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良い不動産会社とは?|大手・免許番号・地域密着度で見分ける優良業者の特徴3つ!

良い不動産会社と知り合えば、不動産売買を安心して任せることができます。反対に誠実ではない不動産会社(悪質な場合も含む)と取引すると、大切な土地・建物を想定外の価格で安く手放すことになるでしょう。

大手・免許番号・地域密着度で見分ける優良業者の特徴

本記事では、良い不動産会社の見分け方を分かりやすく解説していきます。

 

なお、家を高く売るコツについては以下の記事を参考にしてください(この記事でも、良い不動産会社の見分け方を簡単に説明しています)。

参考記事:家を高く売るポイントは3つ!不動産売買で得するコツを徹底解説!

 

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▊ 不動産会社のタイプは、大きく分けて二種類ある!

 

不動産会社といっても、大きく分けて二種類があります。一つはCMでもおなじみの「大手不動産会社」です。大手は知名度が高く、取り扱い物件数も多いのが特長です。

 

二つ目は、いわゆる「街の不動産屋さん」です。規模は小さいですが、地域密着型なので地元だけの情報を知っており、穴場の物件や思わぬ掘り出し物(物件)を持っていることがあります。

 

不動産会社のタイプは2種類
☑️ 大手不動産会社
☑️ 街の小さな不動産業者

 

大手不動産会社のメリットは、接客が一定の基準を満たしていることや、駅前や利便性の良い場所に店舗を構えていること。

 

そして何より大きいのは、取り扱う物件数が多く、他のエリアについても(他店舗との連携も強く)豊富な情報を持っている点にあります。

 

ただし、大手不動産は事業規模が大きすぎるため、空室の確認や契約交渉までに時間がかかることがあります。

 

これに対し、街の不動産屋さんは地域情報に詳しく、大家さんとの交渉もスムーズなので、交渉や契約面で融通が効きやすいとうメリットがあります。

 

しかし、大手に比べると取り扱いの物件数は少なく、物件のエリアも広くありません。また個人が経営を行っているので高度な接客レベルは期待できません。

 

大手と小さな不動産業者、それぞれのメリット・デメリットを知っておけば、状況に合わせた使い方ができるでしょう。

 

なお仲介業者についても同じです。大手と地域密着型の二種類があるので、みなさんの目的に合わせて上手に使い分けるようにしてください。

 

▊ 良い不動産会社・優良業者(仲介業者)の調べ方

 

どんなにインターネットが発達した現代でも、自分一人の力で不動産情報をリサーチし、資産を売買するのは難易度が高すぎます。

 

もちろん自力で登記をしたり、売買を進めることは可能ですが、権利関係や建築制限、登記などの手続きには専門知識が必要になります。

 

そこで、頼りになるのが「不動産業者や仲介業者」の存在です。不動産会社や仲介業者は、購入者を探すだけに留まらず、不動産売買をはじめ、宣伝活動、登記などをサポートする役割を担います。

 

ここで『良い不動産業者や仲介業者を見極める方法』について、まとめてみました。

 

良い不動産業者や仲介業者を見極める方法
☑️ 不動産会社の基本情報をチェック
☑️ 各不動産業者の特徴を知る
☑️ 不動産業者の役割を知る

 

どのような方法なのか、具体的に説明しましょう。

 

不動産会社(仲介業者)の基本情報をチェック

 

まずはじめに、不動産会社や仲介業者の基本情報をチェックしましょう(例:業歴、専門分野、加盟している団体など)。

 

例えば「不動産ジャパン」のようなサイトを利用すれば、登録している業者の情報を検索したり、希望をするエリアや路線ごとにマッチする不動産会社を探すことができます。

 

参考サイト①:不動産ジャパン(公式サイト)

参考サイト②:公益財団法人・不動産流通推進センター

 

各不動産業者(仲介業者)の特徴を知る

 

続いて、各不動産業者(または仲介業者)がどのような特徴を持っているのか確認します(例:担当エリア、強み、口コミなど)

 

不動産業者(仲介業者)の役割を知る

 

最後に不動産業者(または仲介業者)がどのような役割で仲介や売買のサポートを行うのか、具体的事業内容について理解をします。

 

私たちの側にも知識があれば、良い業者選びはもちろんのこと、不動産売却において失敗をする確率が低くなります。次項からは「良い不動産業者・仲介業者の特徴」をより具体的に解説しましょう。

 

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▊ 良い不動産会社・仲介業者の特徴は3つ!

