家と土地の売却｜絶対に知っておきたい7つの注意点はコレ！

最終更新日: 2020年5月29日

家と土地の売却は、購入よりも手続きが複雑で気をつけるべきポイントがたくさんあります。本記事では、家と土地の売却で「知っておきたい7つの注意点」について解説します。

なお「家を高く売るポイント」については以下の記事が参考になります。

このほか「不動産売却の仲介手数料」については以下の記事で詳しく解説をしています。

参考記事：不動産売却の仲介手数料＆諸経費はいくらかかる？相場をチェックしておこう！

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▊　はじめに｜家や土地の売却で注意したいこと
▊　家と土地の売却｜絶対に知っておきたい7つの注意点！
①　売却する物件について、内容を確認しよう
②　売却価格について
③　売却費用について（見積もりを出してもらう）
④　仲介業者・不動産業者について
⑤　売却の交渉について
⑥　登記の方法・手続きについて
⑦　売却・契約後の手続きについて
▊　その他｜売却で注意したいポイントを集めてみました
CHECK①　購入時と現行の法律に変更点は無いか？
CHECK②　境界線に問題は無いかどうか？
CHECK③　契約を破棄した場合の支払い
CHECK④　住宅ローン審査に落ちた時の対処法
▊　家や土地の売却でかかる税金について知っておこう！
▊　不動産売却で良くあるトラブル「悪徳業者」に引っ掛かった時には？
▊　番外編｜売却以外の「土地活用」についても検討してみよう
▊　まとめ｜不動産を売却前に「注意点」をおさらいしておこう

▊　はじめに｜家や土地の売却で注意したいこと

「家や土地の売却」を行うにあたり、注意したいことは沢山あります。

例えば「物件売却価格」の目安を知らなければ、相手の言い値で売却をすることになり、公正な交渉ができなくなります。

また「売却に必要な費用」を知らなければ（契約後になって）予想外の出費が続くことになります。

そして仲介業者・不動産業者も大切です。不動産売買では悪徳業者に騙される方も少なく無いので、安全かつ「信頼のできる業者」を見つけることが重要になります。

このほか、買い手との売却交渉の進め方、譲渡した土地の登記方法、売却後の手続きなど…ザッと見ただけでも、たくさんの「検討すべき事柄」や「注意すべき点」が存在しています。

事項からは、より具体的に『家と土地の売却で、絶対に知っておきたい7つの注意点』を解説しましょう。

▊　家と土地の売却｜絶対に知っておきたい7つの注意点！

家と土地の売却「絶対に知っておきたい注意点」をまとめてみました。

家と土地の売却｜絶対に知っておきたい注意点は7つ！
①　売却する物件について、内容を確認しよう
②　売却価格について
③　売却費用について
④　仲介業者・不動産業者について
⑤　売却の交渉について
⑥　登記の方法・手続きについて
⑦　売却・契約後の手続きについて

①〜⑦のポイントについて順に解説します。

①　売却する物件について、内容を確認しよう

まず、家と土地を売却する前に「これから、どのような物件を売買するのか」確認をする必要があります。不思議なことですが、自分が住んでいる建物にも関わらず、敷地の大きさや床面積、登記簿について知らない人がほとんどです。

契約時に受け取った書類や保管している書類をもとに、どのような物件を売るのか、床面積や間取り、築年数、付属品などをチェックしましょう。

不動産契約書を見れば、物件の概要が分かる

例えば不動産契約書を見ると、売買の目的物の表示、土地に関する測量図、建物の概要、売買代金、手付金の額および支払日、土地の実測と土地代金の清算、その他約定事項、融資の利用状況、瑕疵担保責任などが書かれています。

