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【保存版】土地活用完全ガイド!土地を貸して地代収入を得る16の方法!

みなさん土地などの「不動産」をお持ちですか? 土地を貸して地代収入を得れば、生活にもゆとりが生まれ、老後の資金を十分蓄えることができます。また計画的に土地活用を成功させればセミリタイアをして、悠々自適な生活を送ることも可能です。

土地活用の有効方法

【保存版】土地活用完全ガイド!土地を貸して地代収入を得る16の方法!

本記事では【保存版・土地活用完全ガイド!】と題して、土地を貸して地代収入を得る16の方法を紹介したいと思います。土地活用でお悩みの方、資産運用をお考えの方はぜひ、参考にしてみてください。

 

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参考記事:今日中に借りたい!個人向けカードローンおすすめ比較【2020年最新版】

 



▊ はじめに|土地の活用とは?

 

土地活用(とちかつよう)とは、その名の通り「所有している土地を貸す・売る・使うなど」上手に活用することを指します。

 

土地活用(とちかつよう)
物置場や駐車場代わりに使用している低利用地や、未利用地をより効果的に活用することをいいます。具体的には用途地域にあわせてアパート・マンション経営、店舗併用住宅、定期借地や駐車場経営、共同分譲などのさまざまな方法があります。土地所有だけで一定の税金がかかるため、その税金負担を少なくするのが主な土地活用の理由です。

出典:不動産用語集・土地活用(LIFUL HOME’S)

 

このように持っている土地をマンションやアパート経営に活かすなど、土地活用の方法は多種多様です。次項から「どのような土地活用の方法があるのか』順にみていきましょう。

 

▊ 所有する土地を120%フルに活用する16の方法!

 

所有する土地を有効活用する方法は、大きく分けて16種類あります。

 

所有する土地を120%フルに活用する16の方法!
① アパート経営
② マンション経営
③ 駐車場経営
④ 戸建て賃貸経営
⑤ 賃貸併用住宅の利用
⑥ 高齢者住宅の経営
⑦ 事業者賃貸
⑧ 店舗併用住宅の利用
⑨ トランクルーム経営
⑩ 太陽光発電
⑪ 土地をそのまま貸す(定期借地)
⑫ 商業系施設の経営
⑬ 等価交換
⑭ 土地信託
⑮ 売却
⑯ 自己使用

 

①〜⑯の内容について解説しましょう。

 

① アパート経営

 

アパート経営は最もメジャーな土地活用の方法です。最近では若い世代にも、土地を安く購入し、アパート経営に踏み出す方がいらっしゃいます。

 

建築費などの初期費用は必要なものの、収益性の高さや資金回収のしやすさは、非常にバランスが取れており、オーナーの間では「人気が高い」土地活用の方法です。

 

アパート経営の特徴

初期費用が掛からない(ふつう)★★★☆☆☆
資金回収のしやすさ(優れている)★★★★★☆
収益性の高さ(ふつう)★★★☆☆☆
実現性の高さ(手軽さ)(優れている)★★★★★☆
転用しやすいかどうか(むづかしい)★☆☆☆☆
資産の保全性(非常に優れている)★★★★★★
リスクの大きさ(ふつう)★★★☆☆☆
社会への貢献度(ふつう)★★★☆☆☆
節税効果の高さ(優れている)★★★★★☆
土地への対応性(非常に優れている)★★★★★★

 

アパート経営をする場合には、メンテナンス費用がいくら掛かるのか事前にシミュレーションしておきましょう。また立地によっては、入居が付かないなどの問題も発生するので、どのような層が入居しやすいのか綿密なリサーチが必要です。

 

アパート経営に必要な費用

 

アパートの大きさ等にもよりますが、安ければ2,000万円台、標準的な価格であれば5,000万円で購入できる計算になります。ただし、2,000万円〜5,000万円で都市部にアパートを構えるのは難しく、価格によっては1億円以上の費用が掛かるでしょう。

 

金融機関で資金を借りる場合、自己資金が1,000万円〜2,000万円では心許ないので、日本政策金融公庫や商工中金などの政府系金融機関を利用される方も多いです。

 

参考記事①:日本政策金融公庫のメリット・デメリット総まとめ| 資金調達プロ

参考記事②:商工中金(商工ローン)の融資審査を通す4つのコツ!あなたも1000万事業資金を借入できる

 

なぜなら、メガバンクや地方銀行の場合は、自己資金の額だけで無く年収などの所得が重視されるために、気軽にお金を借りるのが難しいからです。

 

また日本政策金融公庫や商工中金を利用すれば、一般的な金融機関よりも利息が少なく、月々の返済負担も少なく済むので安心です。

 

② マンション経営

 

マンション経営は①のアパート経営よりも、さらにスケールの大きな土地活用の方法です。上手く行けば高い収益が見込めますが、都心(または都市部)からのアクセスなどが悪い建物には、入居が付かない、家賃が値下がりするなどの心配もあります。

 

経営をする前には、メンテナンス費用や初期費用を細かく計算しておきましょう。下に、マンション経営の特徴をまとめておきます。

 

