【保存版】アパート経営で成功＆利益を獲得する10の秘訣

アパート経営は、資産運用や資金運用が初めての方にもオススメの土地活用法です。本記事では『アパート経営で成功＆利益を獲得する10の秘訣』を紹介します。

なお「アパート経営」の魅力については、以下の記事でも詳しく紹介しています。本記事と合わせてご覧ください。

 

アパート経営のメリットは3つ！人気のマンション経営との違いを徹底比較！

 

このほか、人気のマンション経営については以下の記事を参照してください。

関連記事②：【保存版】マンション経営で成功＆利益を獲得する10の秘訣

関連記事③：マンション投資の成功例に学ぶ！マンション経営のメリットは3つ！

 

その前に・・・不動産投資に興味はあるが「資金が足りない」という方、アパート経営やマンション経営に興味があるものの「どの不動産業者に依頼すれば良いのか分からない」という方には、最適な不動産会社と経営プランが一括見積もりできるOh!Ya（オーヤ）の利用がオススメです。

 

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▊　アパート経営の基礎知識｜アパート経営の目的について

 

アパート経営とは、アパートの部屋を貸し出し賃料で資金を得る方法です。アパート経営にもいくつかの形態があり、所有する土地にアパートを建てて運営する方法のほか、土地と中古アパートを購入し運用する方法もあります。アパート経営の主な目的は、土地活用、相続対策、固定資産税対策、老後の私的年金、自宅建て替え費用の軽減などの目的があります。

 

このほか、アパート経営には「資産運用」といった側面も大きく、20代〜30代の現役世代が「将来の資産」を築く目的で、アパート経営を始めるケースも増えています。

 

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▊　アパート経営最大のメリットは利回りにアリ！

 

アパート経営最大のメリットは利回りにあります。アパート経営の平均利回りは「建設する土地」やエリアによって異なるものの、都内で7.5％〜10％前後の利回りが見込めます。

 

 

例えば、投資した金額が5,000万円だとします。利回り10％だとしたら年間の家賃収入は約500万円と得られるリターンは大きくなります。なお、アパート経営の利回りは次の式で計算できます。

 

利回り（％）＝年間利益（家賃収入） ÷  投資額（物件価格）×100

 

ただし、注意すべき点が一つあります。仮に利回り10％だとしても、空室がある場合は得られる家賃収入が少なくなるという点です。

 

 

本記事の後半でも取り上げますが、アパート経営で成功するには物件が埋まるよう、ブランド力のある物件を手に入れ、長期間安定経営できる状態をつくる必要があります。

 

▊　アパート経営で成功＆利益を獲得する10の秘訣！

 

アパート経営で成功＆利益を獲得する10の秘訣をまとめてみました。

 

アパート経営で成功＆利益を獲得する10の秘訣
①　ブランド力のある物件を購入
②　長期に渡り安定経営できる物件を探す
③　利回りで物件を探す
④　セミナーやイベントに参加する
⑤　自主管理できる部分を探す
⑥　節税効果を120％活用する
⑦　築年数をチェックする
⑧　アパートローンで無理のない返済計画を立てる
⑨　自己資金を十分に準備する
⑩　信頼できる業者を見つける

 

①〜⑩の内容について、順に解説します。

 

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①　アパート経営は、ブランド力のある物件を購入すること！

 

アパート経営で成功するには、空室が出ない「人気物件」にする必要があります。本記事の冒頭でも取り上げましたが、どんなに利回りが高い物件でも、空き室が多い状態では得られるリターンが小さくなります。

 

【人気の高いアパートの特徴】

・ 最新人気の設備がある

・ インターネットが無料

・ 利便性が高い（立地など）

・ 内装がおしゃれ

・ 外観やエントランスが明るい

 

都内の場合、新築や中古にかかわらず「立地の良さ」が重視されます。なお地方の場合、新築物件に人気はあるものの、安く住めるアパートは人気が高く、郊外でも立地の良さが重視されています。

