不動産売却の仲介手数料＆諸経費はいくらかかる？相場をチェックしておこう！

最終更新日: 2019年6月1日

みなさん、不動産売却の仲介手数料や諸経費は「いくらかかるか」ご存じですか？　本記事では、不動産売却にともなう仲介手数料の相場をご説明します。

これから売却をお考えの萱は、どのくらいの費用が掛かるのか、ぜひ相場をチェックしてみてください。

なお以下の記事でも、不動産に関わる税金や諸経費について説明しています。ぜひ本記事と合わせてご覧ください。

参考記事：土地所有者が必ず知っておきたい！家や土地にかかる税金（固定資産税・都市計画税）の種類と計算方法

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▊　はじめに｜不動産売却の仲介業者とは？
▊　仲介手数料は、何のために支払われるのか？
▊　不動産売却にかかる「仲介手数料」の相場
▊　仲介手数料を支払うタイミングについて
▊　仲介手数料以外に「不動産売却に必要な諸経費」の相場
①　仲介手数料（ちゅうかいてすうりょう）
②　不動産売買契約書の印紙税
③　抵当権抹消費用（ていとうけんまっしょうひよう）
④　譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）
⑤　登記費用（とうきひよう）
⑥　測量費用（そくりょうひよう）
⑦　建物解体費用（たてものかいたいひよう）
⑧　その他
▊　不動産売却後にかかる経費一覧
▊　物件瑕疵（かし）費用について
▊　その他｜売却にかかる税金
▊　自分で抵当権の抹消や登記をするには？
▊　不動産売却・大まかな流れをチェック！
▊　不動産売却｜仲介業者の探し方
▊　まとめ｜不動産売却の仲介手数料は交渉できる！

▊　はじめに｜不動産売却の仲介業者とは？

不動産売却の仲介業者とは、不動産を売却するにあたり「売却希望者」と「購入希望者」を仲介する業者のことです。

仲介業者（ちゅうかいがいしゃ）とは？
不動産の売買や賃貸借に関して、売買契約や賃貸借契約の成立に向けて仲介する会社の事をさします。借主、また物件購入者は契約成立時には「仲介手数料」を仲介会社に支払うことになります。
出典:LIFUL HOME’S 不動産用語集「仲介会社」より

そして「仲介をしてくれた報酬」として（私たちは）仲介手数料を支払うことになります。本記事では、不動産売却にかかる仲介手数料の相場について解説しましょう。

▊　仲介手数料は、何のために支払われるのか？

そもそも仲介手数料は「何のために支払われるのか」改めて説明したいと思います。

仲介手数料は、仲介業者に支払う「成功報酬」のこと

仲介手数料は不動産売却だけで無く、アパートやマンションなどの賃貸にも支払われる「報酬」のひとつです。

例えば、不動産仲介業者を訪れ「希望の物件」を説明すると、条件に見合った物件を紹介し、部屋が借りられるように物件の案内、大家さんとの交渉を手配してくれます。

そして無事、部屋の賃貸契約が締結されると、成功報酬として（仲介会社に対して）仲介手数料を支払います。

同じく「不動産売却」についても、無事「土地や建物」の売却が成功した時には、報酬として（仲介業者に）仲介手数料を支払う仕組みです。

なお売買契約が成立しなかった場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。なぜなら手数料は成功報酬であり、成功しなかった場合「仲介手数料」の請求権が発生しないからです。

このあたりの仕組みについては、公益社団法人「全日本不動産協会」の公式サイトにも詳しい説明が書かれています。

参考サイト：不動産基礎知識【売る時】仲介手数料について（公益社団法人全日本不動産協会）

▊　不動産売却にかかる「仲介手数料」の相場

本記事の冒頭で、不動産の「仲介手数料」は成功報酬であることを説明しました。このため、売却はもちろん売買の契約が成立しなければ、不動産業者が料金や報酬を請求する権利は無くなります。

また不動産の売却で必要な広告宣伝費、購入希望者を現地案内する費用、相談費用などはすべて仲介手数料の中に含まれています。

ただし、一部例外として依頼者の特別な依頼に基づく広告宣伝費やオプションサービス等は実費が掛かることもあります。

仲介手数料以外の「実費」が求められるケース
☑️　依頼者の依頼に基づいて発生したものであること
☑️　通常の仲介業務では発生しない費用であること
☑️　通常の範囲を超えた出張費、旅費など
☑️　実費であること