マンション経営の特徴

初期費用が掛からない(むづかしい)★☆☆☆☆
資金回収のしやすさ(優れている)★★★★★☆
収益性の高さ(優れている)★★★★★☆
実現性の高さ(手軽さ)(優れている)★★★★★☆
転用しやすいかどうか(むづかしい)★☆☆☆☆
資産の保全性(非常に優れている)★★★★★★
リスクの大きさ(ふつう)★★★☆☆☆
社会への貢献度(ふつう)★★★☆☆☆
節税効果の高さ(優れている)★★★★★☆
土地への対応性(非常に優れている)★★★★★★

 

なお「マンション経営」の方法については、不動産業者によるセミナーが全国で開催されています。気になるハウスメーカーや業者の説明会があれば、ぜひ参加してみてください。

 

マンションの建設費用

 

アパート経営の説明で、1億円以上の資金が必要と説明しましたが、マンションになると更に規模が大きく、より多くの費用が掛かります。

 

「建設費の目安」としては、重量鉄骨造の坪単価が約60万円〜80万円で、鉄筋コンクリート造の坪単価は、約70万円〜100万円と考えましょう。また建設費は、延床面積 × 坪単価で求めることができます。

 

【マンション建設費の目安】

● 重量鉄骨造の坪単価 ⇒ 約60万円〜80万円
● 鉄筋コンクリート造の坪単価 ⇒ 約70万円〜100万円

建設費 = 延床面積 × 坪単価

 

なおマンションを建設する場合「建ぺい率」について、忘れてはいけません。建ぺい率とは、土地に対して建物が占める割合のことで、各土地毎に「建坪率の上限」が設定されています。

 

目安としては都市部での建坪率は80%程度、それ以外では60%に設定されていることが多いです。

 

この計算式で考えると、3階建てマンション(100坪)の場合は1億3,000万円〜2億円程度、5階建てマンション(100坪)の場合は2億円〜3億円程度の費用が必要です。

 

参考リンク:建ぺい率と容積率の基礎知識 | 住まいのお役立ち情報【LIFULL HOME’S】

 

③ 駐車場経営

 

都市部の空き地では、土地活用のため、コインパーキングなどの「駐車場」スペースが増えています。建物を用意する必要も無いため、手軽さに優れた土地活用の方法です。

 

ただし最近では「車を持たない世代」も増えており、どのような駐車場経営を行うのか(ターゲットを決めるなど)長期的ビジョンを定めておかないと失敗します。

 

特に需要の見込み違いをすると、利用者が集まらず「赤字経営に陥る」可能性もあるので注意が必要です。

 

駐車場経営の特徴

初期費用が掛からない(非常に優れている)★★★★★★
資金回収のしやすさ(ふつう)★★★☆☆☆
収益性の高さ(むづかしい)★☆☆☆☆
実現性の高さ(手軽さ)(優れている)★★★★★☆
転用しやすいかどうか(非常に優れている)★★★★★★
資産の保全性(非常に優れている)★★★★★★
リスクの大きさ(ふつう)★★★☆☆☆
社会への貢献度(ふつう)★★★☆☆☆
節税効果の高さ(むづかしい)★☆☆☆☆
土地への対応性(非常に優れている)★★★★★★

 

なお「駐車場経営」の方法については、以下のサイトが参考になります。

 

参考リンク:タイムズ24株式会社|駐車場経営による土地活用のことならタイムズ24

 

駐車場経営に掛かる費用

 

駐車場経営に掛かる費用(ランニングコスト)は、(5~10台規模の駐車場を想定)防犯カメラや機械代で300万円程度、工事費が約100万円、精算機が約80万円程度、この他にも看板の設置費用、定期的な清掃費用などが掛かってきます。

 

④ 戸建て賃貸経営

 

戸建て賃貸経営とは、①のアパートや②のマンションと異なり、一戸建てを建設し賃貸経営を行う方法です。

 

初期費用は掛かりますが、入居者が集まれば収益や資金回収のしやすい方法と言えます。

 

ただし、安定した収益になるかどうかは、立地や都市部(駅など)からのアクセスにも大きく影響を受けます。またメンテナンス費用なども掛かってきます。諸経費などは事前に計算してから(経営に)取り組むようにしましょう。

 

戸建て賃貸経営の特徴は次の通りです。

 

戸建て賃貸経営の特徴

初期費用が掛からない(ふつう)★★★☆☆☆
資金回収のしやすさ(優れている)★★★★★☆
収益性の高さ(ふつう)★★★☆☆☆
実現性の高さ(手軽さ)(ふつう)★★★☆☆☆
転用しやすいかどうか(むづかしい)★☆☆☆☆
資産の保全性(優れている)★★★★★☆
リスクの大きさ(ふつう)★★★☆☆☆
社会への貢献度(ふつう)★★★☆☆☆
節税効果の高さ(優れている)★★★★★☆
土地への対応性(優れている)★★★★★☆

 

戸建て賃貸経営については、⑤の賃貸併用住宅の利用とよく比較されることをオススメします。

 

戸建て賃貸経営に掛かる費用

 

