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土地活用成功のノウハウ!地代収入で資産を増やす「借地料の相場」を計算してみよう!

みなさん土地を活用し『地代収入』で資産を増やしたいと思いませんか? 土地活用の方法はマンションやアパート管理、駐車場運営だけに限りません。土地を貸して地代収入を得るという優れた選択肢もあります!

土地活用成功のノウハウ!地代収入で資産を増やす「借地料の相場」を計算してみよう!

本記事では、土地活用成功のノウハウをご紹介するとともに、地代収入で資産を増やす方法や「借地料の相場」を計算する方法についてご紹介します!

 

なお本記事以外でも、以下の記事で土地活用で「地代収入でお金を得る」方法を徹底解説しています。ぜひ本記事と合わせてご覧ください。

【保存版】土地活用完全ガイド!土地を貸して地代収入を得る16の方法!

 

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▊ はじめに|土地を貸すメリットとは?

 

土地を貸すメリットは、所有する不動産を活用し「収益が得られる」点にあります。また貸している土地に建物が建った場合には、固定資産税や都市計画税も軽減されるなど『節税の効果』が期待できます。

 

固定資産税が安くなる条件

住宅用地の面積が200㎡までの部分の評価額は1/6になる

アパート・マンションの場合は世帯数×200㎡の面積まで

その他の住宅用地の評価額は1/3になる(家屋の面積の10倍まで)

出典:居住用の家屋を建築すると土地の固定資産税が安くなる(税理士法人東京シティ税理士事務所)

 

その上、自分で建物を建てる必要がなく、初期投資が無くても土地の有効活用が行えます。

参考記事:【保存版】土地活用完全ガイド!土地を貸して地代収入を得る16の方法!

 

以下に、土地を貸すメリットについてまとめてみました。

 

土地を貸すメリット
① 長期的に安定した収入が得られる
② 建物が建つことで固定資産税の軽減が受けられる
③ 貸した相手が土地管理をしてくれるので安心
④ 融資や借入無しで、土地活用できる
⑤ 建築費用や建物の維持管理費が掛からない
⑥ 賃貸物件のように、入居者が付かない(空室)等のリスクが無い

 

①〜⑥の内容を順に解説しましょう。

 

① 長期的に安定した収入が得られる

 

土地活用の方法で、アパート経営やマンション経営などの方法があります。確かに、立地が良い場所で入居率の高い物件を持っていれば、毎月大きな賃貸収入が得られるでしょう。しかし、アパートやマンションを経営する際、一番のネックになるのが「初期費用の問題」です。

 

アパートやマンションを建築するには、必要な設備や内装なども整え、入居者を募集するために宣伝広告も打たなければ行けません。このため、入居者が集まるまでに、莫大な初期費用が必要になるのです。

 

アパートやマンションを建てるのに「キャッシュ支払う」というのは現実的ではありません。このため、アパートやマンションを経営される方は、ローンを組んで賃貸経営を始めることになるのです。

 

しかし『土地をそのまま貸す』というのであれば、マンションやアパートを建てる費用は一切必要ありません。土地さえあれば、あとは希望者に土地を貸すだけで、借地料が入ってくるのです。

 

初期費用無し、長期的に安定した収入を得るのにふさわしい方法と言えるでしょう。

 

② 建物が建つことで固定資産税の軽減が受けられる

 

貸した土地に建物が建つと、固定資産税の軽減が受けられます。固定資産税は通常【課税標準×1.4%=税額】となり、その他、都市計画税に【課税標準×0.3%=税額】を支払う必要があります。しかし、マイホームや賃貸用マンション(居住用)、セカンドハウスについては、特例が適用され、課税標準が3分の1〜6分の1程度にまで引き下げられます。

 

① 小規模住宅用地の場合(200m2以下の部分)・・・課税標準 × 1/6
② 一般住宅用地(200m2超の部分)     ・・・課税標準 × 1/3

また新築住宅の建物に対しては、以下の特例が適用されます。

 