 

アパートの物件を建てる（中古の場合は買う）場合は、ブランド力のある物件へとデザインを取り入れるほか、立地についても「人の集まりやすい」空室の出ない場所で建てるようにしましょう。

 

②　アパート経営は、長期に渡り安定経営できる物件を探す

 

①でも説明しましたが、ブランド力のある物件を建てれば、長期間安定経営できる物件へと育てることができます。また③でも取り上げますが、①と②の条件が揃うことで、利回りの高い物件を手に入れることができるでしょう。

 

長期安定経営できるアパートの特徴
☑️　入居者の視点で「魅力の高い」物件
☑️　建物の価値が高い、長期保有できる優良物件
☑️　不動産会社との関係性、パートナーシップが確立されている

 

立地なども関係しますが、長期間安定経営できる『人気のアパート物件』は、売却時の価格も大きく下がることもありません。メンテナンスなども定期的に行い、物件の価値が損なわれないようにしましょう。

 

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③　アパート経営は、利回りで物件を探す

 

土地を持っているのか、これから土地を手に入れるかでも「利回り」は変わってきます。アパート経営を始める前に、投資の金額と年間のリターンをシミュレーションしておきましょう。

 

例えば「1億円でアパート」を建てた場合、家賃の年間収入が1,000万円だとします。計算式は【1,000万円÷1億円×100】なので「利回り10％」だと導きされます。

 

年間の収入が1,000万円ということは、投資の1億円を上回るのに「最低でも10年」掛かるという計算です。また空室率が高い場合は、さらに利益がでるまでの道のりは長くなります。

 

アパートの空室率を求めてみよう

 

アパートの空室率は、以下の式で計算できます。

 

空室率（％）＝［空室個数×平均空室期間］÷ ［総戸数 × 12カ月］× 100

 

例えば、アパート6室のうち半分が空室だとします。空室が埋まるまで、平均3カ月掛かった場合の空室率を計算してみましょう。

 

［3戸（空室個数） × 3カ月（平均空室期間）］÷ ［ 6（総戸数）×12カ月］× 100 ＝ 12.5％

 

このようにアパート経営のリターンを求める場合は、空室率を無視することはできません。そして、家賃収入からは「修繕費」などを差し引いて利益を考える必要があります。

 

利回り10％だとしても諸経費や空室率を考慮すると、得られる利益は10％ ⇒ 7〜8％ にまで下がる可能性もあります。アパート経営を始める前に、どのくらいの利益が得られるのか細かく計算しておきましょう。

 

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④　アパート経営のセミナーやイベントに参加する

 

アパート経営を始める前に、どのような形で運営できるのか、不動産会社や投資会社が開催するセミナーやイベントに参加してみましょう。セミナーやイベントに参加することで（アパート経営に）どのくらいの費用が掛かり、年間のリターンや借入返済までの細かな情報が得られます。

 

また無料のセミナーやイベントは、マンツーマンで説明を受けるよりも気軽に参加できるので安心です。このため「今すぐアパートを購入する予定はないが、話だけ聞いておきたい」という方にもおすすめできます。

 

⑤　アパート経営は、自主管理できる部分を探すこと

 

アパート経営では、どのくらい「管理費用が掛かるのか」計算しておく必要があります。先に利回りとリターンについて説明しましたが、管理会社に管理を委託した場合、諸経費が掛かるので得られる利益は少なくなります。

 

①　アパート専用部分の管理

入居者の入れ替え時の原状回復費用。室内のクーラーや給湯器メンテナンス。その他、専有部分設備の寿命による取り替え費用。

 

②　アパート共用部分の管理

共用設備の補修、そのほかエントランス、駐輪場（駐車場）、外廊下、階段、ゴミ置き場の清掃など。

 

③　大規模修繕

外壁の塗り替え、屋根の防水工事、屋根の吹き替え工事など。

 