もちろん通常の方法で依頼をすれば、こうした実費は求められません。ただし、特別な売り方や広告宣伝については例外としての費用が発生します。いずれにしても後々「契約トラブル」にならないよう「どのような費用が掛かるのか」事前確認されるようおすすめします。

不動産仲介手数料の上限は、法律で決められている

不動産売却にかかる仲介手数料ですが、以下の通り法律で「報酬の上限」が定められています。

取引額200万円以下の場合、取引額の5％（＋消費税）以内が報酬（＝仲介手数料）となります。

また200万円〜400万円の場合は取引額の4％（＋消費税）以内が報酬となり、400万円を超える売却については取引額の3％（＋消費税）以内が報酬（仲介手数料）となります。

これらの上限を超える手数料は「違法」となります。なお、依頼者の一方から受領できる報酬額（公益社団法人・全日本不動産協会公式サイト参照）についてまとめた表があるので見てみましょう。

公益社団法人「全日本不動産協会」

このように金額毎に報酬額の上限があらかじめ決まっています。実際に、上の表を使い「仲介手数料の上限額」を計算してみましょう。

例えば、1,000万円の土地を売却するとします。この場合の仲介手数料は、最大いくらになるでしょうか？

a)　200万円までの部分・・・200万円 × 5％＝ 10万円
b)　200万円超 400万円までの部分・・・200万円 × 4％＝ 8万円
c)　400万円超 1,000万円までの部分・・・600万円 × 3% ＝ 18万円

aとbとcを合算すると、合計で「36万円」となります。これが1,000万円の土地を売却する場合「仲介手数料の上限額」となります。

また400万円以上の物件については、以下の式で簡単に「仲介手数料の上限額」が計算できます。

400万円以上の物件

売買価格 × 3％＋ 6万円＋消費税＝仲介手数料の上限額

なお国土交通省による「仲介手数料に関する法規則」の理解には、以下の資料が役立ちます。

参考資料：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（国土交通省）

業者から法定以上の手数料を求められた場合や、不誠実な説明を受けた場合は「信頼できない不動産会社」として、取引をストップしてください。注意すべき不動産会社の特徴は、次の通りです。

注意すべき不動産会社の特徴
☑️　上限額を超える手数料条件を提示する
☑️　上限額をあたかも法律により一律で設定された手数料であるとの説明を行う
☑️　仲介手数料以外に発生する広告費等を当然に請求する

なお、不動産会社や仲介業者の探し方については、以下の記事が参考になります。

参考記事：良い不動産会社とは？｜大手・免許番号・地域密着度で見分ける優良業者の特徴3つ！

※　なお、土地売買や土地活用で「資金を得る」には、最低でも1カ月以上の時間が必要です。このため「今スグお金が必要」という方には即日融資できるカードローンの利用がおすすめです。

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▊　仲介手数料を支払うタイミングについて

仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社によって異なります。物件引渡しの際一括で支払う場合や、契約時に半分、引渡しの際残りを支払うなどの方法があります。

一般的な「仲介手数料」の支払い方

事前に50％を支払う＋契約締結時に残り50％を支払う

支払いのタイミングについては、不動産会社に問い合わせを行ってください（交渉も可能です）。

【メモ】仲介手数料の値引きについて

業者によっては、仲介手数料の割引を行う場合があります。値引き交渉をする場合は、できるだけ早い段階で相談をしてみてください。仲介契約前であれば、値引きに応じてくれる可能性が高いです。

▊　仲介手数料以外に「不動産売却に必要な諸経費」の相場

続いて、不動産売却に必要な諸経費の相場を見てみましょう。

売却にかかる費用一覧

まず、本記事で説明をしている「仲介手数料」のほか、契約時には印紙税が必要になります。以下に売却に必要な費用をまとめてみました。

売却にかかる費用一覧
①　仲介手数料
②　不動産売買契約書の印紙税
③　抵当権抹消費用
④　譲渡所得税
⑤　登記費用
⑥　測量費用
⑦　建物解体費用
⑧　その他

①〜⑧の内容について見ていきましょう。

①　仲介手数料（ちゅうかいてすうりょう）

仲介手数料は既に説明をしたので、ここでは詳細を省きます。

②　不動産売買契約書の印紙税

印紙税の目安は、物件価格が1,000万円〜5,000万円で1万円の印紙代、5,000万円以上1億円以下で3万円の印紙代がかかります。

印紙税の詳細は、以下のリンクを参考にしてください。

参考リンク：印紙税｜印紙税その他国税｜国税庁 – 国税庁ホームページ

③　抵当権抹消費用（ていとうけんまっしょうひよう）

金融機関に設定されている抵当権を抹消するのに「抵当権抹消費用」が掛かります。抵当権の抹消は、不動産に設定されている「抵当権」を抹消することを指します。

住宅ローンを組む場合、数千万円単位のお金が動きます。このため金融機関が住宅ローンを融資する時には「回収できなかったとき」に備え、担保を確保するため抵当権が設定するのです。