① 階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅・・・新築後5年間
② 一般の住宅(上記以外)      ・・・新築後3年間
③ 専用住宅・店舗併用住宅(店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上)
④ 居住部分の課税床面積が一戸につき50m2以上280m2以下であること。
(貸家住宅の場合一戸につき40m2以上280m2以下)

 

このように税の負担が少なくなれば、安心して土地活用できますね。

 

③ 貸した相手が、土地管理をしてくれるので安心

 

土地を貸すので、自分で土地管理をする必要が無く、貸した相手が土地管理をしてくれるので一石二鳥です。また所有権については、自らの財産なので(仮に)貸した相手が増改築や新しく建物を建てる時には、私たちに相談をするのが前提となり、いつでも安全に資産管理が行えます。

 

④ 融資や借入無しで、土地活用できる

 

マンションやアパートの建築には、沢山の費用が掛かりますが、融資や借入無しでそのまま土地が貸し出せるので「リスクなし」で賃貸料が入ってきます。

 

⑤ 建築費用や建物の維持管理費が掛からない

 

例えば、アパートやマンションの管理をする場合、維持管理費はもちろん、保険費用や修繕費、光熱費など莫大な費用が掛かります。

 

しかし土地を貸すだけなら、維持費用は一切必要ありません。貸した相手が光熱費や維持管理を自分達で行うので安心です。そして土地の賃貸料が自動的に入ってくるので、私たちは何も「土地管理費用」を支払う必要がなく収益が出せるのです。

 

⑥ 賃貸物件のように、入居者が付かない(空室)等のリスクが無い

 

マンションやアパートのオーナーが、最も心配なのは「入居者が付くかというか」という問題です。最近では、不動産の空き室問題がクローズアップされていますが、ただ土地を貸すだけなら、空室のリスクに頭を抱える必要がありません。

 

①〜⑥まで各項目を見てきましたが、土地を貸すだけというのは、初期費用も少なくリスクの少ない『土地活用法』となっています。

 

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▊ 土地を貸すのはこんな時(事例)

 

ここまで、土地を貸すメリットについて見てきましたが、実際に不動産の所有者はどのような形で土地を貸しているのか、分かりやすくまとめてみました。

 

土地活用の方法(借地の場合)

 

一般的に土地を貸し出す場合は、以下のようなケースが考えられます。

 

土地を貸すのはこんな時(事例)
① 戸建て住宅用に貸す
② 店舗用に貸す
③ 高齢者向け集合住宅用として貸す
④ 駐車場として貸す
⑤ 資材置き場に貸す
⑥ 太陽光発電・その他土地活用に貸す

 

①〜⑥の内容について、順に説明しましょう。

 

① 戸建て住宅用に貸す

 

私たちが土地を貸して、借り手がその『土地に家を建てる』という方法があります。この方法であれば、借り手は普通に土地を買うよりも安く、一軒家に住むことができるというメリットがあります。そして私たち貸し手にとっても、土地に建物が建つことで、固定資産税の軽減が受けられるので「どちらの側にも」メリットがあります。

 

また建物はこちらで用意し【借地+家の賃貸料】という形で、賃貸物件にすることも可能です。この場合は「借地」という概念からは少し離れますが、土地活用法の方法としては収益も大きくオススメの方法となります。

 

参考記事:【保存版】土地活用完全ガイド!土地を貸して地代収入を得る16の方法!

