので初心者の方にもオススメです。

 

⑤ 借入と返済の計画を細かく見積もる

 

マンションを購入する場合には(初期費用も含めて)大きな資金が必要です。もちろん、借入を上手く取り入れることで初期費用は少なく、気軽にマンション運営が始められます。しかし、借入をした場合は「何年で返済できるのか」細かく返済計画を立てる必要はあります。

 

ローンのシミュレーションについては、以下のツールを利用しましょう。

 

ローンシミュレーション

https://www.eloan.co.jp/sim/payment.php

 

上のツールは無料で使えるほか、マンションローンやアパートローン、その他ローンの借入・返済シミュレーションに活用できます。

 

ローンシミュレーションは、やや厳しめに「見積もる」こと

 

ここで見積もりが甘かったり、大きすぎる利回りでシミュレーションしてしまうと、債務が返済でき無くなるなど「思わぬ借金トラブル」に巻き込まれてしまいます…。本項⑦でも取り上げますが、返済シミュレーションと同時に、自己資金を多めに準備する必要があります。

 

⑥ 築年数をチェックする

 

中古マンションを購入する場合、必ず「築年数」をチェックしておいてください。中古マンションの場合、修繕費などのメンテナンス費用、クリーニング費用などの諸経費がかかってきます。利回りだけでなく、諸経費を差し引き「手元にいくら残るのか」計算しておきましょう。

 

⑦ 自己資金を十分に準備する

 

自己資金無しでも、不動産経営が始められます。ただし、すべての物件が「資金0円」で始められる訳では無く、資金無しの状態では購入できる物件に限りがあります。

 

不動産経営にあたり「初期費用を少なくしたい」気持ちは分かります。しかし肝心の資金が無くては、①や③で説明した「長期的に安定経営できる良い物件」は見つけにくくなります。

 

⑧ マンションローンで無理のない返済計画を立てる

 

⑦で自己資金の大切さを説明しましたが、資金を充てることで「日々の生活が苦しい」ようでは本末転倒です。このため返済計画は無理なく「着実なプラン」を立てるようにします。また、マンションローンを併用して、返済と日々の生活がバランス良くなるよう生活設計を立ててください。

 

なお、住宅ローンについては以下の記事にて紹介していますが、住宅ローンで「収益物件を購入」するのは禁じられています。住宅ローンで収益物件を建てたことが金融機関、ローン会社に分かってしまうと契約解除のほか、一括返済を求められるので注意してください。

 

マンションの購入費用については、きちんと収益物件の購入が認められるローンを組むようにします。なお、不動産会社に相談をすれば、どのようなローンがあるのか親身になってアドバイスをしてくれます。

 

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⑨ マンションの空室保証を付ける

 

マンションには「空室保証」が付けられる物件があります。全ての物件ではありませんが(空室保証があれば)賃貸マンションの月間家賃収入額に基づき、万が一空室が出た場合も「一定の利益保証」が受けられる仕組みです。

 

例えば、ある空室保証は家賃の80%〜90%を保証するなど、大家にとって「損失の少ない」安心できる保証内容となっています。また、不動産会社が「30年一括借り上げ」物件を扱っている場合(空室が出た場合でも)一定の賃料が支払われ続けるので安心です。

 

ただし…一括借り上げ契約にも注意すべきポイントがあります。一括借り上げ契約の場合、短いスパンで契約の見直しが行われるという点です。契約の見直しにともない、得られる家賃が少なくなる等のトラブルもあるので、契約内容をよく確認するほか、一括借り上げ契約は慎重に進めるべきと言えます。

 

いずれにしても、信頼できる不動産会社に相談した上で「空室保証や一括借り上げ契約を利用するかどうか」を決めてください。

 

⑩ 信頼できる不動産業者を見つける

 

ここまでも何度か説明しましたが、信頼できる業者を見つけると、スムーズに「マンション経営」がスタートできます。また良い業者ほど、契約後のメンテナンスや住まいへの「アフターケア」に手抜きがありません。マンション経営を成功させるためにも、業者選びには(他の項目以上に)時間を割くようにしましょう。

 

▊ マンション経営のリスクとリターンについて

 

マンションを「賃貸経営した場合」のリターンですが、マンションが建つ場所によって条件が異なります。例えば「都心のマンション」であれば一室あたり15万円〜20万円以上の家賃になることもあるでしょう。また、地方のように5万円〜10万円に満たない場合もあります。

 

なお「借地料の計算方法」については、以下の記事が参考になります。賃貸料の相場を確認したい方は、必ずチェックしておいてください。

 

参考記事:借地料の相場を計算する方法は4つ!土地を貸す方法を知っておこう

 

【注意】投資は確実な値上がり等を保証するものではありません。このため投資や資産運用を行う場合には、正しい知識を身に付けるのはもちろんのこと、最新のデータなどを精査した上、ご自身の管理・責任の下で運用を行ってください。

 

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▊ マンション経営の始め方|物件探しから家賃を得るまでの流れ

 

マンション経営の開始から、利益が出るまでの流れをまとめてみました。

 

マンション物件の準備 ⇒ 入居者の募集 ⇒ 入居 ⇒ マンション管理 ⇒ 家賃の発生(利益が得られる)

 

なお、マンションを一から建築する場合は、より長い時間を掛けて「物件を準備」することになります。リターンがでるまでの道のり(マンションローンなどを利用した場合)や返済開始までのタイミングも含めて、運用計画を立てるようにしましょう。

 

▊ マンション経営の注意点|電話やメール、訪問の営業に注意しよう!