みなみ司法書士合同事務所ホームページより

不動産契約書に書かれている、大まかな項目をまとめてみました。

不動産契約書に書かれている「大まかな項目」一覧

区分	意味
売買の目的物の表示	土地の所在、種類、床面積などを記載しています。
土地に関する測量図	土地の地番・地目・地籍を記載しています。
建物	建物の所在、種類、床面積などを記載しています。
売買代金、手付金の額および支払日	売買代金や手付金、残代金の額や支払方法を記載しています。
土地の実測	土地の実測結果を記載しています。
土地代金の清算	売買面積にもとづいた１㎡当たりの単価で精算を行います。
その他約定事項	所有権の移転と引き渡しの期間をはじめ、引き渡し猶予の条件等を記載しています。
融資利用の場合	住宅ローン特約と内容などを記載しています。
融資の利用に必要な書類の最終提出日	ローンの有効期限などを記載します。
瑕疵担保責任	瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）を付ける場合、責任を負う期間を記載しています。

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは、売買などの契約において一般の方が見抜けないような瑕疵（欠陥）が見つかった場合に、引き渡しの義務者が買い主に対して負うべき「担保責任」のことを指します。

具体的には、商品のある部品が壊れていた場合などに適用されます。また物理的な物以外にも、民法に置いては「瑕疵の存在を知らなかった買い主には、損害賠償の請求」が認められているほか「契約の解除ができる」と定められています（民法第570条、559条を参照のこと）。

売主が負うべき「瑕疵担保責任」の具体的な内容は次のとおりである。
1）買主は売主に損害賠償を請求することができる（民法第570条）。
2）瑕疵の程度が、売買契約の目的を達成できないほどに重大であるときは、買主は売買契約を解除できる（民法第570条）。
3）瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法上には特に定めがない。例えば契約書において「中古住宅を買主に引き渡した日から1年間だけ売主は瑕疵担保責任を負う」と定めることも民法上は可能である。
4）損害賠償請求や契約解除ができる期間は「買主が瑕疵の存在を知った時から1年以内」に制限されている（これを「権利行使期間」という）。
出典：at home「瑕疵担保責任」より一部抜粋

また商法でも、売り主は売買の目的物を検査し、瑕疵が見つかった場合は速やかに売り主に報告をする責任があり、報告を怠った場合は「売り主に責任を問えない」としています（商法第526条）。

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②　売却価格について

次に、これから売る家や土地が「どのくらいの価格で売却できるのか」確認しましょう。

売却価格の調べ方は簡単です。インターネットなどを使って類似物件を探し、直近2年以内にどのような価格で取引をされているのか調べてください。

例えば、下の画像は「Yahoo! JAPAN不動産」の画像ですが、現在どのような価格で土地や建物が売買されているのか、最新情報がリアルタイムでチェックできます。

Yahoo! JAPAN不動産

間取りや家の大きさだけでなく、住んでいるエリアに近い物件、環境がより似通った物件の価格を調査してください。また築年数などもできるだけ「条件が近い物件」を探してみましょう。

もちろん、Yahoo!JAPAN以外の大手不動産情報サイトでも、中古物件がどのような価格で取引されているのか、都道府県・エリア別に調べることができます。

以下に『人気の高い不動産情報サイト』をまとめておきます。

人気の高い不動産情報サイト
・ Yahoo!不動産（ヤフー株式会社）
・ SUUMO（株式会社リクルートホールディングス）
・ HOME’S（株式会社ネクスト）
・ at home（アットホーム株式会社）
・ HOME4U （株式会社NTTデータ・スマートソーシング）
・すまいValue （すまいValue運営会社）
・ OCN不動産（エヌ・ティ・ティ・コミュニケーションズ株式会社）
・ town life 不動産売買（ダーウィンシステム株式会社）
・いえらぶ（株式会社いえらぶ）
・スマイティ（株式会社カカクコム）
・イエウール（株式会社Speee）
・ nifty不動産（ニフティ株式会社）
・東急リバブル株式会社
・ソニー不動産（ソニー不動産株式会社）
・住友不動産販売株式会社
・三井のリハウス（三井不動産リアルティ株式会社）
・ノムコム（野村不動産アーバンネット株式会社）
・いえwill（株式会社インデックスジャパン）
・ HOME-MASTERS（大成有楽不動産販売株式会社）
・三菱地所ハウスネット株式会社