 

いよいよ本記事のメインテーマでもある「良い不動産会社・仲介業者の特徴」を見ていきましょう。前項で「見極める方法」について説明をしましたが、良い不動産業者を見分けるのは、非常にカンタンです。

 

(本記事冒頭でも述べましたが)良い不動産業者は得意な分野がはっきりしており、免許番号の表示なども明確に行っています。

 

このほか、各業者の地域密着度、口コミ情報などを調べることで「本当に良い業者かどうか」が見分けられます。

 

良い不動産会社・優良業者の特徴は3つ!
① 得意な分野、対応地域がハッキリしている
② 業界団体に加入している、免許番号の表示を行っている
③ 仲介力に優れている、口コミ評価が高い

 

①〜③の内容について、順に解説しましょう。

 

① 得意な分野、対応地域がハッキリしている

 

良い不動産会社は、得意な分野や対応地域がはっきりしています。例えば、大手不動産会社であっても支店ごとに「担当するエリア」が分かれています。

 

また、小さな街の不動産会社であれば、より対応エリアが分かりやすく、原則「店舗のあるエリア」を中心に対応する物件を紹介しています。

 

なお、不動産会社の中には、売却や買取専門の業者もあるので用途に合わせて「専門性の高い業者」を選ぶようにしましょう。

 

大手不動産情報サイトは、細かく検索できるので便利!

 

大手不動産情報サイトでは、登録している各不動産会社の特長・得意な分野などを以下のように表しています。

 

お店の特徴一覧

参考リンク:LIFULL HOME’S

 

また、各不動産会社の取り扱い物件情報、対応するエリアが一目でわかるよう工夫されています。

 

取り扱い物件情報参考リンク:LIFULL HOME’S

 

こうしたサイトを利用すれば、より細かく「探したいエリア」を絞って不動産取引(売却・賃貸契約ともに)できるでしょう。

 

② 業界団体に加入している、免許番号の表示を行っている

 

各不動産会社が業界団体に加入しているのか、免許番号の表示を行っているのか必ず確認を行ってください。例えば、不動産会社に行くと次のような免許番号が表示されています。

 

東京都知事(6)第○○○○○号

 

カッコ内の数字は非常に重要で、免許を受けて5年ごとにカッコの数字が1つずつ上がっていく仕組みです。上の(6)の場合は開業30年目を示しており、数字が大きくなればその分不動産業務が長いことを示しています。

 

ただし、カッコ内の数字が若いからといって「不動産業歴が短い」というわけではありません。例えば都内で長く営業を行っていた不動産会社が、事業拡大のため他府県に事務所を構えたとしましょう。

 

この場合都知事免許から新しく「国土交通大臣」の免許に変わってしまうので、カッコ内の数字が1に戻ってしまいます。

 

また地元で何十年も営業をしていた個人事業者(地域の不動産業者)が法人化によって、免許番号がリセットされるケースもあります。

 

もちろん、新規開業によって()内の数字が若い場合もあるでしょう。ただ全ての業歴がカッコ内の数字で示されるわけではないので注意しましょう。

 

確実な方法としては、免許番号と合わせて会社の略歴・概要などをホームページなどで確認しておくことです。二つの情報を照合すれば、免許番号の信憑性が増し「信頼できる業者かどうか」容易に判断できます。

 

宅地建物取引業者の免許番号については、国土交通省のホームページからも確認できます。

参考リンク①:地方整備局に関する窓口(国土交通省Webサイト)

 

免許業者の本店所在地を所管する地方整備局等は、全国に10ヶ所(=国土交通省の出先機関)存在します。また、各都道府県の「宅地建物取引業」を所管する部署は以下のサイトにて検索出来ます。

参考リンク②:都道府県に関する窓口(国土交通省Webサイト)

 

上のサイト(または出先機関、各窓口)で確認できるのは、次の書類です。

 

窓口で確認できる書類
① 宅地建物取引業者名簿
② 免許申請書
③ 免許申請書の添付書類
④ 宅地建物取引業者名簿の登載事項の変更の届出にかかわる書類

 

大手の場合は口コミや実績等も多く、どのような企業(またはサービス内容なのか)ネットを検索するだけでもある程度の情報が掴めます。

 