同じアパートでも「自主管理できる部分」が大きければ、得られる利益はより大きくなります。実際に入居者とのやり取りを行うほか物件の管理・運営を一人で行えば、より大きな利益を得て「初期投資費用」の回収が早まります。アパート経営を行う際、どこまで自主管理できるのかも確かめておきましょう。

 

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⑥　アパート経営は、節税効果を120％活用すること

 

アパート経営では、節税効果を十分に意識しましょう。例えば、不動産所得と給与所得がある場合、給与所得と不動産損益を相殺する「損益通算」が適用できます。アパートに必要な土地を購入したり、建築費が大きい場合「投資額の回収」には時間が掛かります。リターンが得られたとしても、適用される節税効果は120％フルに活用してください。

 

またお世話になる、不動産会社に相談すれば、どのような節税効果が得られるのか丁寧にアドバイスをしてくれます。

 

⑦　アパート経営は、築年数をチェックしよう

 

中古物件を購入しアパート経営を始める場合は、築年数をチェックし、どのくらいの修繕費やメンテナンス費用が掛かるのかシミュレーションしましょう。利回りが大きい物件でも、大がかりな工事・修繕が必要な場合、得られるリターンは少なくなります。

 

またアパート経営は、長期事業であり初期費用だけでは収まらない部分があります。また、長期間安定経営を行うためには、細かな「メンテナンス計画」を立てる必要があります。

 

安定経営には家賃を下げない、空室を出さないなどの工夫が必要ですが、定期的にメンテナンスや修繕を行わない限り、住まいは老朽化し入居者のない「寂れた物件」になってしまいます。こうした状況を避けるためにも、メンテナンスは計画的に行う必要があります。

 

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アパート経営に必要なメンテナンスの一例

 

アパート経営に必要なメンテナンス項目を紹介します。

 

・　大規模修繕（アパートの機能に直接関わる設備や外壁、雨漏り防止工事など）

・　入退去時の修繕（原状回復修繕）

 

なおアパートの主な修繕カ所には、屋根の防水工事、屋上の防水工事、ベランダの防水工事のほか、以下の箇所を定期的（長期的に）メンテナンスしていく必要があります。

 

・　外壁改修

・　給湯器交換

・　エアコン交換

・　給水ポンプ交換

・　室内のクロス張り替え

・　室内のクッションフロア張り替え

・　室内の障子や襖張り替え

・　室内の網戸張り替え

 

このほか「日常的メンテナンス」には、以下のような項目が上げられます。

 

・　日常清掃業務

・　拭き、掃き清掃、手摘除草

・　定期清掃業務

・　消防設備法定点検

・　雑排水管清掃

・　管球交換

 

メンテナンス費用がどのくらい掛かるのか、長期メンテナンス・短期メンテナンスともに細かく費用を計算しておきましょう。

 

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⑧　アパートローンで無理のない返済計画を立てる

 

マンションローン同様、アパート建築費をカバーする「アパートローン」なる融資商品があります。また、自宅兼アパートという物件であれば、住宅ローンを利用し建築することも可能です。

 

いずれにしても、自己資金だけでなく各種ローンを併用し、無理のない返済計画を建てましょう。また収益や返済シミュレーションについては、利回りだけでなく諸経費などを含めた「リアルな数字」で計算をすることです。

 

得られる利益、収益の計算方法については、信頼できる不動産会社に相談をしてみてください。

 

⑨　アパート経営は、自己資金を十分に準備すること！

 

アパート経営の中には「資金0円」で始められるものがあります。例えば土地を持っていたり、自宅の一部を物件とする場合等は、費用を掛けずに即アパート経営がスタートできます。

 

しかし自己資金が無ければ、建てられる物件にも制限があるでしょう。また、ブランド力のある物件を手に入れようとも、建てられるエリアやできることも限られてしまいます…。

 