 

② 店舗用に貸す

 

所有する土地は個人向けだけでなく、企業や店舗に貸し出すことができます。例えば個人商店や中小企業だけでなく、チェーン展開をするコンビニエンスストアや商業施設に貸し出すことも可能です。

 

実際に大手コンビニエンスストアや、ファミレスなどの公式サイトを見てみると「土地・不動産所有者」を募集しています。実は多くの店舗は経営者(または店長)と、土地の所有者が分離しており、土地所有者は「土地を貸す」だけで経営にはタッチしていないことが多いです。もし、立地が良い場所で「店舗用」として土地を貸し出せば、毎月大きな借地料が安定して入ってくるでしょう。

 

このほか、オフィスなどに土地を貸すという方法もあります。いずれにせよ「店舗用に貸す」ということは、駅チカ物件や都心(または都市部)からのアクセスが良い場所などに需要が集中します。こうした場所に物件をお持ちの方は、店舗や企業に貸し出すことを検討してみてください。

③ 高齢者向け集合住宅用として貸す

 

高齢化が進む現在、高齢者向けのマンションや施設などが、次々と立てられています。こうした中深刻なのが「施設を建てる土地の不足」です。高齢者向けの住宅であれば、ある程度の広さが必要で、周囲の環境にも配慮する必要がありますが「高齢者向けの住宅」に適した土地があれば、すぐにでも借り手が見つかり、長期的に安定した(借地)契約が結べるでしょう。

 

④ 駐車場として貸す

 

駐車場の経営は、駅チカの土地をお持ちの方に有利な土地活用の方法です。駐車場経営は、マンションやアパートのように初期費用は掛かりません。もちろん、どのような駐車場を経営するのかにもよりますが、セキュリティゲートも無く、シンプルな駐車場で良ければ、初期費用もほとんど掛ける必要が無く、誰でもカンタンに駐車場経営が始められます。

 

⑤ 資材置き場に貸す

 

余っている土地を資材置き場として貸し出すことも可能です。ただし、貸し出す相手には、どのような物を置く(保管するのか)きちんと確認を取りましょう。なぜなら、借りた土地に不法投棄を行うような業者があれば、近隣住民に迷惑を掛けてしまうからです。

 

資材置き場に貸すのは初期費用も少なく、ハードルの低い土地活用の方法ですが、契約者がどのような人物で「信頼できる事業者なのかどうか」調べた上で(慎重に)契約を結ぶ必要があります。

⑥ 太陽光発電・その他土地活用に貸す

 

貸した土地に発電施設を設置し、太陽光発電を行うほか、さまざまな土地活用の方法があります。なおこれら「土地の活用方法」については、以下の記事で徹底解説しています。土地を貸す前に、どのようなメリット・デメリットがあるのか確認してみてください。

 

参考記事:【保存版】土地活用完全ガイド!土地を貸して地代収入を得る16の方法!

 

※ なお、不動産を活用した方法では「事業資金の調達が間に合わない」という中小企業経営者の方には、ファクタリングやビジネスローンの利用がオススメです。

 

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▊ 借地料で儲けを出す、地代収入で資産を増やす3つのコツ!

 

『地代収入で資産を増やす3つのコツ』をまとめてみました。

 

地代収入で資産を増やす3つのコツ
① 借り手に借地のメリットをアピールする
② 借地権付きの住まいを用意し、好条件で貸し出す
③ コンビニなどに土地を貸してみる

 

①〜③の内容について、順に説明しましょう。

 

① 借り手に借地のメリットをアピールする

 

借り手に借地の良さをアピールしましょう。まず借地権者は、所有権よりも約3割程度安く土地が持てるので、不動産購入費用を安く抑えられます。また見た目は所有権の物件と何も変わらないので、初期費用を掛けることなく一戸建ての夢を叶えることができます。

 

このほか、固定資産税や都市計画税は地主が払うため、借り主には支払い(=納税)の義務が無いというメリットがあります。そして、登記費用なども掛からないので、若い世代や所得の少ない方でも手軽に土地を利用することが可能です。

 

② 借地権付きの住まいを用意し、好条件で貸し出す

 

最近では『借地権付きの一戸建て』が若い世代の間で人気です。もちろん借り地なので、土地の所有権はありません。しかし建て替えや譲渡の場合以外は地主の承諾(※ 契約前に確認しましょう)を特に得ること無く、所有権物件のように住むことができるので「お得度が高い」物件として人気があります。