 

ここでは「マンション経営の注意点」を3つ紹介します。

 

マンション経営の注意点とリスク
☑️ 不動産会社は「信頼に値するか」見極めが重要
☑️ 甘い話、高すぎる利回りの話に騙されないで
☑️ メールや電話、訪問の営業に注意!

 

不動産投資への意識が高まる中、「マンション経営」に大きな注目が集まっています。最近特に多いのは、オリンピック前の需要を見込んだ「マンション投資」の勧誘です。

 

ただし、不動産会社には、良い業者もいれば、信頼に値しない業者も存在します。例えば、資金を投じたにもかかわらず、欠陥住宅を建ててしまう業者。契約前に約束していた条件とは違い、利回りを下げたり、利益を分配しない業者など。

 

中には詐欺のような手口で、資金だけをだまし取り消えてしまう業者もいます。

 

特に、最近は電話やメール、自宅への飛び込み営業で「甘い話」を持ちかけ、架空の不動産投資を持ちかける業者も増えています。こうした犯罪に巻き込まれないためには、電話やメール、自宅への飛び込み営業を相手にしないことです。

 

マンション経営をスタートする際には、信頼できる業者を探し「信頼できる不動産会社」と契約を結ぶようにしてください。

 

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▊ 番外編|不動産経営を成功させる3つのコツ

 

2020年のオリンピックを目前に「不動産投資」や不動産経営に興味を持つ方が増えています。不動産経営は、クラウドファンディングのように「小さな資金」で始められるものもあり、予算に応じた投資が行えます。

 

こうした流れに伴い、マンション経営やアパート経営など、不動産経営に関する広告やCMの数も増えてきました。また「アパート経営で成功する方法を知りたいな」という方や「マンション経営で成功する方法を知りたいな」という方も増加傾向にあります。

 

本項では「番外編」として、不動産経営を成功させる3つのコツを紹介しましょう。

 

不動産経営を成功させるための3つのコツとは?

 

不動産経営を成功させる3つのコツをまとめてみました。

 

不動産経営を成功させるコツ① 経営のための資金を用意する

 

アパートにしてもマンションにしても、経営のための資金が必要です。不動産の規模にもよりますが、まずは無理のない範囲で「経営に必要な資金」を用意しましょう。

 

原則、資金「0円」でも運営できるのですが(=不動産会社のプランにもよる)、ある程度の資金があれば安心です。例えば、資金を用意しておくことによって、選べる不動産にも幅が出てきますし、経営後の不測の事態にも冷静に対応できるので安心です。

 

例えば、銀行の方針が変わり急に「融資をストップ」された場合でも、一定の資金があれば不測の事態にも耐えられます。想定外のトラブルが起きても、柔軟に対応できるだけの「余裕金」を貯めておくようにしましょう。

 

⇒ 今すぐお金を作る30の方法!お金がないピンチなあなたも1万円~100万円手に入れる方法まとめ

 

不動産経営を成功させるコツ② 管理会社選びは慎重に

 

アパート経営やマンション経営では、やはり管理会社の力を借りることになるかと思います。ただ管理会社と一口にいっても、さまざまな形態やサービスがあります。また信頼のできる管理会社もあれば、質の悪い管理会社や、信頼に値しない管理会社もあるので注意が必要です。

 

管理会社というのは、ちょうど経営オーナーと入居者の間に入るような存在です。だからこそ、適当に管理会社を選んでしまうと(管理会社が原因で)余計なトラブルに巻き込まれるといったことも起こりかねません。

 

まずは複数の管理会社を比較して、慎重に選んでいきましょう。いい管理会社を見つけられると、マンション管理や資産運用の『心強い味方』になってくれます。

 

不動産経営を成功させるコツ③ 入居者のための費用は惜しまない

 

すべての物件に最新の設備を導入する必要はありません。ただし、住民が気持ちよく住めるよう、修繕など最低限の費用は惜しまないようにしてください。「入居者のための費用」というと、経営オーナーが「損をする印象」を受けるかもしれません。ただ住民の利益は、結果的に自分に返ってきます。

 

住民の利益は、自分への投資とも言えるかもしれません。入居者がいないと不動産経営は成り立たないのですから、投資すべきところにはしっかりと投資しておきましょう。今は見えないかも知れませんが「住民を大切にする気持ち」は後々、良い形で返ってきます。

 

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▊ マンション経営の成功に役立つ「用語集」

 

