売れない不動産（土地・空家）を活用し、即現金化する3つのコツ！

所有している土地や建物が売れない時には、寄付のほか財産を放棄したり、斡旋業者に処分してもらう方法があります。

本記事では『売れない不動産（土地・空家）を活用し、即現金化する3つのコツ！』と題して、売れない土地や空き家を処分する3つの方法（寄付・財産放棄・処分）について解説しましょう。

 

なお、以下の記事でも所有している土地の土地活用方法について解説しています。処分でお困りの方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

参考記事：【保存版】土地活用完全ガイド！土地を貸して地代収入を得る16の方法！

 

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▊　はじめに｜土地や建物が売れない時はどうする？

 

持っている土地や建物をそのままにしておくと、税金を支払い続けるなど「マイナス」の土地を所有し続けることになります。土地や建物が売れない場合は、以下の方法を検討してみてください

 

【土地や建物が売れない時には？】

・ 所有権を手放す
・ 土地や建物の所有で発生する税金の額（固定資産税など）を調べる

 

本記事では「所有権を手放す」という方法に焦点を当てたいと思います。なお土地や建物の所有で発生する税金の額（固定資産税）については、以下の記事で詳しく解説しています。

 

参考記事：土地所有者が必ず知っておきたい！家や土地にかかる税金（固定資産税・都市計画税）の種類と計算方法（近日公開予定）

 

▊　相続（そうぞく）とは？

 

そもそも相続とは、どのような状況を言い、どのような選択ができるのか「裁判所の説明」を見てみましょう。

 

 

相続が開始した場合，相続人は次の三つのうちのいずれかを選択できます。

①　相続人が被相続人（亡くなった方）の土地の所有権等の権利や借金等の義務をすべて受け継ぐ単純承認
②　相続人が被相続人の権利や義務を一切受け継がない相続放棄
③　被相続人の債務がどの程度あるか不明であり，財産が残る可能性もある場合等に，相続人が相続によって得た財産の限度で被相続人の債務の負担を受け継ぐ限定承認

相続人が，2の相続放棄又は3の限定承認をするには，家庭裁判所にその旨の申述をしなければなりません。

出典：相続の放棄の申述（裁判所）より一部抜粋

 

相続を受けた場合は、相続を引き継ぐか、相続を放棄するか選択することができます。ただ、相続放棄や限定承認の場合は「財産が国のもの」となるため、家庭裁判所に申述をする必要があります。

 

相続放棄の期間は、わずか三ヶ月しかありません。この期間を過ぎてしまうと、相続放棄が認められないので注意しましょう。また後から、相続放棄を取り消すことはできません。なお相続放棄の手続きについては、自分でも手続きができますが、司法書士や弁護士に依頼をするのが一般的です。

 

▊　相続放棄を検討すべきケースとは？

 

相続放棄をした方が良い方とは『不動産に資産価値が無い、不要な土地や建物』を持っている方や、被相続人に借金・負債などマイナスの財産がある方です。負債が大きい場合や相続することでリスクが生じるなら迷わず「相続放棄を検討」しましょう。

 

なお慎重に検討すべきケースとしては、相続人の子どもが親の事業を継承したい場合や、不動産資産と借入金が同等のレベルにある場合の方、借金の相手先が「今後も付き合いがある」人物の場合は「相続を承認すべきかどうか…」時間を掛けて、考える必要があります。

 

また一旦相続放棄してしまうと、国の財産になることを忘れないようにしてください。

 

▊　いらない土地・建物の処分方法

 

要らない土地や建物を処分する場合【寄付をする・相続放棄をする・斡旋業者に依頼を行い処分する】などの方法があります。

 

①　寄付をする（自治体・法人への寄付）

 

自治体に使用する目的があれば、土地を受け入れてくれる可能性はあります。ただし、自治体も不要な土地を管理するだけではコストがかかるので（受け取る）メリットはありません。

 

正しい流れとしては、お住まいの自治体（市区町村）に相談を行い「受け入れ可能かどうか」調べてもらいます。

 

幸いにも「土地の寄付」が受理された場合は、法務局で取得した公図、登記簿謄本のほか、ご自身で撮影された土地の現況写真、その他、所有権移転登記承諾書や権利者の承諾書（所有権以外の設定があった場合）なども準備しておきましょう。

※　各自治体によって申請に必要な書類は若干異なります。

 

一般的に『必要な書類』を紹介しておきましょう。寄付手続きをする際の参考にしてください。

 

自治体に土地を寄付・必要書類一覧

書類	どこで発行してもらえるか？
①　寄付申請書	寄付に必要な申請書類です（自治体でもらいましょう）。
②　公図	法務局で取得できます。
③　登記簿謄本	法務局で取得できます。
④　所有権移転登記承諾書	地方自治体で取得できます。
⑤　現状写真	所有する不動産の現状を写真におさめます（ご自身で撮影してください）。
⑥　その他	所有権以外の権利設定があれば、他の権利者に承諾を得ること。