これらのサイトはいずれも大手であり（ユーザーの評価も高いので）ぜひ、見積もりや不動産価格のチェックに利用してみてください。

業者一括見積もりサービスが便利！

不動産情報サイトをくまなく探しても良いのですが、時間がない方は、複数の業者に一括見積もりを依頼し、それぞれの査定価格を比較してみてください。

最近では「一括見積もりサービス」も広く普及しており、一社だけでなく数社に対し、自動見積もりを出すことが可能です。例えば、リクルートの不動産情報サイトSUUMO（スーモ）の「不動産売却」サービスを見てみましょう。

ここでは郵便番号を入力するだけで、売却したいエリアの相場や、該当エリアの取引に強い不動産会社が一括検索出来ます。

SUUMO一括見積もり

価格や取引条件がマッチした業者をピックアップし、実際に取引をする相手を選びましょう。これなら一社ずつ検索をするよりも早く、スピーディーに査定依頼が行えます。

なお、信頼出来る業者の選び方や選定の仕方については、以下の記事でも詳しく取り上げています。ぜひ参考にしてください。

参考記事：良い不動産会社とは？｜大手・免許番号・地域密着度で見分ける優良業者の特徴3つ！

③　売却費用について（見積もりを出してもらう）

②に続きますが、一括見積もりはあくまでも「簡易見積もり」に過ぎません。このため、取引をする業者を決めたら、見積もりを出してもらい価格の根拠などを質問してみてください。

信頼できる業者は、どうして「この見積もりになったのか」分かりやすく説明してくれます。なお、不動産売買で必要な税金については以下の記事が参考になります。不動産売買で失敗しないよう、本記事と合わせてご覧ください。

参考記事：土地所有者が必ず知っておきたい！家や土地にかかる税金（固定資産税・都市計画税）の種類と計算方法

参考記事：今日中に借りたい！個人向けカードローンおすすめ比較【2020年最新版】

④　仲介業者・不動産業者について

仲介業者や不動産業者選びは、不動産売却で「最も重要な」項目のひとつです。信頼できる仲介業者と出会えれば、安心して売却（の仲介業務を）を任せることができます。

良い仲介業者に出会うと「良いこと」
☑️　相場よりも良い価格で売却できる可能性アリ
☑️　必要な経費、根拠を分かりやすく説明
☑️　依頼者に代わり、購入希望者に「物件の説明」を行う
☑️　登記など、必要な手続きを順に分かりやすく解説してくれる
☑️　売却後のアフターケアも安心

担当者や営業マンが頑張ってくれれば、相場より高く売ることも難しくありません。いずれにせよ出来る営業マンをつかまえて、不動産売却の「良きパートナー」に加えましょう。

良い不動産会社や仲介業者の見分け方については、以下の記事で徹底解説しています。③の見積もりを出す前にチェックしてみてください。

参考記事：良い不動産会社とは？｜大手・免許番号・地域密着度で見分ける優良業者の特徴3つ！

なお契約をするのが大手では無く、名前の通っていない街の「小さな不動産会社」を利用する場合は、利用者の口コミ等を検索して「信頼できる相手かどうか」裏付けを取ってから、売却の相談を行ってください。

参考として、不動産業者の口コミが分かるサイトをピックアップしておきます。

不動産業者の口コミが分かるサイト
賃貸不動産の口コミ・評判・ランキング｜エキテン
いえーる iYell｜不動産会社の口コミ・評判
いえらぶ
不動産会社の口コミ・評判なら『不動産屋の通信簿』
転職・採用情報-カイシャの評判

なお「会社の評判」と呼ばれるサイトは、本来「就職活動」を目的に使用されるサイトですが、企業の評判や内部の情報をチェックすれば、不動産会社が信頼できる相手かどうかが確認できます。こうしたツールも、口コミサイトと合わせて「業者選びの参考」として役立ててください。

⑤　売却の交渉について

売却の交渉については、仲介業者の意見も聞きながら「安く買い叩かれないよう」慎重に話合いを進めましょう。

もちろん、買い手との交渉が決裂した場合、仲介業者に買取を依頼しても構いません。この場合、価格は安くなりますが「100％売却できる」といったメリットがあります。

なお業者に売却する場合も、交渉は粘り強く行うようにしましょう。少しでも高値で売却できれば（次の）不動産購入費用に充てられるからです。

ただし、不動産が市街化調整区域（＝開発できないエリアの土地）にある場合は、売却が難しくなります。この場合は、以下の記事の説明に沿って「どのように売却すれば良いのか」確認してみてください。