ただし地方の小さな不動産会社や仲介業者は、情報が少ないため、登録された情報を頼りにするしか方法はありません。安全に不動産を売却するためにも、情報収集は欠かさないようにしましょう。

 

良い不動産会社の見分け方

 

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③ 仲介力に優れている、口コミ評価が高い

 

引き続き「良い不動産会社の特徴」に、話を戻しましょう。

 

良い不動産会社は仲介力に優れている

 

良い不動産会社は仲介力に優れており、不動産情報サイトをはじめ、利用者の口コミ評価も高いです。

 

口コミ評価については、本記事の最後に紹介する「口コミ評価」を掲載している不動産情報サイトやポータルサイトを上手に活用しましょう。

 

また、家族や知人などの意見を参考にするのも良いでしょう。なぜなら、家族や知り合いの意見であれば、嘘偽りなく「本音の意見」が聞けるからです。

 

いずれにせよ、不動産会社や仲介業者の数は多いので、迷った時には口コミを参考に「評価が高い」業者を探してみてください。

 

【メモ】 誇大広告にご用心!

 

不動産会社や仲介業者の物件情報やチラシを見ていると、時折「日当たり良好」や「抜群の立地」といった表現を目にすることがあります。

 

しかし、特定用語の使用基準として『完璧・絶対・日本一・特選・厳選・最高級・最上級・格安・掘り出し物・土地値』などの表現を使っている場合は、以下の法律(または規制)に引っかかる危険性があります。

 

・ 宅地建物取引業法(国土交通省)
・不当景品類及び不当表示防止法(消費者庁)

 

また、完売していないにも関わらず(売れ行きが良い様に見せかけるため)完売御礼などの表示を虚偽に行うのも、法律上問題があります。

 

こうした表現をむやみに使う業者は、信頼できません。みなさんも誇大広告に騙されないよう、細心の注意を払ってください。

 

▊ 不動産業者の法律上の義務を知っていますか?

 

不動産業者には、法律上の義務が課されているのをご存じでしょうか。ここでは不動産業者7つの義務について紹介します。

 

不動産業者7つの義務
① 事務所の整備義務
② 正しい広告の義務
③ 媒介契約書の交付義務
④ 重要事項説明書の交付と説明義務
⑤ 書面・契約書等の交付義務
⑥ 業者の立場の明示義務
⑦ 宅建士証・従業者証明書の提示義務

 

①〜⑦の義務について、順に見ていきましょう。

 

① 事務所の整備義務

 

不動産会社や仲介業者は、宅建業者の標識のほか、専任の宅建士の設置、報酬における限度額等の掲示を整備する義務があります。

 

② 正しい広告の義務

 

不動産会社や仲介業者は「正しく広告」を行う義務を持っています。

 

③ 媒介契約書の交付義務

 

不動産会社や仲介業者が、宅地や建物の売買の「媒介契約」を結ぶ際には「媒介契約書」を作成し依頼者に交付する必要があります。

 

④ 重要事項説明書の交付と説明義務

 

契約を結ぶまでに、宅地建物取引士が宅建士証を提示し、物件や取引に関する「重要事項説明書」を交付する必要があります。また、宅地建物取引士は契約内容の説明する義務があります。

 

⑤ 書面・契約書等の交付義務

 

取引の成立後、宅建業者は「法律で定められた事項」に基づいた契約書を交付する義務があります。

 

⑥ 業者の立場の明示義務

 

宅建業者は、売主になるのか媒介を行うのか(もしくは代理なのか)宅建業者としての立場を明確にする必要があります(※ これは売却に限らず、不動産買取、貸借についても同じです)。

 

宅建士証・従業者証明書

宅建士証・従業者証明書(全日本不動産協会公式サイト)

 

⑦ 宅建士証・従業者証明書の提示義務

 

不動産業者仲介業者の従業員は、宅建業者の発行する「従業者証明書」を携帯しなければなりません。また宅地建物取引士は、各都道府県知事が発行する「宅地建物取引士証」(旧主任者証)を提示する必要があります。

 

これた証明書の提示は、契約時や重要事項説明を行う場合、または「取引関係者」から請求があった場合に必要とされます。

 

なお不動産関連の法律、義務については国土交通省のホームページにて「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」をはじめ、関係する法律の資料(PDF)がダウンロードできます。

 