 

①〜⑥の書類について、少し補足を加えておきます。

 

①　寄付申請書（きふしんせいしょ）

 

寄付申請書は寄付に必要な申請書類で、市長や区長などに対し「どのような土地を寄付するのか」土地の所在地、登記証明書などを記入し提出を行います。以下に一例として、所沢市で配布している「寄付申請書」を載せておきます。

 

 

なお注意点として、寄附申請する土地と道路の間に自治体の所有となっていない土地がある場合には、寄附を受けてもらえないことがあるので、該当する場合は自治体の窓口に相談をしましょう。

 

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②　公図（こうず）

 

申請には、土地の境界線や建物の位置がどこにあるのか、示すために「公図」が必要になります。公図は土地台帳に載せられているもので法務局で取得できます。

 

公図とは？

公図（こうず）とは、土地の境界や建物の位置を確定するための地図で、一般に旧土地台帳施行細則第2条の規定に基づく地図のことを指す（旧土地台帳附属地図と呼ばれることもある）が、広義には下記のものを包括した概念である。 これら（法14条地図および地図に準ずる図面）は登記所（法務局）が管理し閲覧することができる。

出典：Wikipedia「こうず」より一部抜粋

 

法務局ではこのほかにも、登記簿謄本、建物図面、各階平面図、地積測量図を取得することができます。以下に公図のサンプルを掲載しておきます。

 

 

このように登記簿（土地）で、登記の状況だけでなく、国土調査がどのように実施されているのかも調べることができます。

 

③　登記簿謄本（とうきぼとうほん）

 

公図同様、法務局で取得できます。登記簿謄本には、登記事項がすべて記されており、土地の登記簿謄本においては司法上「土地や建物の所有者が誰なのか」を記載しているほか（登記簿を見ることで）抵当権や借地権などの状態についても調べることができます。

 

なお「謄本」とは原本の内容をすべて写したものであり、抄本（＝原本の一部を写したもの）とは記載されている量が異なります。

 

登記簿謄本（とうきぼとうほん）とは？

登記簿の写しのこと。会社名・住所地・資本金・役員・代表取締役といった会社の基本的な情報が掲載されているもの。・全部事項証明書・一部事項証明書の2種類がある。通常、法務局へ行って申請すれば何通でも取得できる。

出典：コトバンク「登記簿謄本」より一部抜粋

 

このため、登記簿謄本は「登記事項のすべてを写したもの」となっており、土地を寄付する際には、より正確に「土地の権利状況が」証明できる、登記簿謄本が求められるのです。

 

④　所有権移転登記承諾書（しょゆうけんいてんとうきしょうだくしょ）

 

所有権移転登記承諾書（しょゆうけんいてんしょうだくしょ）は、各地方自治体で取得できます。通常、所有権が現在の登記名義人から他人に承継された場合、第三者に「所有権」で対抗をするには、原則として所有権移転登記が必要となります。

 

⑤　現状写真

 

所有する不動産の現状がどのようになっているのか、書類だけでは正確に把握できません。このため寄付をする側が土地の状況を写真に収めて、自治体が土地の状況を把握できるよう、資料として提出を行います。

 

もちろん現状写真の提出は義務ではありませんが、窓口などで相談をする場合や申請をする際、相手に伝えるためのツールとして使用してください。

 

なぜなら、土地の寄付は自治体の利益にならない場合、拒否される可能性が高いからです。このため自治体の役に立てる土地かどうか、理解してもらうために、参考になる資料を用意しておきましょう。

 

 

⑥　その他｜状況によって、必要になりそうな書類

 

所有権以外の権利設定があれば、他の権利者に承諾を得てから申請を行ってください。また①〜⑤以外の資料として、地積測量図、印鑑登録証明書、登記原因証明情報、確定した道路境界点、後退点等の座標値などが求められる可能性があります。

 

必要な資料は速やかに提出しましょう。また各自治体のホームページでも「寄付にはどのような資料が必要なのか」詳しく紹介しています。まずは、お住まいの市区町村のホームページ（または窓口で）必要な資料を確認してみてください。

 

個人に寄付をするという方法もアリ

 

このほか、個人に寄付をするという方法もあります。例えば、隣の家の所有者に寄付を申し出た場合（贈与税など、相手に費用が掛かりますが）自宅の土地が広く使えるのですから、金銭的余裕さえあれば承諾してくれる可能性が高いです。

 

ただし贈与の場合には「贈与契約書」を作成する必要があります。土地や建物などの取引には、後々トラブルにならないよう必ず「贈与契約書」を準備しておいてください。

 

 

