不動産相続マニュアル｜絶対に失敗しない「相続税」の仕組みを徹底解説！

不動産を相続する際、頭を悩ませるのが『相続税の問題』です。実際に親族の不動産を相続しててしまい相続税のトラブルに巻き込まれる方が、多くいらっしゃいます。

不動産相続マニュアル｜絶対に失敗しない「相続税」の仕組みを徹底解説！

そこで本記事では『不動産相続マニュアル』と題して、絶対に失敗しない「相続税」の仕組みを徹底解説していきます。不動産をこれから相続される方は、ぜひ本記事を参考にしてください。

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▊　不動産相続でかかる税金

相続税は亡くなった人から「相続をした財産」の価値が、基礎控除額を超える場合に発生する税金を指します。以下に、相続した金額と税率、控除額の関係をまとめてみました。

相続税と税率、適用される控除額

不動産相続を含め、財産を相続する場合には、相続人の立場によって『法定相続』の取り分が異なります。例えば、個人に子がいるばあいといない場合、子も父母もいない場合では、法定相続の取り分は以下のように変わってきます。

法定相続分の例

参考：財産を相続したとき（国税庁）

ただし、相続には配偶者控除や未成年者控除、障害者控除などの『税額控除措置』が存在します。税額控除の内容を以下にまとめておきます。

相続時に適用される「税額控除」

さて不動産相続の場合は、宅地や建物の価値を調べなければいけません。宅地と建物の評価兵法は以下の通りです。

①　宅地の評価方法・・・路線価で評価する

②　建物の評価方法・・・固定資産税評価額によって評価する

①と②の評価方法について、さらに詳しく解説します。

①　宅地の評価方法

宅地の価値は、路線価方式（路線価方式又は倍率方式で評価）や、倍率方式（固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算した金額で評価）で評価を行います。これは、国税庁のサイトで公表しているので、以下のページから確認を行ってください。

参考リンク：平成29年分財産評価基準を見る（国税庁）

そして、道路に面する標準的な宅地の1当たりの路線価をもとに宅地の評価額を割り出します。

宅地や建物の評価方法（国税庁）

このほか、亡くなった方の住まいや事業用の土地が以下の条件に当てはまる場合は「税率」が50％〜80％に減額されます。

【減額条件】

亡くなった人などが事業や住まいなどに使っていた土地のうち一定の事業用の土地の場合は400m²、一定の居住用の土地の場合には330m²、一定の貸付用の土地の場合は200m²までの部分（小規模宅地）については、次の割合が減額されます。

上の条件を満たしており、居住用・事業用の不動産を相続された方の税額は80％に減額、貸付用の不動産については50％にまで減額されます。

このほか、詳しい条件については国税庁のサイトを参照してください。

参考サイト：財産を相続したときの税金（国税庁）

▊　不動産の売却で掛かる税金とは？

不動産を相続しても、相続税などがネックになるため「思い切って売却してしまおう…」という方も少なくないでしょう。

不動産を売却すると、ある程度まとまったお金が入ってきますが、無視できないのが『税金の問題』です。例えば、不動産を売却する際には次の税金が掛かってきます。

①〜④の内容について、順に解説しましょう。

①　印紙税（いんしぜい）

不動産売買で必要なものに印紙（いんし）があります。印紙を購入することで、納税をしていることになるのですが、印紙税は取引や契約金額によって異なります。

印紙税の考え方と計算式

印紙税は取引をする「契約金額」によって変動します。また、平成26年4月１日から平成30年3月31日までの不動産譲渡については『軽減税率』が適用されるので、以下の表中右側の税が「支払う印紙税」となります。

印紙税の税率一覧

参考： 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁　タックスアンサー

全体の取引からみて、印紙税はそこまで高い税金ではありません。特に軽減税率後の印紙税は、わずかな金額なので負担は少なく済みます。

なお印紙は、郵便局やコンビニ、収入印紙を扱うたばこ屋のほか、法務局でも購入可能です。

なお、土地売買や土地活用で「資金を得る」には、最低でも1カ月以上の時間が必要です。このため「今スグお金が必要」という方には即日融資できるカードローンの利用がおすすめです。

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②　譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）

譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）とは『土地や建物を売却した際に生じた所得』のことです。譲渡所得税の計算式は次の通りです。