戸建て賃貸経営は、一般的な住宅の建築費用と同じです。マンションやアパートよりも安く、建築費だけなら2,800万円〜4,000万円前後の費用で建設できます。また注文住宅よりもハウスメーカーの「ユニット住宅」などを利用すれば、さらに安い費用で一戸建てが建てられます。

 

⑤ 賃貸併用住宅の利用

 

賃貸併用住宅とは、建物の一部を賃貸として貸し出し、残りの部分を自分達の居住空間として利用する土地活用の方法です。

 

この方法の利点は、家賃収入などでローン返済できる(=売り上げを返済に充当できる)ことです。ただし、ひとつの自宅を入居者とシェア(玄関などは別々だとしても)するので、騒音やプライバシーなどの面に十分配慮する必要があります。

 

賃貸併用住宅の特徴

初期費用が掛からない(優れている)★★★★★☆
資金回収のしやすさ(優れている)★★★★★☆
収益性の高さ(ふつう)★★★☆☆☆
実現性の高さ(手軽さ)(優れている)★★★★★☆
転用しやすいかどうか(むづかしい)★☆☆☆☆
資産の保全性(非常に優れている)★★★★★★
リスクの大きさ(ふつう)★★★☆☆☆
社会への貢献度(ふつう)★★★☆☆☆
節税効果の高さ(優れている)★★★★★☆
土地への対応性(ふつう)★★★☆☆☆

 

なお「賃貸併用住宅」の方法については、以下のサイトが参考になります。

参考リンク①:賃貸併用住宅|間取りと暮らし方|注文住宅|ダイワハウス – 大和ハウス

参考リンク②:はじめての賃貸併用住宅|ミサワホーム

 

賃貸併用住宅の費用

 

賃貸併用住宅の費用は、玄関が二カ所になるので、一戸建て(本記事④を参照)よりもやや高い金額を想定すれば、目安の「建設費用」が分かります。ただローン返済の方法などもやや特殊なので、ハウスメーカーなどの説明をもとに借入や返済のシミュレーションをしてみてください。

 

なお、「急いでお金が必要!」という方には、審査がスピーディーなカードローンの利用がオススメです♪ ネットだけで申し込みでき(スマホや携帯からもOK!)すぐに10万円のお金を借りることが出来るので、お急ぎの方は今すぐこちらの記事をご覧ください。

参考記事:今日中に借りたい!個人向けカードローンおすすめ比較【2020年最新版】

 

 

⑥ 高齢者住宅の経営

 

高齢者住宅の経営は、今後ニーズの高まりが期待出来る、土地活用の方法です。実際に高齢者住宅の数は、年々増加傾向にあります。ただし、高齢者が安全かつ快適に暮らせる住まいを作るためには、バリアフリー化などに、初期費用が掛かってしまいます。

 

また入居者のニーズに応えた施設かどうか、事前に「利用者の希望や意見」をモニタリングした上で、建設などに取り掛かるようにしてください。ニーズに合った施設で無ければ入居者は集まらなくなり、安定した収益も見込めません。

 

以下に高齢者住宅(経営)の特徴をまとめてみました。

 

高齢者住宅の経営(特徴)

初期費用が掛からない(むづかしい)★☆☆☆☆
資金回収のしやすさ(優れている)★★★★★☆
収益性の高さ(非常に優れている)★★★★★★
実現性の高さ(手軽さ)(むづかしい)★☆☆☆☆
転用しやすいかどうか(むづかしい)★☆☆☆☆
資産の保全性(非常に優れている)★★★★★★
リスクの大きさ(むづかしい)★☆☆☆☆
社会への貢献度(非常に優れている)★★★★★★
節税効果の高さ(非常に優れている)★★★★★★
土地への対応性(むづかしい)★☆☆☆☆

 

なお高齢者施設に掛かる費用ですが、定員50人程度の施設であれば、約2億円程度の費用が掛かるでしょう。

参考記事:有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅の設立にかかる費用は?

 

なぜここまで費用が掛かるのか、それはバリアフリー化や高齢者が快適に過ごせるための施設(床面積25㎡以上)を建設する必要があるからです。

 

土地は既に持っていることを想定して施工費が9千万〜1億円程度、什器や備品なども同じく 9千万円程度、このほかに営業費用や広告宣伝費なども含めると、約2億円程度の費用が掛かります。

 

参考リンク:高齢者施設の建設費用(社団法人・日本医療福祉建築協会)

 

ただし、サービス付き高齢者向け住宅を建てる場合は、国から補助金を受けることができ、上の費用よりも負担はやや軽く抑えられます。

 

参考記事:有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅の設立で受けられる補助金・助成金について

 

例えば、新築の場合は建築工事費の約10%以内が助成されるほか、高齢者支援施設には上限1,000万円(1施設当たり)の補助金が受けられるほか、所得税や固定資産税、不動産所得税など「税の優遇措置」が用意されているので安心です。

 

参考リンク:サービス付き高齢者向け住宅に対する固定資産税の減額措置について

 

「有料老人ホーム」については、補助金が助成金が期待できないので注意!

