【不動産売却】市街化調整区域を売却するのに必要な基礎知識と6つの注意点！

最終更新日: 2021年7月7日

市街化調整区域（しがいかちょうせいくいき）とは、市街化を抑制すべき土地のことで、この区域においては原則『新たに建築物を建てたり、増築することを極力抑える』ことが求められます。こうした市街化調整区域をお持ちの方は、どのように不動産を売却すれば良いのでしょうか？

本記事では、不動産売却の中でも『市街化調整区域』を売却することにテーマを絞り、売却に必要な基礎知識と6つの注意点について解説していきます。

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▊　はじめに｜市街化調整区域とは？
▊　市街化調整区域の制限について
▊　そもそも、市街化調整区域が作られたキッカケは？
▊　線引きされた区域、されていない区域
▊　住宅ローンの条件にも注意が必要
▊　市街化調整区域の不動産を売却する｜6つの注意点
▊　市街化調整区域の不動産（家や土地）を売却するには？
▊　市街化調整区域の不動産売買で「よくある質問」
▊　番外編｜市街化調整区域の不動産売買で役立つリンク集
▊　まとめ｜市街化調整区域の不動産売買に慣れた業者を選択しよう

▊　はじめに｜市街化調整区域とは？

市街化調整区域（しがいかちょうせいくいき）とは、都市計画法（第7条以下）に基づき指定される『市街地化の抑制』が求められた区域を指します。こうした土地は、国土の約10.3％を占めており、各都道府県が「市街地と市街化調整区域」の区分を定めています。

ただし、市街化調整区域であっても一定規模の農林水産業施設や、公的施設、公的機関を建設することは可能です。また、既存宅地でる土地の場合は『都市計画法第43条の許可』を受けることで、新たな建設が認められる可能性もあります。

ただし、市街化調整区域の土地を購入・売買する場合には、上のような『制限があること』を忘れないようにしましょう（※ 一般的な土地売買とは違って、売買がしにくいというデメリットがあります）。

▊　市街化調整区域の制限について

前項で説明したとおり、市街化調整区域には制限が設けられています。以下に（市街化調整区域における）制限の内容をまとめてみました。

市街化調整区域の制限
☑️　規模の大小にかかわらず、開発行為を行おうとする者は、原則として都道府県知事から開発許可を受けなければならない。開発許可を受けている場所以外では、都道府県知事の許可を受けなければ建築物の新築、第一種特定工作物の新設をしてはならない。また、建築物の改築、用途変更により、農林漁業用建築物・公益上必要な建築物以外の建築物にしてはならない。
☑️　建築物を新築や増改築移転（増改築移転部分の床面積が10平方メートル以内のものを除く）をしようとする者は、特定行政庁に申請して建築確認を受けなければならない（市街化区域・市街化調整区域共通）。
☑️　地区整備計画において、容積率の最低限度、建築物の建築面積の最低限度、高さの限度を定めることはできない。
☑️　5000平方メートル以上の土地取引については、国土利用計画法に基づく届出を行わなければならない。
☑️　開発許可を受けているもの等である場合を除き、公正競争規約により土地取引の広告をする際には、「市街化調整区域。宅地の造成および建物の建築はできません」と16ポイント以上の文字で表示しなければならない。ただし、新聞・雑誌広告ではこの規制はない。

出典：都市計画法「第7条」より

ただし、各自治体では「救済措置」を設けることがあり、一定の条件に合致した土地については、都市計画法による許可や建築確認が下りることもあります。また平成13年5月に施行された改正都市計画法では、以下の行為が認められるようになりました。

改正都市計画法で認められている行為
①　開発指定区域内において行う開発行為（法34条11号、令36条1項3号ロ）条例で指定した開発指定区域内において行う開発行為で、その開発行為により建築される建築物の用途が周辺地域の環境の保全上支障のないもの
②　市街化を促進しない開発行為（法34条12号、令36条1項3号ハ）周辺の市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域で行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為で、その開発行為により建築される建築物の用途又はその区域、目的を条例で定めたもの