課税譲渡所得金額の計算方法

譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額

ちなみに譲渡価格の計算で必要になる項目をまとめてみました。

譲渡価額の計算で必要になる項目（費用）

なお課税の方法ですが、他の所得とは合算を行わない『分離課税方式』を採用しています。また土地の所有期間によって、課税方法が異なります。

一般的に土地や建物の所有期間が5年を下回る場合は「短期譲渡所得」に区分されます。一方、土地や建物の所有期間が5年を上回る場合には「長期譲渡所得」が適用されます。

以下は、5年以未満の土地を所有している場合の税率です。

【短期譲渡所得】

続いて5年以上、10年未満の土地を所有している場合の税率です。

【長期譲渡所得】5年〜10年以下

なお10年以上所有している場合には、以下の税率が適用されます。

【長期譲渡所得】10年以上

また以下の条件を満たした場合には『特別控除の特例』が適用されます。

なお特例を受けるのに必要な書類、詳しい適用条件については国税庁『土地や建物を売ったとき』のページを参照してください。

土地や建物を売ったとき（国税庁）

このほか、三井不動産リアルティのサイトではカンタンな質問に答えるだけで、どのような特例が適用されるのか、控除額が細かくシミュレーションできます。

三井不動産リアルティ（税控除シミュレーション）

より正確に計算したい方は、以下のサイトを活用してみてください。

参考サイト：三井不動産リアルティ（税控除シミュレーション）

③　登録免許税（とうろくめんきょぜい）

登録免許税（とうろくめんきょぜい）とは、土地や建物を購入した際に「所有権保存登記や移転登記等」に掛かる税金を指します。

土地・所有権転移登記に伴う税金

次に建物の登記に必要な税金です。

建物の登記に伴う税金

なお、住宅や家屋については以下の軽減税率が適用されます（※ 床面積が50以上であることや、新築又は取得後1年以内の登記であることなど、一定の条件を満たせばOK）。

住宅・家屋の軽減税金

なお、土地売買や土地活用で「資金を得る」には、最低でも1カ月以上の時間が必要です。このため「今スグお金が必要」という方には即日融資できるカードローンの利用がおすすめです。

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登録免許税の計算式と考え方

登録免許税の計算式は次の通りです。

登録免許税の考え方と計算式

税額 ＝ 課税標準 × 税率

登録免許税のしくみについては国税庁の説明が分かりやすく役に立ちます。

No.7191 登録免許税の税額表｜印紙税その他国税｜国税庁

また三井不動産リアルティのサイトでも、登録免許税の仕組みを詳しく解説しています。

三井不動産リアルティ｜登録免許税の軽減税率

上のサイトと合わせて、確認してみてください。

参考サイト：登録免許税・登記費用等｜三井不動産リアルティ

④　消費税（しょうひぜい）

不動産の売買にも消費税が掛かります。ただ消費税はすべてに適用されるのでは無く、課税取引と非課税取引の二種類に分類されています。

課税取引になるもの、非課税取引になるもの

みなさんの取引が【課税・非課税】のどちらになるのか、確認してみてください。

消費税の考え方と計算式

消費税の計算式は以下の通りです。

消費税の計算式

税額 ＝ 課税標準 × 8％（8％のうち1.7％は地方消費税）

また参考として『消費税から、購入時の建物価格を割り出す方法』を紹介しておきます。

消費税から、購入時の建物価格を割り出すための計算式

①　建物価格 ＝（消費税 ÷ 8％（3％又は5％））＋ 消費税
②　土地価格 ＝ 購入代金 － 建物価格

なお「消費税」について、より詳しい情報は以下のサイトを参照してください。

No.3240 事業用建物等を譲渡した場合の消費税 – 国税庁ホームページ

▊　相続不動産を売却する場合の税金

ここまで『土地売却に掛かる税金』について説明をしましたが、両親や親族から土地を相続した場合『相続の申告期限』に売却を行うと、以下の特例が適用されます。

①　土地を譲渡した場合の計算式
取得費に加算する相続税額　＝　相続税額 ×　土地の合計額　÷　（相続税の課税価格＋債務控除額）

②　土地以外の財産を譲渡した場合の計算式
取得費に加算する相続税額　＝　相続税額　×　土地以外のものの額　÷　(課税価格　＋　債務控除額)

参考：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜譲渡所得｜国税庁

なお、国税庁のサイトでは「相続税の申告と納税」について次のように説明しています。

No.4205 相続税の申告と納税

1 相続税の申告と納税は、相続又は遺贈により取得した財産（被相続人の死亡前3年以内に被相続人から贈与により取得した財産を含みます。）及び相続時精算課税の適用を受けて贈与により取得した財産の額の合計額が遺産に係る基礎控除額を超える場合に必要です。その遺産に係る基礎控除額の範囲内であれば申告も納税も必要ありません。

出典：相続税の申告と納税（国税庁）より一部抜粋

相続税の申告は原則「死亡を知った日の翌日から10カ月以内」に行います（※ 期限が土・日曜日や祝日になる場合は、その翌日が期日となる）。なお『相続税の特例が適用されるか』については、以下のチェックシートを活用してください。