そして、アパート経営には諸経費が発生することも、忘れてはいけません。自己資金を十分に準備し、フットワークが軽く（資金的にも）ゆとりのある大家さんを目指しましょう。

 

⑩　アパート経営は、信頼できる業者を見つけること

 

アパート経営の成功を左右するのが、不動産会社の存在です。信頼できる不動産会社が見つかれば、アパート経営は「ほぼ成功した」といっても過言ではありません。

 

最近では、悪質な業者と地方銀行の不正取引により、多くの投資家が億単位の資産を失うこととなりました。残念ながら、こうした不動産詐欺や、不動産投資に関わる犯罪は無くなる気配がありません。

 

その一方で、信頼できる不動産会社を味方に付け、入居率の高いアパートを経営する人は、大きな利回りで大きな資産を築いています。不動産経営は、成功すれば大きなリターンとなり、日々の暮らしを豊かにするだけでなく、老後の私的年金としても大いに役立てられます。

 

信頼できる不動産会社に相談しよう

 

まずは信頼できる不動産会社を見つけ、アパート経営の相談をしてみましょう。特に土地活用、所有する土地に「アパートやマンションを建てたい」という方には、信頼できる不動産会社を見つけることが何より重要です。

 

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▊　アパート経営の始め方｜アパート経営開始までの流れ

 

アパート経営を初めて、収益がでるまでの道のりをまとめてみました。

 

住居の準備 ⇒ 入居者の募集 ⇒ 入居 ⇒ マンション経営と管理 ⇒ 収益の発生

 

マンション経営をするにあたり、土地があるのか、これから買うのかでも踏むべきプロセスは変わってきます。ただ建物が建ってしまえば、入居募集から開業までの道のりは短いです。納税者の住所を税務署に届け出るほか「個人事業の改廃業等届出書」を提出することで、すぐに大家としての「アパート運営」がスタートできます。

 

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▊　アパート経営の注意点とリスク

 

アパート経営のリスクとしては、以下のような問題が挙げられます。

 

アパート経営のリスク
☑️　空室のリスク
☑️　人的リスク
☑️　借入のリスク

 

ここまでにも取り上げた空室のリスクに加え「人的リスク」といった問題があります。

 

人的リスクとは、入居者にまつわるトラブルのことです。例えば、家賃の滞納トラブル、室内での事件や事故、入居者同士のトラブル、建物の毀損や破壊リスクなど「人と人」だけでなく「人と建物」の間にもリスクが発生します。

 

また、アパート経営の資金を融資でカバーした場合、一定の利益が無ければ返済の負担が大きくなります。アパート経営で大きな債務を抱えては、利益が出るどころか後々、大きな精神的・金銭的負担を抱えることになるので注意しましょう。

 

▊　アパート経営の収益シミュレーション

 

前項で3つ目に取り上げた「債務の負担」を無くすには、収益のシミュレーションを細かく見積もることです。収益は素人が判断できるものではありません。

 

収益部分については、プロに見積もりをお願いしましょう。また、不動産会社に見積もりを依頼すれば、建てたいエリアや物件が「どのくらいの収益を生み出すのか」細かな将来設計が立てられます。

 

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▊　アパート経営の税金｜不動産所得に課せられる税金の種類

 

アパート経営を始める前に「不動産所得に化せられる税金」について知っておく必要があります。

 

不動産所得に課せられる税金（所得税、住民税、固定資産税）

 

アパート経営に掛かる税金には所得税、住民税、固定資産税があります。

 

アパート経営の税金①　所得税

 

家賃収入には礼金、更新料、管理費、駐車場、アンテナ基地設置料金、自販機の設置による収入などが上げられますが、所得に応じて所得税を納める必要があります。なお、所得税は累進課税であり、所得が多ければ納める税額も大きくなります。なお課税される税率は5％〜最高45％と幅があります。以下に所得税率と控除額の関係をまとめてみました。

 