改正都市計画法で認められている行為

①　開発指定区域内において行う開発行為（法34条11号、令36条1項3号ロ）

条例で指定した開発指定区域内において行う開発行為で、その開発行為により建築される建築物の用途が周辺地域の環境の保全上支障のないもの

②　市街化を促進しない開発行為（法34条12号、令36条1項3号ハ）

周辺の市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域で行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為で、その開発行為により建築される建築物の用途又はその区域、目的を条例で定めたもの

ただし、建物の用途や規模については（各自治体で）厳しい条件が付けられていることも多く「都市計画法違反」にならないようルールを厳守する必要があります。

なお売却した土地（または購入した土地）が市街化調整区域にあり「違反建築物」に当たる場合は、金融機関から融資が受けられ無い、増改築ができない、転売ができない、購入者が建物を使用できないなどのトラブルが発生します。

法律に基づかないで建てたらどうなるの？
法律に違反した建物は、建築主及びこれに関わった人が自らの責任において取り壊しなど是正しなければなりません。
是正を行わないと工事の停止・建物の除去などの命令を受け、罰則が適用されることになります。
出典：市街化調整区域内の違反建築物とは？（茅ヶ崎市）

こうした条件から「市街化調整区域の土地価格は安い」傾向にあります。

ただし現在の登記が「宅地」となっていれば、市街化調整区域であっても売買のハードルは下がります。このほか、市街化調整区域の線引き前に立っていた家であれば、規制の厳しさはやや緩和されるため売却がしやすくなります。

ここでの「線引き」とは、都市計画において、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域とに区分することです。法律では「区域区分」といい、線引きされていない区域を「非線引き区域」と言います（市街化調整区域売却の注意点については、本記事の後半を参照してください）。

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▊　そもそも、市街化調整区域が作られたキッカケは？

市街化調整区域といえども「市街化を完全に禁止」した訳ではないのですが、原則として開発行為を行わず、都市整備（インフラなど）も行わない地域を指します。

市街化調整区域は、田園地帯とすることを意図しているので、新たな開発工事や建造物を建てるには、都道府県の許可が必要となります。また増改築を行う際にも、特定行政庁に申請が必要なため、居住をするのには適していない土地です。

こうした理由で（市街化調整区域が）道路の舗装や下水道の整備が遅れることも多く、光回線などの開通も含めて、生活の基盤が整うのに時間が掛かります。また物件として取引されることも少なく、不動産を買い取ってもらうことも難しいのが現状です。

ただ市街化調整区域は固定資産税が安く抑えられるほか、周囲にコンビニエンスストアや大型商業施設、騒音などが少ないため、静かに暮らすには良い環境と言えます。

ただし、最寄り駅とのアクセスが悪い場所や都市部に出るまでのルート（道路・バスや電車などの公共交通機関）が確立されていないほか、学校や病院なども近くに無い等の場合は（生活をする上での）不便さが問題となります。

不動産会社によっては「安く、広い土地が購入できるのでおすすめ」をしてくるケースもありますが、価格だけを見るのではなく、周辺環境なども含めて「住みやすい場所なのかどうか」慎重に購入・売買を検討する必要があります。

メモ｜開発審査会（かいはつしんさかい）とは？

市街化調整区域で、新たな建築許可を得るには、開発審査会（かいはつしんさかい）に申請を行う必要があります。開発審査会とは、自治体（都道府県、中核市、特例市）などに設置される会のことで、都市計画法に基づく一定の審査を行う機関となっています。

例えば東京都の例を見てみると「東京都開発審査会」を設け、都市計画法第５０条第１項に規定する開発行為の許可や審査、都市計画法第78条第1項の規定に基づく審査や許可を行っています。

また団体では、申請に必要な申込書や申請書のフォーマットを配布しており、市街化調整区域の許可申請（＝開発行為許可及び変更許可等申請様式）をはじめ、建築業許可や宅建関係、マンションの建て替えに推進に関する申請など、さまざまな手続きを行っています。