 

③ コンビニなどに土地を貸してみる

 

所有している土地をコンビニなどのチェーン店に貸し出してみるのも、一つのアイデアです。実際に、現在営業しているコンビニの中には、オーナーと土地所有者が「まったく別の人物」ということは珍しくなく、空いた土地活用方法として、コンビニオーナーに(土地を)貸し出す人は多く存在します。

 

ローソンに土地を貸す

 

コンビニ用に貸し出す場合、土地と建物をコンビニ会社に貸し出す「リースバック方式」のほか、土地だけを「事業用定期借地」として貸し出す方法もあり、立地の良い場所であればより良い条件で賃料が得られるなどオススメの方法です。

 

参考:土地・ビルオーナーの皆様へ(ローソン)

 

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▊ 借地料(しゃくちりょう)とは?

 

既に、土地を貸して得た収益は「不動産所得」に分類されると説明しましたが、借地料は土地を貸し出して得られる「貸し賃」のことを指します(借りる側にとっては借り賃)。借地料は基本的に1カ月単位で支払いますが、場合によっては6カ月、1年単位の前払いで払うこともあります。

 

土地賃借料と地代の違い

 

土地賃借料と地代は実務上、どちらも同じものを指しています。民法上、地上権を地代、貸借権のことを土地貸借料と呼んで区別しますが、私たちが貸し借りをする場合には(用語として)ほぼ同じ意味で使用されています。

 

▊ 借地料の相場を計算する方法

 

土地を貸すにあたり、気になるのが「借地料の相場」では無いでしょうか? 所有している土地に「良い評価や価格」が付けばうれしいですよね。本項では借地料の計算方法を紹介しましょう。

 

借地料の相場を求める方法は、大きく分けて4種類

 

借地料の相場を求める方法は、大きく分けて4種類あります。

 

借地料の相場を計算する方法は4つ!
① 積算法
② 賃貸事例比較法
③ 収益分析法
④ 公租公課一定率

 

①〜④の計算方法と考え方について解説します。

 

① 積算法(せきさんほう)

 

積算法(せきさんほう)とは、不動産における『新規の賃料』を計算する方法のことです。

 

積算法(せきさんほう)とは

積算法(せきさんほう)とは、不動産の新規賃料を求める手法の一つである。 本項目においては、基本的に不動産鑑定評価基準による。 ここでは、次のとおり定義される。 対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の賃料を求める。

出典:Wikipedia「積算法」より一部抜粋

 

不動産の鑑定評価方式である原価方式(=不動産を建てるのにいくらの費用が掛かるか算定する方法)のうち、賃料を求める方法を指します。具体的には基礎価格に期待値などを常時、その金額に諸経費などを盛り込み「賃料」を計算します。

 

【積算法】

基礎価格 × 期待利回り+必要な諸経費=賃料

 

ここでの期待利回りとは「期待される純利益」のことです。仕組みが、やや分かりにくいかもしれませんが、計算式は【利潤やコスト】が中心となっており、私たち「貸主」の側に立った計算方法と言えます。

 

② 賃貸事例比較法(ちんたいじれいひかくほう)

 

賃貸事例比較法(ちんたいじれいひかくほう)は、不動産鑑定評価基準によって賃料を求める方法です。

 

賃貸事例比較法(ちんたいじれいひかくほう)とは

賃貸事例比較法とは、不動産鑑定評価等において不動産の賃料を求める手法の一つである。以下、基本的に不動産鑑定評価基準による。

出典:Wikipedia「賃貸事例比較法」より一部抜粋

 

不動産鑑定評価基準は、不動産鑑定士が調査し評価を行う基準(=貨幣的基準、金額的な査定)のことです。

 

③ 収益分析法(しゅうえきぶんせきほう)

 

収益分析法(しゅうえきぶんせきほう)は、不動産が一定期間に生み出す純収益から、必要諸経費などを加えて「賃料」を計算する方法です。一般的に店舗やオフィス、ホテルなどの不動産の収益を求める際使われる方法です。

 

収益分析法(しゅうえきぶんせきほう)とは?