基本的に二通を作成し、相手と自分がそれぞれ署名と押印を行い（作成した書類を）一通ずつ保管します。なお、空き家や土地の価格が110万円を下回る場合は非課税となります。

 

贈与税は、一人の人が1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対してかかります。したがって、1年間にもらった財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりません（この場合､贈与税の申告は不要です。）。

出典：国税庁ホームページより

 

また、贈与税が掛からないケースについては以下のような「税のルール」が設けられています。

 

No.4405 贈与税がかからない場合（国税庁）

 

寄付のデメリット

 

まず寄付のデメリットですが、自治体の場合は「寄付を受理しない可能性が高い」です。また個人に寄付する場合も、贈与税が掛かる（※一部例外あり）ので、予め承諾を得る必要があります。なお、贈与税の考え方については『国税庁の説明』を参照してください。

 

No.4402 贈与税がかかる場合（国税庁）

 

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メモ｜自治会や町内会に寄付をした場合

 

自治会や町内会に寄付をした場合には、公益法人への寄付を行ったのと同じ「税の優遇措置」が適用されます。

 

参考リンク①：No.1150 一定の寄附金を支払ったとき(寄附金控除)

参考リンク②：【措置法第40条第1項関係】国税庁

 

②　相続放棄をする

 

相続は【する・しない】の二択で決定されます。この判断は相続人に委ねられており、不要な不動産について放棄する権利が認められています。ただし、相続を放棄を決定した場合は一部だけで無く、すべての相続を放棄する必要があります。

 

一般的に相続が放棄されるのは、相続財産が「マイナスに陥っている」場合で、相続財産全体がプラスの場合は、相続をおこなうケースが大半を占めます。

 

相続人が相続を放棄すると、次の親族が「相続人」となる訳ですが、土地や建物を処分する場合は全員が相続放棄する必要があります。このため全員で相続法規をするには、妻と子ども、両親、兄弟や姉妹の順で（相続放棄の）手続きを進めます。

 

相続放棄のメリットとデメリット

 

相続放棄を行う場合は、一部だけの相続は認められていません。例えば個人に借金などがあった場合にも「マイナスの相続」を受けることになります。また土地・建物の相続放棄を行う場合は、親族全員で手続きが必要など（相続放棄を実行するまでに）書類などの手続きに時間が掛かってしまいます。

 

③　斡旋業者に依頼を行い処分する

 

相続放棄の手続きについては、司法書士・行政書士に相談の上「処分方法」を進めて行きましょう。また財産の処分や財産放棄を専門にする事務所もあるので、いらない不動産の寄付や処分について相談してみてください。

 

斡旋業者を利用するメリットとデメリット

 

斡旋業者、司法書士・行政書士に依頼すると、難しい手続きを代行してくれるので安心です。その代わりにサービスを利用した場合には、書類の作成費用やサポート費用などが掛かってきます。

 

料金は事務所によって異なりますが、書類作成1権につき1万円〜3万円程度、その他の手続きについても別途費用が必要です。

 

▊　相続財産管理人とは？

 

相続を放棄する場合、法律によって「所有者のいない財産は国のものになる」と定められています。このため、相続財産管理人を立てて国に帰属させるための手続きを取ります。

 

相続人が不在もしくは、その存在が明らかでないとき（相続人全員が相続放棄をしてた場合も含む）には、相続財産管理人（そうぞくざいさんかんりにん）を選任します。通常、相続財産管理人は中期の弁護士が就任します。

 

相続財産管理人とは？

相続財産管理人とは、家庭裁判所から選任され、相続人のあることが明らかでない相続財産の管理を行う者で、一般的には地域の弁護士が就任します。相続財産管理人は「相続人のあることが明らかでないとき（民法９５１条）」に選任されますが、これは相続人が単に生死不明・行方不明の状態を指すものではなく（東京高決昭５０．１．３０）、例えば戸籍の記載上は相続人が一人も居ないように見えるような状態などを指します。

出典：相続・遺産分割Q&Aより一部抜粋

 

この場合の申立人は、利害関係者である被相続人の債権者、特定遺贈を受けた者、特別縁故者のほか、検察官等が該当します。申立費用は収入印紙代のほじゃ、切手代、官報公告料などを含め、数千円程度で収まります。

 

▊　田舎で土地・不動産売却が難しい理由

 

まず田舎で土地や不動産を売却する場合、需要が少ないのが一番のネックになります。

 

また農地の売却については農業就業者や不動産開発業者にしか売却出来ないこと、市街化調整区域の場合は新たな開発が認められていないなど「売却に適していない」条件が、いくつも揃っているのです。

 

☑️　田舎の土地が売れない理由

☑️　都心に比べて住みにくい

☑️　インフラが整っていない

☑️　管理されていない土地は、開発にお金が掛かる

☑️　もともとの需要が少ない

☑️　安くても買い手が見つからない

 

