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アパート経営のメリットは3つ!人気のマンション経営との違いを徹底比較!(2019年版)

アパート経営は長期間安定した収入が欲しい方、土地活用をしたい方にオススメの「不動産投資」です。本記事では、アパート経営のメリットを紹介するほか「マンション経営」との違いについて詳しく解説しましょう!

アパート経営のメリットは3つ!人気のマンション経営との違いを徹底比較!

「アパート経営」の魅力については、以下の記事でも詳しく紹介しています。本記事と合わせてご覧ください。

 

おすすめ記事:アパート経営のメリットは3つ!人気のマンション経営との違いを徹底比較!

 

このほか、人気のマンション経営については以下の記事が参考になります。

 

関連記事①:【保存版】マンション経営で成功&利益を獲得する10の秘訣

関連記事②:マンション投資の成功例に学ぶ!マンション経営のメリットは3つ!

 

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▊ はじめに|アパート経営とは?アパート投資で家賃収入を得る方法

 

アパート経営では、皆さんが所有している「アパートの部屋」を入居者に貸し出し、家賃収益を得る仕組みです。

 

アパート経営とは?

 

アパート経営は(家賃など)月々安定した所得が得られると言う理由もあり、土地活用のほか、長期的資産運用法としても大変人気があります。

 

アパート経営に必要な資格

 

アパート経営を始めるのに「特別な資格」は必要無く、初めての方でも気軽にアパート経営が始められます。また、みなさん自身がアパートの管理をする必要もなく「管理会社」を利用さえすれば、全ての管理業務が一任できます。

 

アパート経営のメリットは、ハードルの低さ!

 

アパート経営のメリットは、誰でも簡単に経営/管理ができる点にあります。また相続対策の面でも税優遇が受けられるほか、土地活用ができるなど「アパート経営の魅力」は尽きません。

 

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▊ アパート経営とマンション経営の違い

 

アパート経営と並んで、人気の「不動産投資」にマンション経営があります。

 

アパート経営とマンション経営の違い

 

アパート経営とマンション経営では「費用の面」だけで無く、得られる利益(利回り)もそれぞれ異なります。ここでは『アパート経営とマンション経営の違い』を分かりやすく表にまとめてみました。

 

アパート経営とマンション経営の違い

項目 アパート経営 マンション経営
購入単位 一棟/一戸 一棟/一戸
投資に必要な資金 建物価格と土地代 建物価格と土地代(敷地をオーナー数で割る)
収益性(利回り) 新築で約7%、中古で9%〜10%程度 4%〜5%程度
資産価値 建物が老朽化しても、土地の資産価値は保たれる アパートに比べて、土地の持ち分が少ないため、建物の価値が減ると資産価値は大きく損なわれる
耐久性 マンションに比べて老朽化のスピードが速く、こまめにメンテナンスや修繕を行う必要あり。 アパートよりも耐久性が高く、修繕費が少なく済む
管理のしやすさ 管理会社を探す必要がある マンションを販売する不動産会社が管理システムを提供するパターンが多い
空室のリスク 一棟の場合はバランス良く空室のリスクが避けられる マンション一戸だけの所有では、長期間の空室で赤字になる(空室保証を付けた場合は別)
節税の効果 投資額に土地価格が含まれるため、減価償却の割合が低く、マンションよりも節税効果は低い 通常の所得から損益通算を行い所得税の還付が受けられる
意思決定権 規模が小さいため、マンションよりも意思決定権が強く、メンテナンスや修繕の意思決定スピードも速い 管理会社や運営会社を通して、相談や合意を得る必要があり、意思決定に時間がかかる(発言権も少ない)
売却の条件 土地代が含まれているため、建物の資産価値が無くなったとしても、一定の資産価値を保ったまま売却できる 耐久率が高いため、アパートよりも価値の下落率は低い。タイミングを見て上手に売約すれば資産が増やせる。

 

この中で最も気になるのは『投資に必要な金額』でしょうか。アパートとマンションでは規模はもちろん、建て方(耐久性)が異なるため「必要な資金」も異なります。

 

また立地によっても、準備すべき資金は変わってきます。例えば、地方都市でアパートを一棟建設するのと、都心でアパートを一戸購入する代金が「ほぼ同じ」というケースもあり「どこで不動産を所有するか」は、アパート・マンション経営を行う上で重要なポイントです。

 

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▊ アパート経営のメリットは5つ!