(前略)一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益を求め、これに必要諸経費等を加算して賃料(収益賃料)を求める。
企業の用に供されている不動産に帰属する純収益を適切に求め得る場合に有効である。

この定義からも、ホテル、店舗等の不動産に有効であり、賃貸用不動産に適用すると循環論に陥るため適用が困難となる。さらに、不動産に帰属する純収益を適切に求めることの難易度等からも一般的に説得力が劣るため、積算法、賃貸事例比較法に比べて重みは劣るものとされている。

出典:Wikipedia「収益分析法」より一部抜粋

 

ここでの「必要諸経費」とは、減価償却や維持管理費、税金などのことで(収益分析法では)貸し手側の収益を算定する際に用いられます。

 

④ 公租公課(こうそこうか)

 

公租公課一定率(こうそこうかいっていりつ)は、国や地方公共団体に納める税金のことです。一般的に地代は『固定資産税の2倍〜3倍がベスト』と言われています。

 

公租公課(こうそこうか)とは?

公租公課(こうそこうか)とは、国や地方公共団体に納める負担の総称です。
一般的には「公租」が「税」で所得税や住民税などを指し、「公課」は「料」で健康保険料や社会保険料を指します。土地建物では、固定資産税、都市計画税、不動産取得税のことをいいます。

出典:HOME’S・不動産用語集「公租公課」より

 

固定資産税の求め方(計算方法)は、次の通りです。

 

【固定資産税の求め方・計算方法】

固定資産税評価額 × 標準税率(1.4%) = 固定資産税

 

なお、固定資産税やその他「土地の所有に関する税」については、以下の記事が役に立ちます。

 

参考記事:土地所有者が必ず知っておきたい!家や土地にかかる税金(固定資産税・都市計画税)の種類と計算方法

 

▊ 土地を貸す、収入の相場

 

土地を貸した場合、地代を受け取ることになりますが、地代は基本的に「1カ月」ごとに支払われます。このほか「前払い賃料方式」という一括で先払いをする方法もあります。

 

地代に掛かる税金は所得税だけですが『自分が持っている土地の地代(年間)は、公租公課(固定資産税・都市計画税)の2倍から3倍が目安となります。ただし、適正地代を求めるには公租公課だけでなく、前項で紹介した①〜④の方法で総合的に地代の相場を調べます。

 

このような評価手法を使用すれば、地代の不公平感を無くして平等かつ「精度の高い地代」が計算できるからです。なお、固定資産税の求め方をはじめ、都市計画税の見方については、以下の記事で詳しく解説しています。

 

参考記事:土地所有者が必ず知っておきたい!家や土地にかかる税金(固定資産税・都市計画税)の種類と計算方法

 

▊ 実際に「賃料」がいくらになるのか計算してみよう!

 

前項で地代の相場は、固定資産税・都市計画税の2倍〜3倍程度だと説明しました。ただ都心ではもう少しパーセンテージが上がり、固定資産税・都市計画税の約3〜4.5倍程度にまで上昇します。

 

実際には①〜④の方法で評価を行うよう説明しましたが、ザックリと「賃料を計算」するのであれば、固定資産税と都市計画税に3倍〜4倍を掛けた数字を目安にすればOKです。また周辺の地代相場も参考にすれば、より正確な賃料が分析できます。

 

そして、より正確に賃料を知る場合には、不動産鑑定評価基準に基づき算出をするのがベストです。不動産鑑定評価基準は、不動産鑑定士※に依頼し、調査してもらいましょう。

 

参考資料:不動産鑑定評価基準(国土交通省)PDF

※ 法律では『不動産鑑定士以外の者が、鑑定評価を行ってはならない』とされています。違反した場合刑事罰に問われるので注意しましょう。

 