参考記事：【不動産売却】市街化調整区域を売却するのに必要な基礎知識と6つの注意点！

このほか土地や不動産が売れなかった場合の「問題解決法」は、以下の記事で解説しています。

参考記事：売れない不動産（土地・空家）を活用し、即現金化する3つのコツ！

⑥　登記の方法・手続きについて

不動産登記は私たちが（自ら）申請しても構いませんが、作業や手続きが複雑なため、行政書士に依頼をするのが一般的です。なお不動産登記の方法は「法務局ホームページ」にて詳しく解説しています。

参考記事：不動産登記申請手続（法務局）

⑦　売却・契約後の手続きについて

売却や契約後の手続きについては、不動産会社や仲介業者の指示に沿って手続きを終えてください。登記の方法をはじめ税金の問題など、業者が丁寧に解説してくれるはずです。なお、売却後の税金や確定申告の手続きについては、次項を参考にしてください。

▊　その他｜売却で注意したいポイントを集めてみました

ここまで「7つの注意点」を紹介しましたが、この他にも「売却時に注意したい」ポイントをまとめておきます。

CHECK①　購入時と現行の法律に変更点は無いか？

物件を購入したのが数年〜数十年前になると、現行の法律と内容が変わっていることがほとんどです。

例えば、建築基準法を見てみると改正のたびに建築基準も大きく変わってきています。建築当時の法律ではOKだったことも、現行の法律ではNGということも珍しくありません。

このため、「購入時と現行の法律に変更点は無いか」法律の内容を再度確認をしましょう。売る前に「現行基準で建物」が建てられるのか確認をしておけば安心ですし、買い主にとっても「購入すべき物件かどうか」の良き判断材料になります。

法令については、以下のサイトが参考になります。

参考資料：建築基準法 – 法令データ提供システム – 電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ

なお、国土交通省のホームページでも不動産業・建築産業・宅建建物取引業に関する法律、法律の改正状況を紹介しています。以下に参考となる資料を集めてみました。

区分	内容
宅地建物取引業法	名称：宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）施行日：平成二十九年十二月一日改正日：平成二十九年六月二日公布（平成二十九年法律第四十六号）改正概要：宅地建物取引業法の詳細は、以下のページを参照してください。参考資料：宅地建物取引業法-法令データ
宅地建物取引業法施行令	宅地建物取引業法施行令（昭和三十九年政令第三百八十三号）施行日：平成二十九年七月八日改正日：平成二十九年七月七日公布（平成二十九年政令第百八十八号）改正概要：宅地建物取引業法施行令の詳細は、以下のページを参照してください。参考資料：宅地建物取引業法施行令-法令データ
宅地建物取引業法施行規則	宅地建物取引業法施行規則（昭和三十二年建設省令第十二号）施行日：基準日時点改正日：平成二十九年三月二十八日公布（平成二十九年国土交通省令第十三号）改正概要：宅地建物取引業法施行規則の詳細は、以下のページを参照してください。参考資料：宅地建物取引業法施行規則 – 法令データ
宅地建物取引業者営業保証金規則	宅地建物取引業者営業保証金規則（昭和三十二年法務省・建設省令第一号）施行日：基準日時点改正日：基準日時点概要：宅地建物取引業者営業保証金規則の詳細は、以下のページを参照してください。参考資料：宅地建物取引業者営業保証金規則 – 法令データ
宅地建物取引業保証協会弁済業務保証金規則	昭和四十八年法務省・建設省令第二号施行日：基準日時点改正日：基準日時点概要：宅地建物取引業保証協会弁済業務保証金規則の詳細は、以下のページを参照してください。参考資料：宅地建物取引業保証協会弁済業務保証金規則（電子政府の総合窓口）