参考リンク:宅地建物取引業法 法令改正・解釈について(国土交通省)

 

また平成28年・29年だけでも「宅地建物取引業法」は以下の改正が行われています。以下に貝瀬の時期と内容についてまとめてみました。

 

平成28年・29年に実施された「宅地建物取引業法」の改正内容

区分交付・施行時期/改正内容
宅地建物取引業法の一部を改正する法律【交付・施行時期】

H28.6.3交付

H29.4.1施行(※一部の規定については、H30.4.1に施行)

【主な改正内容】

① 既存の建物の取引における情報提供の充実
② 宅地建物取引業の業務の適正化及び効率化
③ 営業保証金制度及び弁済業務保証金制度の改善
④ 宅地建物取引士等に対する研修の充実

宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令【交付・施行時期】

H29.3.28交付

H29.4.1施行(※ 一部の規定については、H30.4.1に施行)

【主な改正内容】

① 宅地建物取引業法の一部を改正する法律

② 平成28年法律第56号の施行に伴う改正(建物状況調査の詳細、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の具体の書類等について規定)

宅地建物取引業者営業保証金規則の一部を改正する省令【交付・施行時期】

H29.3.24交付

H29.4.1施行

【主な改正内容】

① 宅地建物取引業法の一部を改正する法律(平成28年法律第56号)の施行に伴う改正
② 営業保証金制度及び弁済業務保証金制度の改善に伴い、供託物の還付を受けようとするときの手続を規定

宅地建物取引業法施行規則第十五条の八第一項第二号の国土交通大臣が定める講習を定める件【交付・施行時期】

H29.3.28交付

H29.4.1施行

【主な改正内容】

宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令(平成29年省令第13号)で規定する国土交通大臣が定める講習を規定

宅地建物取引業法施行規則第十五条の八第二項の国土交通大臣が定める基準を定める件【交付・施行時期】

H29.3.28交付

H29.4.1施行

【主な改正内容】

宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令(平成29年省令第13号)で規定する国土交通大臣が定める基準を規定

標準媒介契約約款の一部を改正する件【交付・施行時期】

H29.3.28交付

H29.4.1施行

【主な改正内容】

① 宅地建物取引業法の一部を改正する法律(平成28年法律第56号)の施行に伴う改正
② 建物状況調査を実施する者のあっせんの有無を記載する項目、売買等の申込みがあったときの報告義務及び暴力団等反社会的勢力排除条項の追加

都市再生特別措置法等の一部を改正する法律の施行に伴う関係政令の整備に関する政令【交付・施行時期】

H29.3.28交付

H29.4.1施行(※一部の規定については、H30.4.1に施行)

【主な改正内容】

説明すべき「重要事項」における事項の変更 【政令第3条関係】

 

「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、頻繁に改正されているので(法律の情報が必要な方は)こまめにチェックしてみてください。

 

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参考記事:今日中に借りたい!個人向けカードローンおすすめ比較【2020年最新版】

 

▊ 不動産の業界団体について

 

不動産業界団体の数は多く、全国には以下の団体が存在します。ここでは不動産業者の親睦や、建築技術の向上、消費者の安全な不動産取得など(各団体)さまざまな目的で活動を行っています。

 

【全国の不動産業界団体・一覧】
・ 社団法人不動産協会
・ 社団法人全日本不動産協会
・ 全国不動産政治連盟
・ 不動産保証協会
・ 日本高層住宅協会
・ 社団法人不動産証券化協会
・ 一般社団法人マンション管理業協会
・ 日本測量協会
・ 地図協会
・ 日本地図調製業協会
・ 宅地建物取引業協会
・ 社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
・ 社団法人不動産流通経営協会
・ 社団法人日本住宅建設産業協会
・ 日本不動産経営協会
・ NPO法人日本不動産カウンセラー協会
・ 日本地主家主協会
・ 日本住宅協会
・ 境界鑑定研究会
・ 日本マンション学会
・ アジア不動産学会
・ 日本土地環境学会
・ 雇用振興協会
・ 東京ビルヂング協会連合会
・ 日本勤労者住宅協会
・ 全国展示場連絡協議会
・ 移住・住みかえ支援機構
・ 全国住宅宅地政治連盟
・ 日本競売協会
・ 指定管理者協議会
参考:Wikipedia「不動産関連の業界団体」より

 