みなさんも、市街化調整区域の許可申請について、質問や書式が必要な場合は、最寄りの開発審査会の問い合わせをしてみてください。

市街化調整区域で建設できるもの・できないもの

市街化調整区域において「新たに建設できるもの」を浜松市の例を参考に見ていきましょう。

区分	内容
①　都市計画法の許可がいらないもの	・農家資格者が建てる農業施設・集落内居住者の生活に供するごく小規模な店舗
②　都市計画法の許可を受けて建設できるもの	・日用品店舗（飲食店、コンビニ、薬局、診療所など）・自動車修理工場（道路運送車両法に基づく認証工場）・ドライブイン・ガソリンスタンド・線引き前宅地（かつ現在地目が宅地）における建築物（第2種低層住居専用地域に建てられる用途のもの）・分家住宅・大規模既存集落の自己用住宅・市街地縁辺集落の専用住宅、併用住宅（事務所、店舗併用のみ）、共同住宅・自治会施設（会館、屋台小屋、防災倉庫など）・公共事業により移転する建物（土地収用法の対象事業によるもの）・既得権による自己用建築物

出典：市街化調整区域に建築できるもの（浜松市）

このように市街化調整区域であっても、許可があれば店舗やドライブイン、線引き前の宅地、公共の施設を建てることが可能です。また線引き前から建っていた住居については、許可を取った上で住居としての建築も一部認められています。

▊　線引きされた区域、されていない区域

各都道府県は、無秩序な都市計画を防止する目的で、市街化区域と「市街化調整区域」を定めることができます。こうした計画は日本だけのものではなく、海外ではさらに厳しく、市街化調整を行う国や自治体があります。

本記事冒頭で、市街化調整区域は「国土の約10.3％」を占めていると説明しましたが、市街化区域は国土の約3.9％と以外に少なく、非線引き区域は（市街化調整区域、市街化区域のどちらでもない区域）は国土の11.5％を占めています。

非線引き区域は2000年（平成12年）まで「未線引き区域」と呼ばれていましたが、都市計画法の改正によって新たに「準都市計画区域」が創設され、都市の萌芽が見られる地域を区分するようになりました。

▊　住宅ローンの条件にも注意が必要

市街化調整区域を購入する場合「住宅ローンが組めない」可能性があります。せっかく「開発許可」が下りたとしても、住宅ローンが組めないようでは土地・不動産売買のハードルが高くなってしまいます…。

ただし開発許可が下りた土地については「住宅ローン審査が通る可能性」が0ではありません。審査の上では減点ポイントとなってしまいますが『第三者でも建物の建築をすることが可能か』を重視した上で、住宅ローン審査が行われます。

▊　市街化調整区域の不動産を売却する｜6つの注意点

市街化調整区域の不動産を売却する際、必ず確認しておきたい『6つの注意点』をまとめてみました。

市街化調整区域の不動産を売却する｜6つの注意点
①　農地では無いかどうか
②　宅地になっているかどうか
③　条例と区域指定を再度確認する
④　住宅ローン特約について確認を行う
⑤　事業によって開発された土地かどうか
⑥　線引き後に立てられた建物かどうか

①〜⑥の内容について、補足を加えておきます。

①　農地では無いかどうか

市街化調整区域が「農地」になっている場合、農業ができる買い主にしか売却できません。また農業以外の用途で使用するには「転用手続き」を行う必要があります。農地の場合は売却、手続きともにハードルが高くなるので注意しましょう。

②　宅地になっているかどうか

市街化調整区域が「宅地」になっていれば、売却のチャンス（可能性）は大きくなります。なぜなら、宅地になっている場合は、周囲に住宅地が広がっている可能性が高く、水道（上下水道）やガス、電気などのインフラが整っているケースが多いからです。

「市街化調整区域は住宅ローンが組めない」というのが一般的な考えですが、宅地に分類されていれば（ローンが利用できる）可能性はアップします。

③　条例と区域指定を再度確認する

私たちが所有している土地は（土地の管轄である）地方自治体が条例を定めています。このため、市街化調整区域の不動産がどのように扱われるのか（区域指定や条件等を）再度確認するようにしてください。

なお、自治体によっては、市街化調整区域の開発に対し「救済措置」を設けていることがあります。困ったときや分からないことに直面した時には「自治体の窓口に問い合わせる」のが最も確実な方法となります。