相続財産を譲渡した場合の相続税額の取得費加算の特例チェックシート・措法39条（国税庁）

ダウンロード先：相続財産を譲渡した場合の相続税額の取得費加算の特例チェックシート・措法39条

▊　不動産の売却手続き（流れ）

不動産売却の流れは、以下の流れで手続きを行います

売却を相談する不動産会社によって、手続きの流れは異なります。業者に依頼する前に、必ず複数の業者を比較し「信頼できる業者」を選定するようにしましょう。

また大手の住宅情報サービスなどを利用し、見積もりを出してもらうのも賢い方法です。なお、不動産売却の詳しい手続きや流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

参考記事：不動産売却100%成功ガイド！土地価格の相場と評価額の調べ方を徹底解説！

売却を検討中の方は、ぜに参考にしてみてください。

なお、土地売買や土地活用で「資金を得る」には、最低でも1カ月以上の時間が必要です。このため「今スグお金が必要」という方には即日融資できるカードローンの利用がおすすめです。

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▊　不動産の相続手続き（流れ）

不動産の相続手続き（不動産所有者が亡くなった場合の相続）は、遺言書による相続、遺産分割協議による相続、法定された割合による相続などの方法があります。なお正しい手続きの方法については『法務局のサイト』が参考になります。

不動産の所有者が無くなった場合の手続き（法務局）

このほか、亡くなった人物が「登記名義人」で無いなど、何世代も相続登記をしていない場合は、より沢山の申請書類が必要です。こうした「特殊な例」については最寄りの法務局に相談を行ってください（※このほか司法書士に申請を依頼することも可能です）。

全国の法務局（各法務局のホームページ）

▊　不動産建物所有期間の注意点

本記事でも、不動産の所有期間が5年以下の場合には「短期譲渡所得」が適用され、5年以上の場合には「長期譲渡所得」が適用されることを説明しました。

この『長期譲渡所得になるか、短期譲渡所得になるか』については、売却をした年の1月1日が「決定の基準」となります。

土地建物所有期間の注意点（スマイティ）

みなさんの所有している土地が「何年経過しているのか」計算してみてください。

▊　消費税が増税されると、不動産売却はどうなる？

まず増税が実施されたとして、土地の売却は非課税ですが、建物については「課税対象」となるので注意しましょう。

・ 土地 ⇒ 非課税

・ 建物 ⇒ 課税

一方、土地の譲渡（＝売買取引）については非課税となり、建物の場合も同じく非課税となります。なお「仲介手数料」については、以下の式で計算を行います。

 

仲介手数料＝（不動産の売却価格（非課税）☓3％＋6万円）☓1.08

不動産の売却価格は「非課税」となっており、売却価格にはもともと「非課税土地価格」と「課税された建物」の価格が含まれています。

▊　不動産売却と相続を依頼する場合

本記事の前半でも取り上げましたが、不動産売却を行う場合には、不動産業者に相談を行います。また相続については、行政書士に依頼を行うなどの方法があります。

個人でも「不動産相続登記」を行えますが、物件調査から相続人調査、住民票や固定資産評価証明書などの準備、遺産分割協議書などの作成、相続人全員に遺産分割協議書に署名押印してもらう、法務局に申請するなど…膨大な作業が必要です。

不動産登記（土地・建物）法務局

このため、相続登記や名義変更については、司法書士に依頼するケースが多くなっています。参考までに、不動産登記（土地・建物）の流れが分かる法務局のリンクを貼っておきます。ご自身で手続きをされる方は、ぜひ参考にしてみてください。

参考リンク：不動産登記申請手続｜不動産登記（土地・建物）法務局

▊　不動産相続で役に立つリンク集

最後に、不動産相続で役に立ちリンクをいくつかご紹介したいと思います。

不動産相続で役に立ちリンク集

これらのガイド記事、専門ページなどを参考に、みなさんご自身の状況と照らし合わせて、税金のことを見直してみてください。

メモ｜不動産相続で事業融資を準備したい方に

親の事業を引き継がれる方、不動産相続で事業資金に活用したいという方もいらっしゃるでしょう。

ただ（ここまで説明した通り）相続の手続きには、一定の時間が掛かり、今スグ手続きできる訳ではありません。このため「事業資金を早く調達したいという」方には、ビジネスローンの利用をお勧めしています。

さらに資金調達の成功を確実にしたい場合は（どちらかの審査に落ちても大丈夫なよう）ファクタリングとビジネクストの両方に今から申し込んでおいて下さい。

両方申し込んでおくことで、資金ショートを確実に回避できるので安心です。

１．ファクタリング（資金調達プロの10秒カンタン無料診断）
安定した売掛金があれば、その売掛金を売却して最短1日で資金調達できる。

２．ジャパンネット銀行ビジネスローン　最大500万円融資可能。2019年5月に開始した安心の銀行系ローン。

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東京・神奈川・愛知・大阪・静岡の方限定。法人・個人事業主どちらでも可能な安心の銀行系ローン。