抵当権を設定する時には、期日や金額のほか、不動産登記簿に債務者や貸し主（＝抵当権を設定した者）が記載されます。抵当権の設定は、司法書士に依頼をするのが一般的です。

【メモ】自分でも手続きはできるが、司法書士に依頼をしたほうが安心

自分で抵当権の抹消手続きを進めることもできますが、多くの方は司法書士に5,000円〜1万円程度の報酬のほか、登録免許税として不動産の筆数（個数）×1,000円の報酬を支払います。

なお本記事の後半では、自分で抵当権の抹消をはじめ「登記をする方法」について解説します。司法書士に依頼をされるかたも、参考としてご覧ください。

④　譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）

譲渡所得税は、長期譲渡所得の場合「課税長期譲渡所得金額×15％＋住民税率5％」の税が掛かり、短期譲渡所得に場合は「課税短期譲渡所得金額×30％＋住民税率9％」の税金が掛かります。

また、測量が必要な場合は30万円〜50万円程度の測量依頼費用、官民立会の場合は50万円〜80万円程度の測量費用が掛かります。

このほか、印鑑登録の費用、ローン残高証明、不用品の処分や引っ越しに掛かる費用、住民票の取得費用など、証明書の発行費用も合わせて準備しておきましょう。

⑤　登記費用（とうきひよう）

不動産の登記に必要な費用は、大きく分けて二種類あります。まず、実費として登録免許税・登記簿謄本代・交通費が掛かります。このほか「司法書士の報酬」として以下の費用が別途必要です。

☑️　抵当権の抹消・・・不動産の数×1,000円
☑️　調査登記情報代・・・不動産の数×300円程度
☑️　完了後登記情報代・・・不動産の数×300円程度
☑️　登記簿謄本の取得・・・1通600円程度
☑️　登記申請書の取り寄せ費用・・・1通300円程度

なお、依頼をする司法書士によって報酬は異なります。このため、いくつかの事務所を比較して「自分に合う」事務所や、信頼できる司法書士を見つけてください。

もちろん、自分で不動産の登記変更等行っても構いません。ただ、重大なミスがあった場合には法務局で書類が受理されないので（作業や時間的）無駄が増えます。

このため「いつでも安心して登記」ができるよう、複雑な申請は、司法書士に依頼されるようおすすめします。

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⑥　測量費用（そくりょうひよう）

売却の際、土地の測量が必要な場合、別途業者（専門家）に測量を依頼し「測量費用」を支払う必要があります。

既に④（贈与所得税）でも説明をしましたが、約30万円〜50万円程度の測量依頼費用に加え、官民立会の測量を行った場合は50万円〜80万円程度の測量費用を準備してください。

「測量費用が高額になる」ケースとしては、市有地が国有地に面している土地（＝官民立ち会いが必要）や、土地の形が複雑な場合、近隣と境界線などのトラブルや紛争が発生している土地が該当します。

問題の解決については、不動産会社や土地家屋調査士に相談をしてみましょう。

土地測量の流れ

土地を測量する場合、どのような流れで手続きを行うのか見てみましょう。

STEP①：資料の調査を行う

STEP②：近隣の住民に挨拶を行う

STEP③：土地の測量を行う

STEP④：関係者の境界立ち会いを行う

STEP⑤：境界線に境界杭を埋める

STEP⑥：書類の作成（おつかれさまでした！）

STEP①〜⑥の流れに沿って、各内容を説明します。

STEP①：資料の調査を行う

公図（地図）や登記簿の情報、過去の境界確認資料などを照らし合わせて、トラブルの有無等も合わせてチェックを行います（※ 同時に依頼者に対して、測量費用の見積もりが出されます）。