 

アパート経営のメリットは大きく分けて5つあります。

 

アパート経営のメリットは5つ!
① 長期的に「安定した収入」が得られる
② 経済の変動に強い「現物資産」としての価値
③ 少ない資金でも、手軽に始められる
④ 土地の有り/無しに関係無く、資産運用が始められる
⑤ 節税対策ができる

 

①〜⑤の内容について、順に説明しましょう。

 

アパート経営のメリット① 長期的に「安定した収入」が得られる

 

本記事の冒頭でも説明しましたが、アパート経営では、長期的に安定した収入が得られます。利回りは4%〜5%程度ですが、最近の住まいは耐久性に優れており、こまめにメンテナンスを行えば長期に渡って(アパート運営による)資産形成が行えます。

 

アパート経営のメリット② 経済の変動に強い「現物資産」としての価値

 

アパートをはじめとした不動産は(経済が不安定な中でも)現物資産としての価値を保ってくれます。特にアパートは手軽に建てられる上に、長期的(※ 前項①を参照)収益が確保できるなど「魅力ある不動産投資法」としてオススメできます。

 

アパート経営のメリット③ 少ない資金でも、手軽に始められる

 

自己資金が無くても「アパートローン」を利用することで、誰もが「アパートの大家さん」になれます。もちろん一棟すべてではなく、一室(または一戸)だけを部分的に購入しオーナーになっても構いません。

 

アパート経営のメリット③ 少ない資金でも、手軽に始められる

 

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アパート経営のメリット④ 土地の有り/無しに関係無く、資産運用が始められる

 

アパート専用ローンが普及したことで、土地を持っていない方でも簡単に「不動産が買える」ようになりました。またアパートはマンションよりも利回りが大きく、資産運用の面でも得られるメリットが大きいです。

 

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アパート経営のメリット⑤ 節税対策ができる

 

不動産の購入には、一部「税の優遇」が適用されます。不動産売買、管理に関する税金については、以下の記事にて詳しく説明しています。

 

参考記事:土地所有者が必ず知っておきたい!家や土地にかかる税金(固定資産税・都市計画税)の種類と計算方法

 

土地所有者が必ず知っておきたい!家や土地にかかる税金(固定資産税・都市計画税)の種類と計算方法

 

▊ アパート経営の注意点は2つ!

 

アパート経営の注意点を簡単にまとめておきます。

 

アパート経営の注意点
☑️ 不動産会社、業者は慎重に選ぼう!
☑️ 現地調査、物件のリサーチは徹底すべし!

 

全国にはさまざまな不動産会社が存在します。中には良い業者もあれば、イマイチなところ、不動産投資に向いていない業者もあります。

 

アパート経営をはじめる前に、まずは複数の不動産会社から「自分にあった」業者を探しましょう。慎重に業者を選定すれば、不動産投資で失敗することはありません。また不動産業者を探すのに疲れた時には、一括見積もりができる検索サービスなどを上手に活用してみてください。

 

参考サイト:アパート経営|自分に合った不動産会社を一括検索できる

 

また「お世話になる不動産会社」が見つかった後は、不動産価値の高いアパートを建てるべく、現地調査や物件の視察に時間を割くようにしましょう。収益性の高いアパートであれば、平均的利回りよりもリターンが大きく、長期に渡り安定した利益が得られます。

 

アパート経営の注意点は2つ!

 

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▊ アパート経営には、自己資金がいくら必要?

 

気になるアパートの建築費用ですが、アパート経営を行うのに何千万、何億円もの費用はかかりません。実は、多くのアパート経営者はアパートローンを利用し、少ない資金でアパート経営に着手しています。

 

アパート経営には、自己資金がいくら必要?

 

アパートローンは、一般の住宅ローンと同じく銀行などの金融機関で融資が行われています。このほかにも生命保険会社や、日本政策金融公庫、住宅金融支援国、地方自治体でもアパートローンが利用できます。

 

アパートローンの融資額

 

アパートローンの融資額ですが、利用する金融機関やローンによって条件が異なります。例えば1億円融資を行うローンもあれば、最大10億円の高額融資を行う金融機関もあります。このほか、土地を担保にすれば(通常よりも)高額な融資が受けられます(※ 特に収益性が高く安定性が見込める物件には、より高い融資枠が設けられます)。

 

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アパートローンの返済期間

 

アパートローンの借り入れ期間ですが(一般的な住宅ローンと同じく)30年や35年などの長期借り入れが可能です。また(かりれ期間が)短ければ「15年」といったアパートローンもあり、皆さんのライフスタイルや資産に応じて自由に融資商品が選択できます。

 

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アパートローンの金利

 

アパートローンの金利ですが、変動金利、固定金利、全期間固定金利などの種類があります。変動金利型は、年に2回金利の見直しが行われ、低金利のときには金利が低く、返済負担が少ないといったメリットがあります。