この中で、最もよく知られている4団体について見てみましょう。

 

建築業。代表的な業界団体
・ 公益社団法人・全国宅地建物取引業協会連合会
・一般社団法人・不動産流通経営協会
・公益社団法人・全日本不動産協会
・一般社団法人・全国住宅産業協協会

 

各団体の概要や特長を説明します。

 

公益社団法人・全国宅地建物取引業協会連合会

 

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会は、通称「全宅連」と呼んでいます。組織は(全都道府県)47カ所に設けられており、国内では最大規模の業界団体です。

 

ここでは、宅地や建物の供給をはじめ、流通に関する公共性や社会性を普及させるため、様々な活動を行っています。

 

また消費者保護のほか、不動産に関係する情報提供や啓発事業、人材育成事業、調査研究事業などの公益事業も担っています。

公式サイト:http://www.zentaku.or.jp/

 

一般社団法人・不動産流通経営協会

 

一般社団法人不動産流通経営協会は「FRK」の略称でも親しまれています。

 

不動産流通を行う大手や中堅の住宅会社、不動産会社が加入している法人であり、国民の住環境や、生活の向上を図るために様々な事業を行っています。

 

このほかポータルサイトを向け、FRK会員に対して物件情報提供しています。また不動産取引が安全に行われるよう、会員などを対象に勉強会やセミナーを開催しています。

公式サイト:https://www.frk.or.jp/

 

公益社団法人・全日本不動産協会

 

業界最古の団体、公益社団法人全日本不動産協会は、昭和27年に設立され、全国47の都道府県に本部を設けています。

 

ここでは、不動産取引が安全かつ信頼性の高いものとなるよう、業界の健全な発展をサポートしています。このほか宅地建物の有効活用を推進しており、不動産員関するさまざまな情報提供行っています。

公式サイト:http://www.zennichi.or.jp/

 

一般社団法人・全国住宅産業協会

 

一般社団法人全国住宅産業協会は、もともとあった日本住宅宅建建設産業協会と、全国住宅芸術祭産業協会連合会が合併し設立された団体です。

 

上場企業から中堅企業を中心に全国の団体が加盟しており、具体的には首都圏や全国各地のマンションや戸建て住宅の供給、一戸建てなどの不動産流通事業を担っています。

公式サイト:http://www.zenjukyo.jp/

 

▊ 不動産仲介業者の仕事を見てみよう

 

ここからは、不動産仲介業者の仕事内容について見てみましょう。

 

不動産会社(仲介)に売却を依頼した場合の流れ

 

不動産売却までの大まかな流れは、4つのSTEPに分類できます。

 

不動産売却までの大まかな流れ
STEP① 売り出し価格を決定する
STEP② 内覧の準備を行う
STEP③ 販売活動を行う
STEP④ 販売を行う

 

STEP①〜④の流れを順に見ていきましょう。

 

STEP① 売り出し価格を決定する

 

不動産仲介業者に「売却」を依頼した場合、売買価格決定プロセスは次の通りです。

 

不動産仲介の流れ

公益社団法人・全日本不動産協会公式サイト「不動産基礎知識」売る時

 

まずはじめに、売り主の希望価格と不動産会社の査定価格をもとに「売り出し価格」のすり合わせを行います(※ ただし、最終的には買い主の希望価格との調整で「売買価格」が決定されます)。

 

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参考記事:今日中に借りたい!個人向けカードローンおすすめ比較【2020年最新版】

 

STEP② 内覧の準備を行う

 

売り出し価格が決まったら「内覧の準備」をはじめましょう。不動産会社は宣伝活動の準備を始めるので、私たちも家の中をキレイに掃除し、明るく清潔感のある物件にしなければなりません。

 

内覧準備の進め方
☑️ 要らない物を捨てる、不要なものを片づける
☑️ 室内を掃除する、水回りは特に念入りに!
☑️ 見られても良いように、収納まわりも整理を行う
☑️ 各部屋のにおいをチェックし「におい対策」を行う
☑️ 庭や裏庭、ガレージなども雑草を抜いたり、掃除を徹底する

 

なお、具体的な掃除のポイントや内覧準備の仕方については、以下の記事で徹底解説しています。少しでも高値で売れるよう、ぜひ参考にしてみてください。

 

参考記事:家を高く売るポイントは3つ!不動産売買で得するコツを徹底解説!