 

その一方で「有料老人ホーム」については、補助金が助成金が期待できないので気をつけましょう。なぜなら、国の方針として「施設よりも在宅」を重視しているからです。

 

なおサービス付き高齢者住宅について、国の考えや方針を知るには以下のサイトが参考になります。

 

● サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の延長 – 総務省
● 住宅:サービス付き高齢者向け住宅 – 国土交通省

 

⑦ 事業者賃貸

 

事業者賃貸とはその名の通り、オフィスなどの目的で土地を貸し出す方法を指します。駅前などの立地が良い場所に土地があれば、事業者への賃貸で大きな収益が見込めるでしょう。

 

事業者賃貸の特徴

初期費用が掛からない(むづかしい)★☆☆☆☆
資金回収のしやすさ(優れている)★★★★★☆
収益性の高さ(非常に優れている)★★★★★★
実現性の高さ(手軽さ)(むづかしい)★☆☆☆☆
転用しやすいかどうか(むづかしい)★☆☆☆☆
資産の保全性(非常に優れている)★★★★★★
リスクの大きさ(ふつう)★★★☆☆☆
社会への貢献度(ふつう)★★★☆☆☆
節税効果の高さ(優れている)★★★★★☆
土地への対応性(むづかしい)★☆☆☆☆

 

ただし事業者賃貸は賃貸費用も高く、入居が付かなければ長期間収益が途絶えることになります。このため事業者賃貸を始める前には、需要に沿った場所(施設)なのかどうか綿密なリサーチが必要になります。

 

事業者賃貸物件の建設

 

小さな事業者用物件であれば、アパート・マンション等と変わらない費用で建てることも可能です。一方、テナントビルをまるまる建設するとなれば、ここまで紹介してきたアパートやマンション、その他施設に比べても高額な費用が掛かります。

 

建物の構造によっても建設費用が異なりますが、最先端の高層オフィスビルの場合坪単価90万円〜110万円程度、通常のテナントビルでも坪単価70万円〜90万円、その他雑居ビルについては坪単価65万円〜75万円を目安にしてください。

 

ビルの建築費用を抑えるには「工法で工夫をする」という考えがありますが、工事費用をあまりにも安くしてしまうのは(反比例して)不安な要素も大きくなります。

 

このためビルの建築については、複数の業者で見積もりを取って、金額や内容などを良く比較することが重要です。

 

⑧ 店舗併用住宅の利用

 

店舗併用住宅とは、自宅の一部を店舗として利用し、商いによって収益を確保する方法です。自宅と店舗の施工には初期費用が掛かってしまいます。また、商売が成功するかどうかは、経営者の手腕が問われるほか、立地なども(収益に)大きく関係してきます。

 

立地などの問題が大きい場合は、ネット販売などの方法も視野に入れて、資金回収の方法を模索してみてください。以下に、店舗併用住宅の特徴をまとめてみました。

 

店舗併用住宅の利用

初期費用が掛からない(むづかしい)★☆☆☆☆
資金回収のしやすさ(むづかしい)★☆☆☆☆
収益性の高さ(むづかしい)★☆☆☆☆
実現性の高さ(手軽さ)(ふつう)★★★☆☆☆
転用しやすいかどうか(むづかしい)★☆☆☆☆
資産の保全性(優れている)★★★★★☆
リスクの大きさ(むづかしい)★☆☆☆☆
社会への貢献度(ふつう)★★★☆☆☆
節税効果の高さ(優れている)★★★★★☆
土地への対応性(ふつう)★★★☆☆☆

 

店舗併用住宅の費用ですが、これは一般の住宅と(目安となる建築費は)それほど変わりません。もちろん、どのような什器や施設を入れるかで価格は異なりますが、雑貨店など水回りのいらない店舗であれば、費用を掛けることなく店舗付き物件が建てられるでしょう。

 

自宅で飲食業を始める場合、必要なモノ&資金

 

一方で水回りが必要な飲食店、レストランなどをオープンする場合は、食品衛生の許可を取るためにもルールに沿った水回りや調理施設を用意する必要があります。

 

もちろん厨房機器は、中古などで揃えれば価格は抑えられますが、ある程度大きな費用が掛かるので、準備にはお金も時間も掛かってしまいます。

 

なお飲食店やカフェを開業するにあたって、どのような準備や資金が必要なのか、以下の記事で詳しく解説しています。飲食業に興味のある方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

参考記事:カフェ開業100%成功ガイド!失敗しないカフェ経営7つの秘訣、経営者が持つべき心構えと準備

 

⑨ トランクルーム経営

 

トランクルームとは、不要な品や荷物を預かるためのスペースのことです。コンテナや簡易的な建物を準備し、トランクルームとして貸し出すことができます。

 

日本の住まいは収納スペースが狭いため、モノが入りきらない方がトランクルームを利用するケースが増えています。立地やエリアの需要などを事前にリサーチし、収益が出そうな場所で経営を検討しましょう。

 

以下にトランクルーム経営の特徴をまとめてみました。

 