※ なお改正日は、2018年1月時点の最新データです。

このほか、建築業に関する法律については、以下の記事でも詳しく解説しています。ぜひ本記事と合わせて参考にしてみてください。

参考記事：良い不動産会社とは？｜大手・免許番号・地域密着度で見分ける優良業者の特徴3つ！

※　上の記事内、⑦　宅建士証・従業者証明書の提示義務『平成28年・29年に実施された「宅地建物取引業法」の改正内容』にて紹介。

CHECK②　境界線に問題は無いかどうか？

境界線に問題は無いかどうか、契約時の書類を再度確認しましょう。最も多いトラブルは、登記事項と現況の境界線に違いが生じているケースです。

境界線
敷地に接している隣地または道路などと敷地との境。建築基準法上の種々の規定の基盤となる重要な要素だが、境界線が明示されていないケースも多い。敷地が幅員4メートル(または6m)未満の道路に面していた場合は、自己所有地であっても道路境界線から一定距離セットバックした線上が建築基準法上の道路境界線とみなされる。
出典：リフォーム用語集「境界線」より

隣地との境界が曖昧になっていると、登記簿上の床面積との差が大きくなり、正確な状況が判断できなくなります。こうしたトラブルを避けるためにも、正確な地積を測量し直し、法務局で地図（公図）と比較して見るようにしましょう。

参考記事：今日中に借りたい！個人向けカードローンおすすめ比較【2020年最新版】

CHECK③　契約を破棄した場合の支払い

買い主が見つかったにも関わらず、こちらの都合で「契約を破棄」したとします。この場合、買い主から受け取っていた「10％の手付金」を返還するのはもちろんですが、プラスして「同額の手付金」を買い主に支払う義務が生じます。

同様に買い主の都合で契約が破棄された場合、買い主は手付金を手放すことになり、売り主が手付金を受け取ることになります。

いずれにしても「契約の破棄」には売り手・買い手の両方が「手付金の分」だけ損をする仕組みとなります。契約を結ぶ前の段階までに「契約すべきかどうか」慎重に考え、判断を下すようにしましょう。

CHECK④　住宅ローン審査に落ちた時の対処法

売買契約を結ぶ前に、ローン審査を受けることはできません。しかし、住宅ローン審査に落ちてしまった場合のことも考えておきましょう。

住宅ローン審査は、全員が受かる訳ではありません。所得の状況と照らし合わせて、無理のある融資は実施されません。

もちろんチラシを見ていると「家賃を支払うよりラクに家が買える」といったキャッチコピー等を目にしますが、住宅ローンを利用する場合、数千万単位の資金が動きます。

このため、返済能力の無い状況では「融資が可決されない」のを忘れてはいけません。万が一審査に落ちた場合、契約を白紙にするのが一般的です。

また不動産の売買契約においても、ローン審査に落ちた場合は「契約を白紙に戻すことができる」特約（＝ローン特約）を付けるのが一般的です。

ローン特約とは？
金融機関やローン会社からの融資を前提として不動産を購入する場合に、予定していたローンが不成立になると、不動産の購入ができなくなる可能性があります。そこで、予定していたローンが不成立になった場合は、売買契約を白紙に戻すことができるといった特約を売買契約書の条項に盛り込むことがあります。
出典：コトバンク「ローン特約」より

なお「ローン特約」に基づき売買契約が白紙になった場合、仲介会社に「仲介料」を支払う必要は無くなります。また業者が既に、仲介手数料を受け取っていた場合は速やかに依頼者に対して報酬を返還する必要があります。

実際に国土交通省の「標準媒介契約約款」にも上の説明と同じく、仲介業者は仲介報酬を返還すべきであること示しています。

参考資料：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款 – 国土交通省（PDF）

なおローン特約には二種類あり、ローン審査が通らなかった時「売買契約が自動的に白紙解約」となるのを「解除条件型」と言います。

また「解除権留保型」といったタイプもあり（こちらのタイプは）買主が契約解除の意思を示してはじめて契約が解除されるタイプです。

このため契約書の特約は、どちらのタイプなのか忘れず確認をしておいてください。自動解除型だと思っていたら「実際は、解除権留保型だった」ということでは契約トラブルに発展しかねません。

契約書には難しい用語や読みにくい条項も多いですが、分からないことをそのままにしておくのは危険です。また（契約書を）良く読んでいないうちから、サインや捺印をしたり、簡単に契約を結んでしまってはいけません。