 

STEP③ 販売活動を行う

 

販売活動としては、以下のような方法が上げられます。

 

不動産仲介業者の販売活動(売却)
● 指定流通機構に登録する
● 広告媒体(チラシ・WEB広告など)に掲載する
● オープンハウス(内覧会)を実施

 

それぞれの内容を見てみましょう。

 

指定流通機構に登録する

 

指定流通機構(していりゅうつうきこう)は、通称「レインズ」と呼ばれており、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構の名称です。

 

指定流通機構(レインズ)

指定流通機構レインズ公式サイト

 

ここでは物件情報をデータベース化しており、登録された不動産物件状況を各不動産業者間で共有できるようネットワークシステムを運営しています。

参考サイト:不動産取引情報提供サイト(レインズ)

 

広告媒体(チラシ・WEB広告など)に掲載する

 

不動産会社は、新聞広告や折り込みチラシのほか、ダイレクトメールインターネット広告、メールマガジン、などで集客活動を行います。

 

オープンハウス(内覧会)を実施

 

オープンハウス(内覧会)を行い、購入希望者へのセールスを実施します。まず、広告や顧客へのダイレクトメールなどで「実施日」の日程が告知されます。そして「興味のある」人は参加申し込みを行い会場を訪れます。

 

オープンハウスのメリットは「誰もが気軽に見学できる」点にあります。また、事前に予約をしてから見に行く手間も無く、気軽に訪れることができるので便利です。

 

(オープンハウスでは)購入希望者以外の来場も多くなりますが、物件をアピールするチャンスなので積極的に参加しましょう。

 

STEP④ 販売を行う

 

いよいよ購入希望者に対して、販売を行います。価格や引き渡し条件を話し合い、それぞれが納得できる状態になれば売買契約を結びます。

 

買取が出来なかった場合の「買取保証」

 

このほか、買取が出来なかった場合のために「買取保証」があります。この制度では、一定の間に物件の売却ができなかった場合、不動産会社があらかじめ決めた「売却価格」で物件を買い取ってくれるので安心です。

 

なお「買取保証」の具体的内容については、売却依頼を行う不動産業者、仲介業者の担当者に尋ねてみてください。

 

▊ 不動産業者・仲介業者と「契約」を結ぶ際の注意点

 

不動産業者や仲介業者と契約を結ぶ前に、ぜひ知っておきたいのが「契約の種類」です。ひとことに仲介といっても、大きく分けて3種類の契約形態があります。

 

不動産業者・仲介業者との契約形態は3種類ある!
① 専属専任媒介契約
② 専任媒介契約
③ 一般媒介契約

 

①〜③の違いについて、順に説明しましょう。

 

① 専属専任媒介契約

 

専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)とは名前の通り、一社にのみ仲介を依頼する契約方法で、複数の不動産会社と同時に仲介を依頼することは禁じられています。

 

また自分で見つけてきた親戚や知り合いに対しても同様で、依頼をした不動産会社を通じてでしか、売買の取引が行えません。

 

非常に拘束力の高い契約方式なので、不動産会社・仲介業者の側にも「法規制」が課されます。法規制の内容については、以下の表を参照してください。

 

専属専任媒介契約と専任媒介契約における法規制の内容

区分規制内容
媒介契約の有効期間専任媒介契約等は、依頼者にとって拘束力の強い契約であることから、有効期間は3ヶ月(契約更新の場合も3ヶ月)以内となります。なお、3ヶ月を超える契約を締結した場合でも、有効期間は3ヶ月と見なされます。
指定流通機構(レインズ)への登録等専任媒介契約等を締結した不動産会社は、媒介契約を締結した日から法定の期日以内に、仲介依頼を受けた物件の情報を指定流通機構(レインズ)へ登録しなければなりません。

・ 専属専任媒介契約の登録期日:媒介契約締結の日から5日以内
・ 専任媒介契約の登録期日:媒介契約締結の日から7日以内

業務処理状況の報告専任媒介契約等を締結した不動産会社には、仲介業務の実施状況(販売活動の状況など)を依頼者へ報告する義務が課せられています

・専属専任媒介契約を締結した場合の報告頻度:1週間に1回以上
・専任媒介契約を締結した場合の報告頻度:2週間に1回以上

 

より詳しい「専属専任媒介契約と専任媒介契約における法規制」の内容については、以下のサイトを参照してください。

 