トランクルーム経営の特徴

初期費用が掛からない(優れている)★★★★★☆
資金回収のしやすさ(優れている)★★★★★☆
収益性の高さ(ふつう)★★★☆☆☆
実現性の高さ(手軽さ)(優れている)★★★★★☆
転用しやすいかどうか(優れている)★★★★★☆
資産の保全性(非常に優れている)★★★★★★
リスクの大きさ(ふつう)★★★☆☆☆
社会への貢献度(ふつう)★★★☆☆☆
節税効果の高さ(むづかしい)★☆☆☆☆
土地への対応性(ふつう)★★★☆☆☆

 

トランクルーム経営の費用ですが(敷地50坪で想定した場合)初期費用として200万円〜300万円程度の費用が掛かります。また、よりセキュリティ面に凝ったトランクルームの場合は、初期費用に500万円〜800万円程度の費用が掛かります。

 

なおコインパーキングやアパートの経営とは違い、メンテナンスなど管理面がラクというメリットは大きいです。気になる利回りですが、上手く稼働した場合は約15%〜30%程度の収益が上げられるでしょう。

 

参考サイト①:トランクルーム経営に必要な初期費用や利回りは?失敗例も確認

参考サイト②:トランクルーム経営の初期費用ってどれくらいかかるの?(オレンジコンテナ)

 

このほか、ビルを建てて空調設備のあるトランクルーム経営を行った場合は、さらに多くの費用が掛かります。この場合は、ビルの建設費用(本記事⑦の事業者物件を参照)に加え、空調設備、各個室の建設費用などよりコストの掛かる事業となります。

 

立地や需要などを計算し、どのようなトランクルーム経営を行うのかシミュレーションしてみましょう。

 

⑩ 太陽光発電

 

空いた土地にソーラーパネルを設置した後、太陽光発電で電力を作り、電力会社への売電で収益を出す方法を指します。

 

国内では2012年7月に「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」がスタートしましたが、日照時間(=年間の日照期間)が長い場所であれば効率良く電力を得て、安定した売電の仕組みが作れるでしょう。

 

ただし、買い取り価格自体は年々下がりつつあるので、平均的な利回り「5%〜10%」でどのくらいの資金回収が見込めるのか、事前にシミュレーションしておきましょう。また太陽光発電に適さない場所もあるので、設置業者や専門家に相談した上で取り組むようにしてください。

 

太陽光発電の特徴

初期費用が掛からない(ふつう)★★★☆☆☆
資金回収のしやすさ(優れている)★★★★★☆
収益性の高さ(むづかしい)★☆☆☆☆
実現性の高さ(手軽さ)(むづかしい)★☆☆☆☆
転用しやすいかどうか(ふつう)★★★☆☆☆
資産の保全性(非常に優れている)★★★★★★
リスクの大きさ(ふつう)★★★☆☆☆
社会への貢献度(ふつう)★★★☆☆☆
節税効果の高さ(優れている)★★★★★☆
土地への対応性(優れている)★★★★★☆

 

木に案ル太陽光発電の設置費用ですが、約300万円程度が目安です。もちろん、設置台数やどの業者に依頼するかで工事費などは変わってくるでしょう。

 

なお一般家庭の場合は、ローンを組んで太陽光パネルを設置するパターンが多いのですが、予算や規模に合わせて購入(返済)のシミュレーションをしてみましょう。

 

そして太陽光発電には地方自治体からの助成金・補助金が得られるケースが多いです。各自治体によって受けられる助成内容は異なりますが、以下のページから「全国の太陽光発電設置における助成金」内容が検索できます。

 

参考サイト:全国の補助金がわかる|太陽光発電システムの補助金を調べる(Panasonic)

 

こうした助成金や補助金を申請すれば、ここまで紹介した費用よりもさらに安く、コストを掛けずに太陽光発電が設置できます。なお、この他「太陽光発電」の詳細については、以下のサイトが参考になります。太陽光発電設置を検討中の方は、ぜひ一度のぞいてみてください。

 

参考リンク:住宅用太陽光発電システム – 住まいの設備と建材 – Panasonic

 

⑪ 土地をそのまま貸す(定期借地)

 

土地をそのまま貸す(定期借地)というのは、建物を準備する必要もなく、誰でも手軽に始められる方法です。ただし権利関係などをハッキリ決めておかなければ、後々土地の活用方法や建物の問題でトラブルが起こる可能性があります。

 

土地をそのまま貸すといっても、次の通り三種類の方法があります。

 

土地をそのまま貸す方法は三種類ある

① 一般定期借地権借地権の存続期間は50年以上に設定し土地を貸す方法。建物の用途は限定をせず、契約満了後には更地にして返還を行う(基本的に契約の更新は無い)。
② 建物譲渡特約付借地権借地権の存続期間は30年以上に設定し土地を貸す方法。建物の用途は限定をせず、契約満了後には建物を含めて返還を行う(基本的に契約の更新は無い)。
③ 事業用定期借地権借地権の存続期間は10〜50年未満に設定し、事業者に土地を貸す方法。建物の用途は「住宅を除く事業用物件」とします(基本的に契約の更新は無い)。なお借りた側が地主側に建物の買取請求はできない仕組みです。

 

定期借地は長期契約になるため「短期〜中期」で土地活用をするのには向いていません。契約中は安定した地代収入が見込めますが、どのような条件で貸し出すのか(上の①〜③)契約前に権利の確認を行う必要があります。