 

また固定金利型は、一定期間(3年、5年、10年など)の金利で返済を行い、固定金利期間が終了した時点で、再度、固定金利か変動金利を設定し直します。固定金利のメリットは、返済計画が立てやすく、金利が低い時に契約を結べは、長期間低金利でローン利用できる点にあります。

 

アパートローンの金利

 

なお全期間固定金利型とは、融資を受ける期間常に一定の金利で返済を行う方法です。金利変動リスクがなく、長期の返済計画が立てられます。

 

このほかにも、アンサンブルローンといった融資商品があり、借入期間や金利の異なるローンを組み合わせ、希望に沿った返済プランが作れます。

 

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住宅会社が提携するアパートローン

 

住宅メーカーが金融機関と提携する「提携ローン」も利用できます。ここでは各金融機関の「住宅ローン」から融資条件を決定し住宅メーカー向けにリリースしている商品です。

 

アパートローンの利用については、不動産会社やハウスメーカーに相談するのが一番です。希望するアパートがあれば、どのようなローンがあるのか(不動産会社に)質問してみましょう。提携ローンが利用できれば「融資条件の大枠」を決めた上でもアパートローンが利用できます。

 

▊ アパート経営を始める方法

 

以下に『アパート経営を始める方法』をまとめてみました。どのような流れで「アパートオーナー」になれるのか確認しておきましょう。

 

アパート経営の始め方
不動産会社を探す
希望のエリアにある、土地や物件を徹底リサーチする
収益・利回りのシミュレーションを行う
契約(ローンの申し込み)
工事着手(新築の場合)
必要書類の準備
建物の登記・開業届の提出
入居者を募集する
オーナーとして経営を行う(収益を得る)

 

この中で最も重要なのは、信頼できる「不動産会社を探す」ことです。

 

「どの不動産業者に依頼すれば良いのか分からない」という方や、不動産投資に興味はあるが「資金が足りない」という方、アパート経営やマンション経営の仕方を教えて欲しいという方は、最適な不動産会社と経営プランが一括見積もりできるOh!Ya(オーヤ)を利用してみましょう!

 

アパート経営の成功は、不動産会社選びが最も重要!

 

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▊ アパート経営(アパート投資)で「良くある質問」

 

最後に、アパート経営(アパート投資)で「良くある質問」をまとめておきます。

 

質問①:自己資金はいくら必要ですか?

 

アパート経営に必要な自己資金は、建設するアパートの大きさや、購入する物件の大きさによって異なります。またローンを組む場合の「自己資金最低額」は、利用する金融機関に(貸し付け条件などを)問い合わせる必要があります。

 

まずは、お世話になる不動産会社やローンを組む金融機関の仮審査を受け、いくら借りられるのか「目安の額」を調べてみましょう。

 

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質問②:アパート経営でローンは利用できますか?

 

住宅ローン同様、アパート経営でも専用のローンが利用できます。アパートローンは、不動産会社が提携している商品や、各金融機関が提供するローンなど、さまざまな種類があります。融資を受ける場合には『低金利で貸し付け条件が良い』ローンを見つけましょう。

 

アパート経営でローンは利用できますか?

 

質問③:アパート経営に、保証人は必要ですか?

 

保証人は、利用するローンによって条件が異なります(団体信用生命保険の加入が必要な場合もある)。保証人が必要かどうかは、各ローンの貸し付け条件を確認してください。

 

質問④:アパートの寿命(建物の耐久年数)は何年ですか?

 

住宅の耐久年数は(一般的に)木造で22年、鉄骨造で34年、鉄筋コンクリート造で47年と言われています。ただし、実際の耐久年数は建て方や工法によって異なります。詳しい「建物の寿命」については、利用する不動産会社に問い合わせてみてください。

 

質問⑤:アパート経営では、青色申告と白色申告どちらがお得ですか?

 

税制上のメリットが大きいのは、所得控除額の大きな「青色申告」です。なお、青色申告の方法については国税庁のホームページが参考になります。

関連記事:所得税の青色申告承認申請手続|国税庁

 

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▊ まとめ|アパート経営で収入アップ!豊かな資産を形成しよう!

 

今回はアパート経営のメリットをはじめ、マンション投資との違い、収入を増やす仕組みや「アパート投資で成功する」コツについて説明しました。

 

不動産投資や、不動産経営に興味がある方は、手軽に始めやすい「アパート経営」にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。アパート投資であれば、自己資金が少ない方でも不動産オーナーになれるほか、長期的利益が得られるのでオススメです。

 

 

 

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