参考リンク①:宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款 (国土交通省)

参考リンク②:不動産売買の法律・制度/ガイド:平野の私的不動産用語集「媒介契約」All About

参考リンク③:専属専任媒介契約|不動産用語集 – ノムコム

参考リンク④:専任媒介契約|不動産用語集 – ノムコム

 

② 専任媒介契約

 

専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)は、専属専任媒介契約とほぼ同じ契約内容ですが、①よりもやや自由度は高く、自分で見つけてきた相手とも直接交渉を行うことが可能です。

 

③ 一般媒介契約

 

一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)は、複数の不動産会社に対し、同時に仲介依頼できる「自由度の高い」契約方法です。

 

自分で見つけてきた相手、知り合い等と直接売買を進める場合にも不動産会社を通す必要はありません。

 

ただし最終的には、いずれかの不動産会社で取引を行うことになり、有力な購入希望者を紹介した不動産会社(または仲介業者)を介して契約を結びます。

 

このように「契約の種類」は明確に分かれているので「どの形態で契約を結ぶのか」事前に確認を行ってください。

 

【メモ】国土交通省が定める「標準専任媒介契約約款」の契内容について

 

国土交通省が定める「標準専任媒介契約約款」には以下の通り、契約時の条件(ルール)が示されています。

 

① 専属専任媒介契約型式

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地 建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することが できません。当社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

 

② 専任媒介契約型式

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地 建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することが できます。当社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

 

③ 一般媒介契約型式

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地 建物取引業者に重ねて依頼することができます。

依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することが できます。

 

このルールは不動産売買や仲介契約を行う場合の「契約書」の雛形として使用されます。

参考リンク:建設産業・不動産業:宅地建物取引業法関係 – 国土交通省

 

▊ 不動産売買が上手く行かない・長期化した場合の「トラブル解決法」

 

不動産売買が上手く行かない・長期化した場合には、思い切って「販売活動の見直し」をしてみましょう。

 

同時に「売り出し価格の見直し」や「売り出し物件の魅力」についても再検討する必要があります。以下にトラブルの具体的解決方法をまとめてみました。

 

不動産が売れない時のトラブル解決法は3つ!
① 販売活動の見直し
② 売り出し価格の見直し
③ 売り出し物件の魅力を考え直す

 

①〜③の具体的内容について、順に解説しましょう。

 

① 販売活動の見直し

 

仲介業者がどのように販売活動を行っているのか、再度確認をしてみましょう。大切なポイントとしては「不動産業者の販売活動は熱心に行われてるか」どうかです。

 

客観的に見て、熱心さに欠けているようであれば、告知や販売活動の方法について担当者と再調整をしてみましょう。

 

この際、改めてチェックしたい項目としては「広告宣伝は有効に行われているか」どうか、また「内覧会の実施日やスケジュールは告知されているのか」です。

 

また、いつでも「見学希望者の受け入れ態勢が整っているのか」も忘れず(販売担当者に)確認を行いましょう。

② 売り出し価格の見直し

 

売り出し価格が高すぎてもダメですし、安すぎても「ワケあり物件なのか?」と怪しまれるので、バランスの良い売り出し価格を設定する必要があります。

 

改めてチェックしたいのは、相場より高い(または安すぎる)価格設定になっていないかどうかです。

 

ただ短期間で一気に値下げしてしまうと「売れ残り物件」だと誤解されるので、担当者とよく話し合って「ふさわしい価格」に設定しなおしましょう。

 

③ 売り出し物件の魅力を考え直す

 

売り出し物件の魅力が100%伝わっていなければ、買い手希望者はあつまりません。

 

ここでチェックしたいのは、物件のメリット・デメリットを適切に伝えているかどうかです。

 

また、老朽化が気になる場合は「修繕が必要な箇所はないか」どうか確認を行います。

 

このほか内覧会の来場者に「好印象」を与えていなければ、不動産の売却は難しくなります。

 

例えば、内覧でなかなか買い手が見つからない場合は「この家を買いたい」という要素が(客観的に見て)少ないのでしょう。

 

家の中がごちゃごちゃしている場合は、不要なものを片づけましょう。そして、掃除をさらに徹底し、においやその他問題点が無いかどうか改めてチェックを行ってください。

 

参考記事:家を高く売るポイントは3つ!不動産売買で得するコツを徹底解説!