 

土地をそのまま貸す(定期借地)

初期費用が掛からない(非常に優れている)★★★★★★
資金回収のしやすさ(優れている)★★★★★☆
収益性の高さ(むづかしい)★☆☆☆☆
実現性の高さ(手軽さ)(非常に優れている)★★★★★★
転用しやすいかどうか(むづかしい)★☆☆☆☆
資産の保全性(ふつう)★★★☆☆☆
リスクの大きさ(ふつう)★★★☆☆☆
社会への貢献度(ふつう)★★★☆☆☆
節税効果の高さ(ふつう)★★★☆☆☆
土地への対応性(非常に優れている)★★★★★★

 

この方法は「土地をそのまま貸す」ので、初期費用は掛かりません。コストを掛けずに、土地活用したい方にはピッタリの方法と言えるでしょう。

 

なお、「急いでお金が必要!」という方には、審査がスピーディーなカードローンの利用がオススメです♪ ネットだけで申し込みでき(スマホや携帯からもOK!)すぐに10万円のお金を借りることが出来るので、お急ぎの方は今すぐこちらの記事をご覧ください。

参考記事:今日中に借りたい!個人向けカードローンおすすめ比較【2020年最新版】

 

 

⑫ 商業系施設の経営

 

商業系施設の経営は、土地に店舗(代表的な例としてはコンビニなど)を建てて、自ら経営を行う方法です。フランチャイズなどの場合は、分割で店舗建設費用を支払うプランも用意されています。

 

ただ、個人で店舗を建てる場合は初期費用が掛かるため、長期ローンを組む必要があるでしょう。以下に、商業施設の経営(土地活用)に関する特徴をまとめてみました。

 

商業系施設の経営の特徴

初期費用が掛からない(ふつう)★★★☆☆☆
資金回収のしやすさ(ふつう)★★★☆☆☆
収益性の高さ(非常に優れている)★★★★★★
実現性の高さ(手軽さ)(ふつう)★★★☆☆☆
転用しやすいかどうか(むづかしい)★☆☆☆☆
資産の保全性(非常に優れている)★★★★★★
リスクの大きさ(ふつう)★★★☆☆☆
社会への貢献度(優れている)★★★★★☆
節税効果の高さ(むづかしい)★☆☆☆☆
土地への対応性(むづかしい)★☆☆☆☆

 

商業系施設の運営は、建てるビルや施設の規模によって「必要な資金」が異なります。本記事⑦の「事業施設の経営」が費用の目安にはなりますが、より大きな施設、商業ビルを建てるのであれば、数億〜数十億の費用が掛かるので、個人の範疇を超えた事業になってしまいます。

 

⑬ 等価交換

 

等価交換とはその名の通り、所有する不動産と等価の不動産を交換する方法です。やり取りは少々特殊ですが、初期費用も必要無く、希望する物件や不動産と交換できるので(取引が上手く行けば)スピーディーな土地活用の方法とも言えます。

 

なお等価交換と税の関係については、国税庁の説明が大変分かりやすく参考になります。

 

No.3511 土地建物と土地を等価で交換したとき

 

以下に等価交換の特徴をまとめてみました。

 

等価交換の特徴

初期費用が掛からない(非常に優れている)★★★★★★
資金回収のしやすさ(優れている)★★★★★☆
収益性の高さ(ふつう)★★★☆☆☆
実現性の高さ(手軽さ)(むづかしい)★☆☆☆☆
転用しやすいかどうか(むづかしい)★☆☆☆☆
資産の保全性(優れている)★★★★★☆
リスクの大きさ(ふつう)★★★☆☆☆
社会への貢献度(むづかしい)★☆☆☆☆
節税効果の高さ(優れている)★★★★★☆
土地への対応性(むづかしい)★☆☆☆☆

 

なお「等価交換」の方法については、以下のサイトが参考になります。

 

参考リンク①:No.3511 土地建物と土地を等価で交換したとき

参考リンク②:No.5603 土地建物と土地を等価で交換をしたとき|法人税|国税庁

 

⑭ 土地信託

 

土地信託とは、専門の信託会社を通し、土地の運用を任せる方法です。土地の運用は素人には難しいものですが、土地信託のプロが運用をすれば通常よりも大きなリターンが見込めるでしょう。

 

ただし運用に失敗した場合は、不利益を受ける可能性もあるので、運用会社を良く見極めて依頼する必要があります。

 

土地信託の特徴

初期費用が掛からない(ふつう)★★★☆☆☆
資金回収のしやすさ(優れている)★★★★★☆
収益性の高さ(ふつう)★★★☆☆☆
実現性の高さ(手軽さ)(ふつう)★★★☆☆☆
転用しやすいかどうか(むづかしい)★☆☆☆☆
資産の保全性(ふつう)★★★☆☆☆
リスクの大きさ(ふつう)★★★☆☆☆
社会への貢献度(むづかしい)★☆☆☆☆
節税効果の高さ(優れている)★★★★★☆
土地への対応性(むづかしい)★☆☆☆☆

 

なお「土地信託」の方法については、以下のサイトが参考になります。

 

参考リンク①:みずほ信託銀行 ・土地信託

参考リンク②:信託受益権とは – 野村不動産アーバンネット

 

⑮ 売却

 

土地を売るのは、最も手っ取り早く「キャッシュ化」できる方法であり、資金調達をお急ぎの方にはピッタリの方法と言えます。実際に(土地に家が建っている場合も含めて)土地活用=売却をすぐに決断される方は多いです。

 

売却の方法は大きく分けて二種類ある!