【所得税の税率】

所得の割合	詳細
195万円以下	税率 5％（控除額：0円）
195万円〜330万円以下	税率10％（控除額：97,500円）
330万円〜695万円以下	税率 20％（控除額：427,500円）
695万円〜900万円以下	税率 23％（控除額：636,000円）
900万円〜1,800万円以下	税率33％（控除額：1,536,000円）
1,800万円〜4,000万円以下	税率40％（控除額：2,796,000円）
4,000万円以上	税率45％（控除額：4,796,000円）

参考リンク：No.2260 所得税の税率|所得税|国税庁

 

上の通り、所得税の税率は分離課税に対するものなどを除くと、5％から45％の7段階に分類されています。

 

ただし、所得税は以下の項目が控除されます。

 

・ 基礎控除

・ 給与所得控除（サラリーマンの場合）

・ 社会保険料控除

・ 配偶者控除

・ 扶養控除

・ 青色申告控除

・ 医療費控除

・ 生命保険料控除

・ 地震保険料控除

・ 介護医療保険料

・ 個人年金保険料

 

所得税の計算は、無料の「会計ソフト」や会計クラウドサービス、スマホの会計アプリなどを使ってシミュレーションしておくと良いでしょう。

 

参考記事：人気の会計ソフト・クラウド会計サービス10選（2017-2018年度版）

 

アパート経営の税金②　住民税（市町村民税・道府県民税）

 

住民税は「市町村民税・道府県民税」を指し、1月1日時点の住所地に納付する税金です。住民税の税率は10％で、所得の約1割を「住民税」として納める計算になります。所得税や固定資産税だけでなく、住民税がいくら掛かるのかも忘れずシミュレーションしておきましょう。

 

参考リンク：住民税とは？【2018年】計算方法と納付方法を徹底解説 [税金] All About

 

アパート経営の税金③　固定資産税

 

固定資産税は、不動産の所有で発生する税金です。固定資産税の注意点は「不動産を持っているだけで、収益がなくとも収めるべき税」という点です。固定資産税のシミュレーションは、以下のツールを利用してみましょう。

 

参考リンク：固定資産税・都市計画税の計算

 

▊　アパート経営で役立つリンク集（不動産売買・売却・税金など）

 

最後に、アパート経営に役立つリンク集をまとめておきます。

 

・　アパート・マンション経営！最適な不動産会社と経営プランが一括見積もりできるOh!Ya（オーヤ）

・　一般ローン 返済額シミュレーション【イー・ローン】

・　収支シミュレーション（マンション・アパート）

 

良い不動産会社とは？｜大手・免許番号・地域密着度で見分ける優良業者の特徴3つ！

 

・  不動産の売却｜必要書類の作成・提出方法を徹底解説！

・  不動産の売却と税金｜不動産所有者が、絶対に覚えておきたい8つのポイント

・  家を高く売るポイントは3つ！不動産売買で得するコツを徹底解説！

・  不動産売却100%成功ガイド！土地価格の相場と評価額の調べ方を徹底解説！

・ 【保存版】今すぐお金が必要！カードローン申込「5つのステップ」を解説！

 

このほかアパート経営、アパート投資を行うメリットについては、次の記事が参考になります。

 

アパート経営のメリットは3つ！人気のマンション経営との違いを徹底比較！

 

▊　まとめ｜アパート経営は、誰でもカンタンに始められる！

 

いかがでしたか？　アパート経営は今スグ始められる資産運用法です。また、既に土地をお持ちの方にとっては、うってつけの「土地活用法」と言えます。将来の収入に不安のある方、資産を築きたい方は信頼できる不動産会社に相談し、アパート経営の将来設計を立ててみましょう。

 

※　なお、不動産投資に興味はあるが「資金が足りない」という方、アパート経営やマンション経営に興味があるものの「どの不動産業者に依頼すれば良いのか分からない」という方には、最適な不動産会社と経営プランが一括見積もりできるOh!Ya（オーヤ）の利用がオススメです。

 

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