 

▊ 不動産会社・仲介業者はここをチェック!

 

前項で紹介したポイントのほかにも、不動産会社や仲介業者を探す場合には、以下の点に注意して「信頼出来る業者」を見つけてください。

 

対応地域をチェック!

 

不動産会社、仲介業者の「対応地域」や「対応エリア」を見てみましょう。自分が引っ越したい(または売りたい)場所に対応していなければ、依頼をする意味がありません。

 

大手不動産情報サイトなどの場合は、必ず「対応エリア」を掲載しています。該当するエリアの物件や土地を扱っているのか、事前確認を行いましょう。

 

取扱物件、得意分野は?

 

不動産業者の中には、一戸建てに強い業者、マンションやアパートを専門にした業者など多種多様です。

 

また街中の小さな業者は、限定されたエリアで小さな物件を扱っていることが多く「地域の不動産に強い」といった特徴があります。

 

まずは(各業者)どのような物件を持っているのかチェックしましょう。そして一戸建て、マンション、アパート、ビルなど目的を定めてから、取り扱い物件や得意分野にマッチした業者を選択してください。

 

大手か地域密着型か?

 

大手と地域密着型では、契約の流れや取引の進み方が異なります。一般的に大手は、取り扱い物件の数が多いものの、直接大家さんと取引をしていないので(質問の回答を得るのにも)時間が掛かってしまいます。

 

また大手の場合、審査が厳しいので年収や勤続年数、家族構成などで、審査が通らないケースもあります(賃貸などの場合)。

 

一方、地域密着型の場合は「大家さんと直接のパイプ」を持っているので話が早く、審査についても融通を利かせてくれることが多いです。

 

審査に自信がないという方は大手ではなく、住みたいエリアの小さな不動産屋に当たってみるのもひとつの手です。

 

ただし、あまりにも小さな不動産屋(名前の通っていない業者)は、口コミ評価なども出回っていないので「本当に信頼出来る業者かどうか」確かめるのが難しくなります。

 

このため、良い業者かどうかは「免許番号」のほか、インターネットの口コミ、実際に利用した人の評価などをよく調べた上で、取引を行うようにしましょう。

 

中には信頼できない業者、悪質な業者も混じっているので(例:免許を取得していない闇ブローカーなど)思わぬトラブルに巻き込まれない様、最新の注意を払ってください。

 

行政処分履歴をチェックしておこう

 

過去に「どのような行政処分を受けたのか」行政処分履歴にて確認することができます。

 

行政処分とは?
行政処分(ぎょうせいしょぶん)とは行政庁(行政機関)がその権限を作用させることである。 講学上の観点からの説明については行政行為を参照。 日本の道路交通法にもとづく行政処分については行政処分 (運転免許)を参照。
出典:Wikipedia「行政処分」より

 

行政処分を受けた業者に当たらないよう、国土交通省の情報検索システムや、行政処分情報は必ずチェックするようにしましょう。

 

参考リンク①:国土交通省ネガティブ情報等検索システム
参考リンク②:行政処分情報 – 国土交通省

 

▊ 不動産会社・仲介業者の口コミを掲載しているサイト一覧

 

最後に、不動産会社や仲介業者の口コミを掲載している、便利なサイトを紹介しておきます。

 

・ いえらぶ
https://www.ielove.co.jp/

・【いえーる/iYell】不動産会社の口コミ・評判
https://iyell.jp

・不動産会社の口コミ・評判なら『不動産屋の通信簿』
https://fudosan.tusinbo.com

・マンションコミュニティ
https://www.e-mansion.co.jp/

 

不動産業者や仲介業者探しの参考として、お役立てください。

 

▊ まとめ|良い不動産会社・業者探しは難しくない!

 

今回は『良い不動産会社・業者』の見分け方について説明しました。みなさんも大切な不動産を、信頼できる不動産会社や仲介業者に託せるよう、鋭い目で「相手を見極める」ようにしてください。

 

なお、「急いでお金が必要!」という方には、審査がスピーディーなカードローンの利用がオススメです♪ ネットだけで申し込みでき(スマホや携帯からもOK!)すぐに10万円のお金を借りることが出来るので、お急ぎの方は今すぐこちらの記事をご覧ください。

参考記事:今日中に借りたい!個人向けカードローンおすすめ比較【2020年最新版】

 

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