 

売却には、仲介売却や買取といった「二種類」の方法があります。

 

仲介は業者が購入希望者との仲介に入り「売却できるよう」働きかけを行います(条件・交渉が成立すれば売買契約を結ぶ)。一方の買取は、業者の査定額で売るかどうかを決めます。

 

不動産を賃貸などで活用するのとは違い、一時的に収益は得られるものの継続性はありません。ただキャッシュへのしやすさは、他の活用法よりも優れています。以下に「売却」の特徴をまとめてみました。

 

売却の特徴

初期費用が掛からない(非常に優れている)★★★★★★
資金回収のしやすさ(ふつう)★★★☆☆☆
収益性の高さ(ふつう)★★★☆☆☆
実現性の高さ(手軽さ)(非常に優れている)★★★★★★
転用しやすいかどうか(優れている)★★★★★☆
資産の保全性(非常に優れている)★★★★★★
リスクの大きさ(ふつう)★★★☆☆☆
社会への貢献度(優れている)★★★★★☆
節税効果の高さ(優れている)★★★★★☆
土地への対応性(ふつう)★★★☆☆☆

 

なお売却については、複数の業者で見積もりを取ることが重要です。なぜなら、同じ土地でも業者によって300万円〜500万円程「査定価格が異なる」場合があるからです。

 

また安く買い叩かれないよう、売却する土地の相場を知っておくことが重要です。

 

参考記事:不動産売却100%成功ガイド!土地価格の相場と評価額の調べ方を徹底解説!

 

そして、売却する場合は「口コミや評価の高い」業者を選ぶようにしましょう。なお業者選びで困った時には、一括見積もりサービスや、比較サイトなどを上手く活用することです。

 

例えば、無料見積もりサービスなどを活用すれば、複数の業者で「どのくらいの価格が付くのか」比較できるので便利です。

 

メモ|土地や建物が売れない場合のトラブル解決法

 

売却をしたいにも関わらず、土地や建物が全く売れないことは珍しくありません。例えば、都市部からのアクセスが悪い場所、インフラの整っていない場所に「買い手」が付くのは難しいからです。

 

この場合、いつまでも土地を持っていても仕方ありません。なぜなら、土地を持ち続けていても固定資産税等の税金が発生するからです。もし、節税をお考えの方は『土地の寄付や処分』について検討することも重要です。

 

参考記事①:売れない不動産(土地・空家)を活用し、即現金化する3つのコツ!

参考記事②:土地所有者が必ず知っておきたい!家や土地にかかる税金(固定資産税・都市計画税)の種類と計算方法

 

「負の遺産を引き継ぐ」のは、相続人が大きなリスクを受けることになります。相続トラブルにならないよう、どのような手続きが必要なのか(不動産相続をされる方は)、以下の記事を参考にしてください。

 

参考記事③:不動産相続マニュアル|絶対に失敗しない「相続税」の仕組みを徹底解説!

 

このほか、市街化調整区域など「開発や建築の制限がある土地」の売却方法については、以下の記事を参照してください。

 

参考記事④:【不動産売却】市街化調整区域を売却するのに必要な基礎知識と6つの注意点!

 

⑯ 自己使用

 

自己使用はそのまま、自分で土地を使い続ける方法です。これについては、特に言及することはありませんが、親や親族から譲渡された土地については、相続税などの問題をクリアする必要があります。

 

参考記事:不動産相続マニュアル|絶対に失敗しない「相続税」の仕組みを徹底解説!

 

以下に自己使用の特徴をまとめておきます。

 

自己使用の特徴

初期費用が掛からない(優れている)★★★★★☆
資金回収のしやすさ(むづかしい)★☆☆☆☆
収益性の高さ(むづかしい)★☆☆☆☆
実現性の高さ(手軽さ)(優れている)★★★★★☆
転用しやすいかどうか(優れている)★★★★★☆
資産の保全性(ふつう)★★★☆☆☆
リスクの大きさ(ふつう)★★★☆☆☆
社会への貢献度(むづかしい)★☆☆☆☆
節税効果の高さ(ふつう)★★★☆☆☆
土地への対応性(ふつう)★★★☆☆☆

 

自己使用もそのままお金が掛からない方法であり、コストを掛けることなく(自分のために)土地の活用が行えます。なお、土地をそのまま持っているよりも、建物を建てたほうが税金が安く抑えられるので「節税対策」についても考えるようにしましょう。

 

以下の記事では、土地所有に掛かる税金について解説しています。土地に建物を建てた場合の「節税対策」についても合わせて紹介しているので「土地の自己使用」をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

参考記事:土地所有者が必ず知っておきたい!家や土地にかかる税金(固定資産税・都市計画税)の種類と計算方法

 

メモ|不動産で得た資金は、事業資金にも活用できる!