マンション経営や不動産経営を進める上で、分からない専門用語が増えてくるでしょう。本項では、マンション経営や不動産経営で良く使われる「基礎用語」をまとめておきます。

 

マンション管理業者

国土交通省「マンション管理業者登録簿」に登録された、物件管理を営むもの(または企業や団体)。

 

アパートローン

融資条件がパッケージ化されている融資商品のこと。

 

アセットマネジメント

資産管理のこと。または、収益物件を投資家に代わり管理/運営し資産価値を高める計画・行動を指す。

 

移転登記(いてんとうき)

新しい登記事項が生じた場合、これを登記簿に記入すること。

 

頭金(あたまきん)

物件を購入代金のうち、現金で支払う部分を指す。

 

一般定期借地権(いっぱんていきしゃくちけん)

1992年年8月1日施行された定期借地権で、以下3つの条件によって構成されている。

● 更新による期間の延長がない
● 存続期間中に建物が滅失し、再築されても、期間の延長がない
● 期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求することができない

一般定期借地権の存続期間は、少なくとも50年以上とする。

 

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インカムゲイン

資産運用や投資に対するリターンのこと。不動産など、保有することで、継続かつ安定して利益が得られる状態を意味する。

 

印紙税(いんしぜい)

売買契約書、請負契約書、領収書に課せられる税金のこと。定められた金額の収入印紙を文書に貼り付け、これに消印し納付する。

 

売主(うりぬし)

不動産を売る人や法人のこと(例:不動産の所有者や不動産を転売する権限を持つ者など)。

 

エクスロー

売主と買主の間に第三者が立ち、決済代行を行う制度のこと。

 

オーナーチェンジ

入居者がいるまま、賃貸物件の所有者が変わること。

 

オーバーローン

物件の取得価格を上回る借入、借金のこと。

 

解約手付け(かいやくてつけ)

買い主は契約の履行に着手する前であれば、手付流しによって契約を解除できるというもの。同様に売主も手付金の2倍の金額を返却することで契約解除が認められる。

 

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)

売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合に、売主が買い主に対して負う責任のこと。

 

元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)

借入において、元金と借入残高から計算される利息を合計して、借入を返済すること。

 

元利均等返済(がんりきんとうへんさい)

借入において、元利の合計額を融資期間で均等に割って返済する方法のこと。

 

なお、マンション経営や不動産経営については、以下の記事でも詳しく解説しています。ぜひ本記事と合わせて、ご覧ください。

 

関連記事:マンション投資の成功例に学ぶ!マンション経営のメリットは3つ!

 

▊ マンション経営|不動産経営の成功に役立つリンク集

 

最後に、マンション経営や不動産経営の成功に役立つリンク集をまとめておきます。

 

マンション経営やアパート経営に役立つリンク

・ マンション投資の成功例に学ぶ!マンション経営のメリットは3つ!

・ 【保存版】アパート経営で成功&利益を獲得する10の秘訣

・ アパート経営のメリットは3つ!人気のマンション経営との違いを徹底比較!

 

不動産経営に役立つリンク

・ 不動産特化型クラウドファンディングで資金調達に成功する3つのコツ!

・ 資産運用の方法10選!100万円~1000万円まで金額別資産を増やす方法

・ 不動産担保ローン20選!銀行の審査基準や金利で比較。おすすめ人気ランキング

 

▊ 不動産投資、マンション投資関連のおすすめ記事

 

最後に「資金調達プロ」の不動産関連おすすめ記事をまとめておきます。

 

【保存版】ソーシャルレンディングとは?融資型クラウドファンディングで資金調達を120%成功させる5つのコツ!

【保存版】不動産担保ローンとは?不動産融資を成功させる3つのコツ!

不動産担保ローン20選!銀行の審査基準や金利で比較。おすすめ人気ランキング

日本保証の不動産担保ローンとは?その特徴やメリット・デメリットなどを徹底解説!

アサックスの法人・事業用向け不動産担保ローンとは?その特徴やメリット・デメリットなどを徹底解説!

【5億円も可能】不動産を担保にしてまとまったお金を借りる方法

 

アパート経営のメリットは3つ!人気のマンション経営との違いを徹底比較!

 

・ 不動産特化型クラウドファンディングで資金調達に成功する3つのコツ!

・ 資産運用の方法10選!100万円~1000万円まで金額別資産を増やす方法

・ 長期投資がオススメの理由は4つ!投資でつくる個人年金!

・ 不動産担保ローン20選!銀行の審査基準や金利で比較。おすすめ人気ランキング

 

不動産の活用、不動産で資金調達されたい方は、ぜひ参考にしてください。

 

▊ まとめ|マンションなら、初心者でもカンタン・安全に運営できる!

 

いかがでしたか? マンション経営は、自己資金・借入の手段があり、信頼できる不動産さえ見つかれば、誰でもカンタンに取り掛かれます。資産を築きたい方、老後の私的年金を作りたい方は、リターンの大きなマンション経営を検討してみましょう。

 

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