STEP②：近隣の住民に挨拶を行う

測量をすることが決まったら、現場作業を行う前に近隣の住民や隣接地の所有者に挨拶に向かいます。

STEP③：土地の測量を行う

いよいよ、土地の測量と協会調査を行います。測量結果が出たら（境界の確認を）各方面の関係者立ち会いのもと協議を行います。

STEP④：関係者の境界立ち会いを行う

官民、依頼者、隣接地所有者を集めて現地での立ち会いが行われます。また道路を挟んだ側の土地所有者についても立ち会いを行い、全員の承諾によって境界線が「確定」となります。

STEP⑤：境界線に境界杭を埋める

境界線が確定すると、境界に「境界杭」が設置されます。

STEP⑥：書類の作成（おつかれさまでした！）

STEP⑤までのデータによって地面を作成し、登記申請の書類を作成します。

境界の確定を行えば、正しいデータが得られるだけでなく売買取引を円滑に進めることができます。

また全員合意の上「杭を打つ」ことで、誰の目にも明確に「境界線がどこなのか」分かりやすくなるといったメリットもあります。

このほか土地や不動産の売却に限らず、土地相続を行う場合にも測量を行うことで、不動産相続の資料がよりスムーズに作成することが可能です。

⑦　建物解体費用（たてものかいたいひよう）

更地にして引き渡しを行う場合、建っている家屋を解体する必要があります。この場合も業者に依頼を行い、建物解体費用を支払います。

建物解体費用の目安ですが、解体をする部分や建物の材質、建物の大きさによって（価格は）変動します。また極端な話ですが、業者によって解体費用は大きく変わってきます。

参考として「平均的な価格」を掲載しておきますが、業者への解体費用は「要相談」となります。

解体費用の目安（平均）

区分	価格
木造	約3万円（坪単価）
鉄骨造	約4万円（坪単価）
内装の解体	約4.5万円（坪単価）
重機解体	約5,000円（坪単価）
内装の解体	約4.5万円（坪単価）
仮設工事	約1万円（坪単価）
基礎の解体	約1万円（㎡）
屋根の解体	約2,000円（㎡）
リサイクル料	約50,000円

この他にも人件費として一人あたり15,000円、廃棄物処理費用として10,000円〜20,000円（㎡）程度の費用が別途必要です。なお解体についても、土地売却をお願いする仲介業者に、紹介・手配をしてもらうと良いでしょう。

また解体費用についても、いくらになるのか質問をするのはもちろん、できれば「安くしてもらえるよう」交渉してみてください。

値段交渉が苦手な方は多いですが、相談として「少し安くならないか」質問をするのは、業者も（交渉毎には慣れているので）嫌な顔をしないはずです。

解体業者を自分の力で探したいという方に

なお解体費用についても「一括見積もり」サービスを実施しているサイト、不動産情報サイトがあります。ここで一例を紹介しておきましょう。

解体業者の「一括見積もり」を実施しているサイト（一例）

・　【解体】費用はもっと安くなる – 業者と直契約で大幅コストカット‎

・　解体工事相場チェック｜実例6,143件！解体費用と坪単価を確認

・　解体工事費用を無料一括見積！最安値解体業者をご紹介！

・　解体工事の費用を無料一括見積りします【解体見積無料サービス】

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⑧　その他

引き渡し前に、不要品などを一斉処分する費用や清掃費用、相手からリフォームを条件に売却を行った場合は工事費が別途必要です。どのような条件で引き渡しを行うのか、買い主と良く話合いを行い「お互いが合意」した上で契約を結びましょう。

▊　不動産売却後にかかる経費一覧

ここまで説明した経費のほかにも、公租公課（固定資産税や都市計画税）をはじめ、管理費や公共料金の支払いを予定しておいてください。

また経費ではありませんが、建築関係書類、鍵などは忘れず買い主に手渡すようにしてください。

このほか売却後に新居を購入される方は、不動産取得費用に加え、引っ越し費用などが必要です。売却益が丸々手に入る訳ではないので、散財しないよう注意しましょう。

▊　物件瑕疵（かし）費用について

物件の瑕疵（かし）について必要な費用を見てみましょう。

瑕疵【かし】

法律用語。法律または当事者の予想する完全性が欠けていること。瑕疵ある意思表示とは，詐欺・強迫による意思表示（表意者はこれを取り消すことができる）。瑕疵占有とは，悪意・過失・強暴・隠秘による占有。