▊ 土地を貸す場合の流れ(業者や手続き、費用など)

 

土地を貸す場合の流れですが『どのような用途で貸すか』によって、手続きの流れは異なります。例えば、本記事で取り上げた通り、戸建て住宅用に貸す、店舗用に貸す、高齢者向け集合住宅用として貸す、駐車場として貸す、資材置き場に貸す、太陽光発電を設置する等々、さまざまな「土地活用」の方法があります。

 

まずは、どのような土地活用をするのか方向性を決め、土地を貸すのか、もしくは「不動産経営」などで収益を出すのか選択しましょう。もし、マンションやアパートを経営するのなら、不動産会社や専門の業者に依頼をしましょう。

 

そして高齢者向けの住宅、駐車場、資材置き場用に土地を貸し出す場合は、それぞれ該当する業者を見つけ、最初は見積もりなどを出してもらってから、収益に見合うかどうか慎重に検討しましょう。

 

特に初期費用の大きなアパート経営、マンション経営などは、立地や賃料などをよく考えた上で「投資に見合う事業化どうか」考える必要があります。土地を貸し出すだけなら初期費用は掛かりませんが、権利関係についてはきちんと取り決めを行い、契約書を作成してください。

 

なお土地活用の方法(+必要な手続き)については、以下の記事で詳しく解説しています。みなさんの不動産を無駄なくフル活用してみてください。

 

参考記事:【保存版】土地活用完全ガイド!土地を貸して地代収入を得る16の方法!

 

メモ|不動産を活用し「事業資金調達」をお考えの方に

 

不動産で資産を増やし、事業資金への活用をお考えの方もいらっしゃるでしょう。不動産を活用するには、不動産売却や不動産担保を利用した「不動産担保ローン」の利用がおすすめです。

 

参考記事①:不動産売却100%成功ガイド!土地価格の相場と評価額の調べ方を徹底解説!

参考記事②:不動産担保ローン20選!銀行の審査基準や金利で比較。おすすめ人気ランキング

 

特に不動産担保ローンは、一般的なローンより「貸付額が大きい」のが特徴です。こうしたローンを利用すれば、今抱えている負債を無くすなど、借りかえローンやおまとめローンとしても活用できます。

 

また、設備投資などの資金にも充当できるので、資金繰りでお困りの起業家や中小企業経営者にもオススメのローンとなっています。

 

※ このほか、不動産を活用した方法では「事業資金の調達が間に合わない」という中小企業経営者の方には、ファクタリングやビジネスローンの利用がオススメです。

 

参考リンク:【保存版】ビジネスローン30選!法人・個人事業者向け即日ローン一覧とメリット・デメリット

 

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▊ 補足|不動産所得を計算してみよう

 

補足として『不動産所得の考え方』について解説しておきます。

 

そもそも、不動産所得とは?

 

ここでの不動産取得(ふどうさんしょとく)は、土地や建物を貸して得た所得のことを指します。なお広い意味では、船舶や航空機の貸付、地上権や小作権などの貸付について得られた利益も「不動産所得」に分類されます。

 

不動産所得の金額を計算してみよう

 

不動産所得は、以下の式で計算を行います。

 

不動産所得の金額 = 総収入金額 - 必要経費

 

不動産収入があった場合の「納税」については、国税庁のホームページにて詳しく解説をしています。

 

参考リンク:No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)

 

▊ まとめ|借地料の相場は【固定資産税+都市計画税】×70%で計算できる

 

記事の中でも解説しましたが、借地料の相場は【固定資産税+都市計画税】×70%でおおよその価格が調べられます。みなさんの土地・建物の相場がいくらなのか計算してみましょう。

 

これ以外にも、条件が近い土地や建物が「いくらで貸し出されているのか」住宅情報サイトなどを

参考にするのも賢い方法です。本記事で、お持ちの土地をどんどん活用してみてくださいね。

 

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