なお、市街化調整区域の不動産（＝開発が制限されている土地）を売却する方法については、以下の記事を参照してください。

 

参考記事：【不動産売却】市街化調整区域を売却するのに必要な基礎知識と6つの注意点！

 

▊　いらない土地・建物の処分をどこに頼むか？

 

土地を処分する手続きについては、不動産売買業者に依頼を行います。また財産放棄の手続きについては弁護士を「財産管理人」に立てて、手続きを進める必要があります。

 

財産管理人を選定するにあたり、裁判所が報酬額を決定、40万円〜50万円程度の報酬を支払うことになります。

 

また予納金として裁判申し立てに伴い、10万円〜最高100万円程度の金額（事案の難易度によって決定）を支払うことになります。予納金を納めなければ、いつまでも手続きが進めてもらえないので注意しましょう。

 

▊　メモ｜要らない土地を処分して、事業資金が必要な方に

 

要らない土地を処分する理由は、人それぞれです。例えば、親から引き継いだ土地を「相続税」などの問題で処分される方、事業資金の足しに売却される方など。

 

もし、ビジネスの目的で土地を売却・処分されたい方は「不動産担保」についても合わせて検討してみましょう。

 

もちろん不動産担保を得るには「不動産価値のある物件や土地」に限られますが、不動産担保融資が利用できれば、通常のローンや融資商品よりも良い条件で借入ができるのでおすすめです。

 

参考記事：不動産担保ローン20選！銀行の審査基準や金利で比較。おすすめ人気ランキング

 

例えば、不動産担保を利用した事業融資であれば、最高数千万円〜数億円の融資が受けられます。また融資を行う側も「不動産担保があれば、貸し倒れのリスクが無い」という理由で、積極的に融資を実施しています。

 

他での借入が厳しい、資金繰りでお困りの個人事業主や経営者の方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

※　このほかにも、不動産を活用した方法では「事業資金の調達が間に合わない」という中小企業経営者の方には、ファクタリングやビジネスローンの利用がオススメです。

 

さらに資金調達の成功を確実にしたい場合は（どちらかの審査に落ちても大丈夫なよう）ファクタリングとビジネクストの両方に今から申し込んでおいて下さい。両方申し込んでおくことで、資金ショートを確実に回避できるので安心です。

 

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▊　番外編｜いらない土地、国に訴訟を起こした男性の例

 

いらなくなった土地を国に引き取ってもらうため、訴訟を起こした男性がいるのをご存じでしょうか？

 

民法では「所有者のいない不動産は国庫に帰属する」と規定されています。この法律をもとに、所有する山林を「国が引き取るよう」訴訟を起こしたのが、鳥取県米子市に住む司法書士の鹿島康裕さんでした。

 

土地は捨てられるのか　男性、国を相手に「実験的訴訟」

訴えを起こしたのは鳥取県米子市の司法書士・鹿島康裕さん（４１）。２０１４年、島根県安来市の山林約２万３千平方メートルを父親から生前贈与された。その３週間後、鹿島さんは山林の所有権を「放棄する」とし、所有者のいない不動産なので国が引き取るべきだと訴えを起こした。

鹿島さんは、司法書士としての日常業務のなかで、持て余している土地を国や自治体に寄付したいというお年寄りらの相談をよく受けていた。子や孫が地元から出ていき、このまま土地を持ち続けて大丈夫なのかなど、多くの人が不安を感じていた。しかし、寄付を受けるかどうかは行政側の判断で、利用価値がなければ受けてもらえないケースがほとんどだ。

出典：朝日新聞デジタル版・有料記事より一部抜粋

 

この裁判は、結果として「敗訴」となりましたが、親から引き継いだ不動産の処分で頭を抱える方の割合は非常に多く、山林や別荘地、市街化調整区域の不動産など売却ができない土地の「税金」について深刻な悩みを抱える方が増えています。

 

なお売れない土地の処分については、税負担が大きくならないうちに、売却や土地活用の方法を検討しましょう。また、市街化調整区域の不動産など「買い手が付きにくい土地」については、以下の記事で問題の解決方法をご紹介しています。

 

参考記事：【不動産売却】市街化調整区域を売却するのに必要な基礎知識と6つの注意点！

 

▊　まとめ｜財産放棄・土地処分の手続きは、リスクを考えた上で行動しよう

 

今回ご紹介したとおり、土地の処分や財産放棄にも一定のデメリットがあり、手続きを一歩間違うと、マイナスの負債を抱えることになります。また財産を受け取る場合も「個人が抱えていたマイナスの財産」が残っているかどうか精査した上で、土地・財産の処分を行いましょう。

 

なお、財産放棄や土地を放棄する方法については、以下の記事で詳しく説明をしています。

解説記事：売れない土地や空き家を処分する3つの方法（寄付・財産放棄）

 

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