④　住宅ローン特約について確認を行う

市街化調整区域を売却（または購入）する場合は、利用する住宅ローン特約がどうなっているのか、事前に確認しておきましょう。

⑤　事業によって開発された土地かどうか

③にも共通しますが、所有する土地が「どのような事業によって開発されたのか」地方自治体の区域指定をあらためて確認しておきましょう。実は市街化調整区域においても、条例で「開発が認められている」場合があります。

⑥　線引き後に立てられた建物かどうか

市街化調整区域に線引きされる前に立てられたたてものであれば、建て替えや増改築の条件が緩和されます。もちろん、行政の許可申請が必要ですが、線引き前と線引き後では、条件や規制の厳しさ異なります。

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▊　市街化調整区域の不動産（家や土地）を売却するには？

市街化調整区域の不動産を売却するには、仲介業者に依頼するほか、買取の依頼、オークションに参加する、個人売買を行うなどの方法があります。

市街化調整区域の不動産（家や土地）を売買するには？
①　仲介業者に依頼する（見積もり）
②　買取を依頼する
③　オークションに参加する
④　個人売買を行う

①〜④の内容について解説します。

①　仲介業者に依頼する（見積もり）

市街化調整区域の取引は、一般の不動産物件に対して流通量が少ないです。また中には「市街化調整区域の売買を嫌う」業者もいるので注意が必要です。

こうした失敗を避けるためにも、数社の業者で「市街化調整区域の売買が可能かどうか」見積もりを依頼すると良いでしょう。

不動産売買の専門サイトでは、複数の業者から「買取可能かどうか」一括調査することができます。また買取可能な場合は、どのくらいの価値が付くのか見積もりを出してもらうことが可能です。

不動産・賃貸・住宅情報で人気のサイト

SUUMOやHOME’Sをはじめ、大手住宅情報サイトを利用する場合、検索条件で「線引き」というキーワードを入力すれば、線引き前の宅地や市街化調整区域の物件がどのように取引されているのか、相場などをチェックすることができます。

販売価格など、どのような価格で取引されているのか確認してみましょう。

②　専門の業者に、買取を依頼する

不動産業者の中には、貴重な「市街化調整区域の売買」を専門にする会社があります。こうしたところで買取を依頼すれば、他の「市街化調整区域の売買に詳しくない」業者を通すよりも、スムーズに話が進められるほか、土地活用の方法についても相談できるので安心です。

③　オークションに参加する

土地売買は業者を通すのでは無く、直接オークションに出すことも可能です。例えば、日本最大のオークションサイト「ヤフオク!」でも土地の売買が行われています。

ヤフオク!（Yahoo!オークション）不動産売買

出品をする場合「市街化調整区域の不動産であること」を誰の目にもハッキリ分かるよう、詳しい説明を添えてください。また売却後トラブルにならないよう「どのような用途で使える土地なのか」先に自治体に相談しておくと安心です。

参考リンク：ヤフオク!（Yahoo!オークション）

④　個人売買を行う

③のオークションと共通しますが、個人売買で土地を取引することができます。例えば、買主を自分で探さなくてはならない、契約書や重要事項説明書など、膨大な書類を自分で作成する必要がある、トラブルの対応は自分で解決しなければならない…などの問題さえクリアすれば、仲介業者を通さず自らの力で個人売買が行えます。

ただし、市街化調整区域の売買は「法令違反にならないよう」建築や土地の利用法を確認しておく必要があります。場所によっては農地などの指定がある土地かもしれません。個人売買の前には、必ず自治体に相談を行い「宅地として建築できるのか」調べておいてください。

▊　市街化調整区域の不動産売買で「よくある質問」

市街化調整区域の不動産売買で、良くある質問をいくつか紹介しましょう。

質問①　市街化調整区域の建売が安く販売されていました、引越しをしても問題ありませんか？

【回答】

市街化調整区域で建売をしている場所もありますが、地域によっては子ども会や町内会が無く、不便なところもあるので、周辺環境を良く確かめてから購入されると良いでしょう。

子育てには「緑豊かで良い環境」と言えますが、学校が遠い、病院が近くに無いという場合は生活をするのが困難になります。お子さんや高齢者のいらっしゃる方は、今後10年〜20年先の状況も考えて購入を検討してください。