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▊　不動産相続・弁護士に依頼した場合の費用

不動産相続を行う際、弁護士に依頼をする人は少なくありません。ここでは弁護士に依頼をした場合、不動産相続だけでなく「相続全般」で掛かる費用全体を見ておきましょう。

遺言書の作成（ゆいごんしょ）

最近では自分でノートを用意し「遺言」を書く方も多いのですが、きちんとした「遺言書を作成したい」という方は、弁護士に作成を依頼しています。

弁護士が遺言書を作成すると、約10万円〜20万円の費用が掛かります。このほかにも、公証人の手続きに5,000円〜10万円程度の費用が別途必要になります。

遺言の執行（ゆいごんのしっこう）

『遺言の執行』とは遺言書などに沿って、相続人への遺産分配などの遺言内容を実現することを指します。この遺言の執行についても、弁護士に依頼することが可能で、執行費用は遺産の金額や相続人によって異なります。

例えば、遺産が少ない場合（300万円以下など）は30万円前後、3,000万円以下の場合は「遺産の2％」など金額に応じて変動します。また遺産が多い（数億円に上る）場合は、遺産の0.5％など（弁護士が受け取る費用の）割合も変わってきます。

相続放棄（そうぞくほうき）

相続放棄は、マイナスの遺産が多い場合や遺産の受取で「相続争い」が起こるのを避ける場合に行われる手続きです。

財産を放棄する場合には、家庭裁判所への申立手数料が必要で、10万円ほどの手数料に加え、相続人について調査をする費用として別途5万円程度の（調査）費用が発生します。

なお、相続した不動産の放棄や寄付の仕方については、以下の記事で詳しく解説しています。

参考記事：売れない不動産（土地・空家）を活用し、即現金化する3つのコツ！

遺産分割協議（いさんぶんかつきょうぎ）

相続の分け方を話合う際に、代理人を弁護士に依頼することがあります。弁護士を立てることで、相続トラブルを避け、円満に解決を図る目的があります。

遺産分割協議書を作成するのは、

☑️　相続人全員の合意内容を明確にするため
☑️　正確な記録を残して、あとで無用なトラブルが起きないようにするため
☑️　不動産や預貯金、株式、自動車等の名義変更手続きのため
☑️　相続税の申告書に添付するため

といった重要な目的があります。遺産分割協議の話し合いがまとまったら、必ず遺産分割協議書を作成しましょう。

出典：遺産分割協議書（書式サンプル）より一部抜粋

遺産分割協議の弁護士費用は、最低着手金が20～30万円程度、このほか遺産の金額やトラブルの内容によって料金は異なります。詳細は、依頼をする弁護士に尋ねてみてください。

遺留分の減殺請求（いりゅうぶんのげんさいせいきゅう）

遺言の内容にかかわらず、相続人が相続できる財産がありますが、権利が侵害された場合に「遺留分の減殺請求」を行う必要があります（期間は1年以内）。

遺留分（いりゅうぶん）とは

被相続人の兄弟姉妹以外の相続人に対して留保された相続財産の割合をいう。被相続人の兄弟姉妹以外の相続人には相続開始とともに相続財産の一定割合を取得しうるという権利（遺留分権）が認められる（1028条）。

また、子の代襲相続人にも遺留分権は認められる（1044条・887条2項・887条3項・901条）。遺留分権を有するこれらの者を遺留分権利者という。
出典：Wikipedia「遺留分」より一部抜粋

遺留分の減殺請求を行う際の金額は、着手金が「経済的利益」の2%〜8％（相続する額によって異なる）のほか、着手金として4％〜16％（相続する額によって異なる）＋αの金額が必要となります。

なお、＋αの部分は弁護士によってそれぞれ異なります。どのくらいの費用や着手金が必要なのか、依頼する予定の弁護士に相談してみてください。

▊　まとめ｜不動産の扱いは税金を知ることから始まる

不動産を扱う場合は『どのような税金が掛かってくるのか』何よりも先に調べておきましょう。また手続きや流れについても事前に確認してから、準備を進めてください。

なお、土地売買や土地活用で「資金を得る」には、最低でも1カ月以上の時間が必要です。このため「今スグお金が必要」という方には即日融資できるカードローンの利用がおすすめです。

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資金調達プロ編集部

2014年12月のサイト開設後から、金融に関係する記事をメインに投稿を行っています。複数人の著者が在籍しており、法人向け融資を20年勤めた銀行員や累積500名の顧客を持つファイナンシャルプランナーなど、法人・個人問わず複数名の金融のプロフェッショナルがノウハウを提供しています。

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