 

中小企業経営者の中には、資金繰りでお困りの方も多いでしょう。今回は、土地活用について説明していますが、賃貸収益や不動産売買などで得た資金は、事業資金に活用しても良いですね。

 

参考記事①:不動産売却100%成功ガイド!土地価格の相場と評価額の調べ方を徹底解説!

 

また不動産を担保に、融資を受けるのも良い方法と言えます。なぜなら、不動産担保融資は一般的なローンよりも融資の枠組みが大きく、事業資金への活用であれば数千万円〜最高1億円の融資が受けられるからです。

 

参考記事②:不動産担保ローン20選!銀行の審査基準や金利で比較。おすすめ人気ランキング

 

法人・個人事業主の方で今すぐ「事業資金が必要だ」という方には、当サイトに登録されている1,300人の専門家がおすすめの調達方法を紹介しています。500万円くらいの資金であれば『最短1日』で資金調達が可能。お急ぎの場合はすぐに以下の記事をどうぞ。

参考記事:今すぐ借りたい!法人向けビジネスローンおすすめランキング【2020年最新版】

また、毎月200万円以上の安定した売掛金が発生するBtoBの事業をしている方は、ファクタリング(売掛金を売却して資金調達する方法)もオススメです。ご希望の方はこちらのフォームから「ファクタリング10秒カンタン無料診断」を行って下さい。売掛金があれば、最短1日で資金調達をすることができます。

※ 資金調達の成功を確実にしたい場合は、どちらかの審査に落ちても大丈夫なように、ファクタリングとビジネスローンの両方に今から申し込んでおいて下さい。両方申し込んでおくことで資金ショートを確実に回避出来ます。

 

 

▊ これからオススメの土地活用をタイプ別に解説!

 

これからオススメの土地活用をタイプ別に解説!

 

初期費用を抑えたい方におすすめの土地活用

 

初期費用を抑えたい方におすすめの土地活用は、次の通りです。

③ 駐車場経営
⑪ 土地をそのまま貸す(定期借地)
⑬ 等価交換
⑭ 土地信託
⑮ 売却
⑯ 自己使用

※ 土地活用の方法は、本記事の説明を参照してください。

 

資産運用が目的に方におすすめの土地活用

 

資産運用が目的の方におすすめの土地活用は、次の通りです。

① アパート経営
② マンション経営
⑥ 高齢者住宅の経営
⑦ 事業者賃貸
⑫ 商業系施設の経営

※ 土地活用の方法は、本記事の説明を参照してください。

 

税金対策で土地を活用したい方におすすめの方法

 

税金対策で土地を活用したい方におすすめの土地活用は、次の通りです。

① アパート経営
② マンション経営
⑤ 賃貸併用住宅の利用
⑥ 高齢者住宅の経営

※ 土地活用の方法は、本記事の説明を参照してください。

 

▊ 土地活用はどの業者・専門家に依頼すべきか?

 

土地活用について不動産会社に相談される方が大半を占めるでしょう。ただし、アパートやマンションの経営については専門の業者がいるため、複数の業者を比較して依頼されることをおすすめします。

 

また資産運用については、信託会社に相談をして土地活用を任せる方法もあります(例:土地信託など)。このほか太陽光発電なども、複数の業者が設置を請け負っているので、条件にマッチする業者や、信頼できる業者を見極めて依頼する必要があります。

 

相談で失敗しないよう、できるだけ多くの業者を比較し、申し込むようにしてください(比較サイト等を活用すれば便利です)。

 

▊ まとめ|所有する土地や建物に最適な「土地活用の方法」を選ぼう!

 

今回は、所有する土地や建物に最適な「土地活用の方法」を探してみました。みなさんも土地や建物が余っているようであれば、有効活用する手立てを探してみましょう。収益があれば、不労所得としても『資産が増やせる』ので一石二鳥ですよ。

 

なお、「急いでお金が必要!」という方には、審査がスピーディーなカードローンの利用がオススメです♪ ネットだけで申し込みでき(スマホや携帯からもOK!)すぐに10万円のお金を借りることが出来るので、お急ぎの方は今すぐこちらの記事をご覧ください。

参考記事:今日中に借りたい!個人向けカードローンおすすめ比較【2020年最新版】

 

 

 

本記事と合わせて読みたいオススメ記事!

・ 土地や建物を売ったとき、相続した場合の税金(所得税・消費税)はいくら?

・ 売れない土地や空き家を処分する3つの方法(寄付・財産放棄)

・ 借地料の相場を計算する方法は4つ!土地を貸す方法を知っておこう

・ 土地所有者が必ず知っておきたい!家や土地にかかる税金(固定資産税・都市計画税)の種類と計算方法

・ 所有する土地を120%フルに活用する16の方法!

・ 土地価格の相場と評価額を調べる方法・目的別の算出方法は5つ!

 

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この記事は、資金調達プロのお金&資産運用の専門家Tommyが作成しました。

 

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