質問②　市街化調整区域の建売を購入してメリットはありますか？

【回答】

まず固定資産税が安くなること、そして一定の条件をクリアすれば、調整区域であっても建売ができるという点です。例えば最近では、校外の市街化調整区域に大型ショッピングモールなどが建設されていますが、市街化調整区域でも商業施設、学校、病院などが建ち、住環境の整ったエリアも存在します。

こうした場所を上手く探し出せば、市価の3割程度安い価格で一戸建てが購入できるので便利です。

質問③　市街化調整区域の建売は、建て替えができないのでしょうか？

【回答】

購入時に「既存宅地」となっていれば、建て替えが可能です。購入したい土地、市街化調整区域で建て売りを販売している業者はあれば、建て替え可能な物件かどうか確認してみてください。

質問④　市街化調整区域の固定資産税は、他の土地と比べて何割くらい安いのでしょうか？

【回答】

市街化調整区域の固定資産税は、市街化区域と比べて、約2割〜3割程度ほど土地評価額が安くなっています。そして最も大きいのは（市街化調整区域には）都市計画税が掛からないという点です。都市計画税はもともと「市街地整備に使われる税金」なので、市街化を行わない土地（＝市街化調整区域）には税が課されないからです。

質問⑤　市街化調整区域の建物をリフォームする場合、申請は必要ですか？

【回答】

市街化調整区域の建物であっても、既存の建築物をリフォームすることは「建築」行為にあたりません。このため、都市計画法に基づく許可申請の対象にはなりません。ただし、床面積が変わるような増改築については、都市計画法に基づく開発許可申請（42条または43条）の対象になる可能性があるので、最寄りの自治体に問い合わせるようにしましょう。

また市街化調整区域内で物件を購入する場合は、どのような条件で増改築・リフォームができるのか、業者に確かめてから購入するようにしましょう。

質問⑥　市街化調整区域の建物を購入予定ですが、建築条件を確認するには何を見れば良いのでしょうか？

【回答】

建物の内容については、不動産登記簿謄本（登記事項証明書）や、閉鎖登記簿謄本を法務局で取得して確認しましょう。また今建っている土地や建物の内容については、市町村役場の建築課、建築指導課の建築確認申請書類で調査できます。

もちろん「購入前」ということであれば、建築業者や販売業者から条件を確認しておくことです。また、市街化調整区域を専門に扱う業者もいるので、購入だけで無く販売についても相談をしてみてください。専門業者であれば話もスムーズで、どのような方法で「売却できるのか」アドバイスをしてくれるので安心です。

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以下の記事では、不動産担保融資（不動産担保ローン）について詳しく解説しているので、資金繰りにお困りの起業家、中小企業経営者の方はぜひ参考にしてみてください。

参考記事：不動産担保ローン20選！銀行の審査基準や金利で比較。おすすめ人気ランキング

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▊　番外編｜市街化調整区域の不動産売買で役立つリンク集

最後に、市街化調整区域の許可申請（不動産売買）で、役立つサイトをいくつか紹介しておきましょう。

市街化調整区域の不動産売買で役立つリンク集

サイト名	内容
市街化区域及び市街化調整区域の開発許可制度（国土交通省）	市街化区域と市街化調整区域の開発許可制度について説明をしたページです。
都市計画関係法令（国土交通省）	国土交通省が発表した、都市関係法令の内容が確認できるページです。
市街化調整区域の土地でも家は建つ!?（All About）	市街化調整区域で「家が建てられる」のかを分かりやすく解説したガイド記事です。
開発許可の基準（市街化調整区域内の許可基準）とは	市街化調整区域における「開発許可基準」を解説したページです。
市街化区域と市街化調整区域との区分 – 東京都都市整備局	東京都都市整備局が作成をした、市街化区域と市街化調整区域の区分について解説をしたページです。
都市計画法 – 法令データ – 電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ	都市計画法の内容が閲覧できるページです。
市街化調整区域内における広大地の評価の可否（国税庁）	国税庁が発表した、市街化調整区域内における「広大地判定」について解説をしたページです（参照：財産評価基本通達24-4）。
市街化調整区域での用途変更が認められやすくなる？国土交通省が指針を改正	2016年12月27日に「開発許可制度運用指針」が一部改正されたことを解説した記事。