契約書で「知らなかった、見ていなかった、読んでいなかった」は通じません。後々大きな問題を抱えてしまわないよう、分からないことはその場で質問を行い、問題が解決してから（納得した上で）契約を結んでください。

▊　家や土地の売却でかかる税金について知っておこう！

みなさんは、住まいや土地の売却でいくら税金がかかるのかご存知でしょうか？　家や土地の売却には、所得税と住民税が関わってきます。

土地や建物の譲渡所得に対する税金は、他の所得と区分して計算します。長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、適用する税率が異なります。
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と区分して計算します。ただし、確定申告の手続は、他の所得と一緒に行うことになります。
出典：土地や建物を売ったとき（国税庁）

なお、以下の記事では不動産の売却で、必要な税金について徹底解説しています。これから土地や建物を手放す予定の方、引っ越しなどで物件の売却をお考えの方はぜひ参考にしてみてください。

そして、土地の売却で知っておきたい税金の問題については、以下の記事を参考にしてください。

参考記事①：不動産の売却と税金｜不動産所有者が、絶対に覚えておきたい8つのポイント

参考記事②：土地所有者が必ず知っておきたい！家や土地にかかる税金（固定資産税・都市計画税）の種類と計算方法

▊　不動産売却で良くあるトラブル「悪徳業者」に引っ掛かった時には？

残念なことに、不動産売却を巡るトラブルは多いです。例えば「悪質な仲介業者」や悪徳業者の罠に引っ掛かった場合、大切な土地や不動産を騙し取られたり、不当な金額を要求されるなどのトラブルが起こっています。

不動産売却で起こりやすいトラブルは、次の通りです。

不動産売却で起こりやすいトラブル
☑️　売却益が受け取れない
☑️　小切手で支払うと言われた
☑️　値下げの交渉ばかりされる
☑️　契約前に不動産が第三者の手に渡ってしまう
☑️　売却の依頼をしたのに、業者が不動産を買い取ってしまう
☑️　身に覚えのない請求、不当な請求を受けた

こうしたトラブルを避ける前に、必ず「信頼できる業者」や不動産会社を選ぶべきです。また契約時の重要事項説明書について「馴染みのない用語」が出てきてしまうと、きちんと読まないまま契約を締結させてしまう方は多いです。

このため業者選びと同時に、契約次項はきちんと理解し、慎重に行うようにしましょう。また理解が難しい場合は、仲介業者にきちんと説明をしてもらい、納得した上で契約を結んでください。

きちんとした業者であれば、契約事項のひとつひとつを丁寧に解説してくれるはずです。

参考記事：良い不動産会社とは？｜大手・免許番号・地域密着度で見分ける優良業者の特徴3つ！

それでも「悪徳業者」に引っ掛かって、詐欺まがいな契約を結ばされた場合は、信頼のできる弁護士に相談をしましょう。最近では不動産に関するトラブルが増えているため、不動産問題を専門に扱う弁護士事務所もあるので安心です。

なお日本弁護士連合会でも、不動産トラブルの解決法について詳しく説明をしています。

「手付金を支払った後に、良い物件が見つかったので売買契約を解除したいが、手付金は返ってくるのか」「権利証をなくしてしまったが、不動産の権利を失うことはないのか」「不動産業者と媒介契約を結んだが、自分で買い主を探して売ってもいいのか」など、不動産取引を巡る様々な問題に直面した時にも、弁護士に相談することで、問題を解決することができます。
また、弁護士に依頼をし、代理人になってもらうことで、相手方との交渉・契約内容のチェックをしてもらうということもできます。不動産取引の場面でも、悩み事があれば、ぜひ弁護士にご相談ください。
出典：JFBA日本弁護士連合会「不動産関係」

このほか、各市区町村でも相談窓口を設けていることが多く、売却をはじめ不動産に関する問題を相談することが可能です。分からないこと、困った事があれば市役所や区役所、役場などに相談されても良いでしょう。

参考リンク：全国地方自治体所在地（住所）一覧＆公式サイトリンク集