日常生活で「瑕疵」という言葉は滅多に使いませんが、不動産売買や製品・製品販売の業界では非常に良く使われるキーワードです。

瑕疵（かし）には「設備の故障などの物件の欠陥」といった意味があり、例えば建築物であれば、雨漏りや建物の方向き、設備の故障などの欠陥を総じて「瑕疵」と呼んでいます。

建物を売却する場合、こうした欠陥を修復した上で売却をするのが一般ですが、この場合は売却に掛かる諸経費＋工事費用や修復費用が別途必要になります。

もちろん買い主と交渉の上、売却価格から修復費用を差し引いて（＝割引を行う）売却することも可能です。ただし物件に瑕疵があると、その分売却価格は安くなるので、不動産業者とよく話し合った上で「どのように交渉や工事を進めるのがベスト」なのか相談をしてみましょう。

【メモ】建物の老朽化については、業者に相談すべき

本項では「瑕疵」について説明をしましたが、建物の老朽化については業者に「工事やリフォームをすべきなのか」相談を行いましょう。

なぜなら、せっかくリフォームをしても買い主の好みに合わない内装工事をしてしまっては、何にもならないからです…。このため、買い主が「購入後にリフォームをするのか？」価格の交渉と同時に、引き渡しの条件についても時間を掛けて交渉を行いましょう。

▊　その他｜売却にかかる税金

不動産売却後の経費として、もっとも大きいのは「税金」です。不動産売却に掛かる税金の仕組みについては、以下の記事で徹底解説しています。

参考記事①：不動産の売却と税金｜不動産所有者が、絶対に覚えておきたい8つのポイント

参考記事②：土地所有者が必ず知っておきたい！家や土地にかかる税金（固定資産税・都市計画税）の種類と計算方法

不動産と税金は切っても切れない関係にあります。後になって「高額で納税できない…」というピンチに陥らないように注意しましょう。

また「どのくらいの税金が掛かるのか」事前にシミュレーションしておき、お金を残しておくことが重要です。

▊　自分で抵当権の抹消や登記をするには？

ここまで「司法書士に依頼をする」ことを前提に話を進めてきましたが、抵当権抹消登記手続きを自分で進めることも可能です。本項では参考として「自分で手続きを行う方法」について説明します。

申請の流れ（自分で手続きを行う場合）

まず不動産を管轄する法務局に出向いて「物件の所有者」として申請を行います（※ 代理人の申請も可）。

参考リンク：不動産登記の申請書様式について（法務局）

抵当権抹消登記手続きに期限はありません。ただし、書類の紛失を避けるためにも金融機関から抵当権に関する書類を受け取った時点で、抵当権抹消手続きを進めるのが一般的です。

抵当権抹消手続きに必要な書類は、自分で用意をします。最近では雛形が手軽にダウンロードできるので便利です。

以下の法務局が配布している、抵当権抹消手続きの書類（WORD／PDF）ダウンロード先を紹介しておきます。

①　抵当権抹消の場合

様式　（Ｗｏｒｄ　ＰＤＦ）

記載例（Ｗｏｒｄ　ＰＤＦ）

②　抵当権抹消（敷地権付き区分建物）の場合

様式　（Ｗｏｒｄ　ＰＤＦ）

記載例（Ｗｏｒｄ　ＰＤＦ）

なお登記の申請には「登録免許税」が必要です。登録免許税は印紙を貼付することで支払えます。

参考リンク①：No.7190 登録免許税のあらまし｜印紙税その他国税｜国税庁

参考リンク②：登録免許税の計算（ＰＤＦ）

金融機関から預かった「登記原因証明情報」も用意しましょう（解除証書や弁済証書と書かれている可能性もあり）。

また同じく金融機関から預かった、登記識別情報（または登記済証）、代理権限証明情報（＝金融機関が発行する委任状のようなもの）も合わせて準備を行います。

このほか会社法人等番号や資格証明書情報も合わせて提出します。

なおネットからも登記ができるので「オンライン登記」は以下のサイトを参照してください。

参考リンク：登記・供託オンライン申請システム

▊　不動産売却・大まかな流れをチェック！

ここでは「不動産売却」の大まかな流れをまとめておきます。

不動産売却の大まかな流れ
ステップ１：売却価格の目安を知る
ステップ２：不動産会社に査定を依頼する（一括査定が便利）
ステップ３：仲介を依頼する
ステップ４：購入希望者と交渉を行う
ステップ５：物件の情報を提供する
ステップ６：売買契約を結ぶ