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不動産売却100%成功ガイド!土地価格の相場と評価額の調べ方を徹底解説!

不動産売却を成功させるには、土地価格の相場と評価額の調べ方を知っておく必要があります。不動産売買の相場を調べるのは難しくありません。方法さえ知っていれば、初めての方でも土地価格の相場と評価額がカンタンにチェックできます。

借地料の相場を計算する方法

不動産売却100%成功ガイド!土地価格の相場と評価額の調べ方を徹底解説!

本記事では『不動産売却100%成功ガイド!』と題し、土地価格の相場と評価額の調べ方について徹底解説します。不動産売却をお考えの方は、ぜひ本記事を参考に手続きを進めてみてください。

 

なお『不動産売却で発生する税金』については、次の記事が参考になります。不動産を売却する際、どのような税金が掛かってくるのか(本記事と合わせて)チェックしておいてください。

 

参考記事①:土地や建物を売ったとき、相続した場合の税金(所得税・消費税)はいくら?

参考記事②:土地所有者が必ず知っておきたい!家や土地にかかる税金(固定資産税・都市計画税)の種類と計算方法

 

このほか、所有する不動産が「なかなか売れない…」とお悩みの方は、以下の記事もご活用ください。

参考記事③:所有する土地を120%フルに活用する16の方法!

参考記事④:売れない土地や空き家を処分する3つの方法(寄付・財産放棄)

 

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▊ はじめに|土地価格と評価額で何が分かる?

 

不動産を売却するのなら「高値で買い取って欲しい!」と考えるのは当然の成り行きです。売却をする前に、どのような方法で高く売れるのか対策を立てましょう。まず、土地価格と評価額を調べる前に路線かと公示地価について見ておきましょう。

 

路線価、公示地価とは?

 

国が発表している「路線価」や「公示地価」については、既にご存じの方も多いでしょう。

 

【路線価】

道路に面した宅地、1平方メートルあたりの評価額を示したもの。

参考リンク:路線価(国税庁)

 

【公示地価】

法令に基づき、定期的に国が評価している公的地価のこと。適正な価格が一般に公表されている。

参考リンク:国土交通省地価公示・都道府県地価調査 – 土地総合情報ライブラリー

 

『土地価格』は目的に応じて、調べる方法が変わってきます。例えば「路線価」は、相続税や贈与税を調べる場合に使用し、公示地価は資産価値を知る場合に用いられます。

 

このほかにも、市場で取引される価格を調べる方法や、不動産鑑定士に依頼を行い土地価格を調べる方法などがあります。以下に『土地価格の区分と目的』についてまとめてみました。

 

目的と対応する土地価格

土地価格の区分目的
① 実勢価格市場で取引される価格を調べる際、目安となる地価のこと。
② 公示地価資産価値を調べる場合に、必要な地価。国または都道府県が公表している価格を使用する。
③ 相続税路線価相続税、贈与税を調べる場合に必要な地価のこと。
④ 固定資産税評価額固定資産税を調べる場合に必要な地価のこと。
⑤ 鑑定評価額不動産鑑定士が、鑑定評価によって定める土地価格のことで、客観的な価格が調査できる。

 

①〜⑤各項目の詳細は、次項で詳しく解説しましょう。

 

▊ 土地価格の種類は4+1種類に分類できる

 

土地価格の種類は【4種類+1種類】の計5種類に分類できます。なぜ、4種類と1種類を区別しているのか。それは「土地には4つの価格が存在する」ことを『一物四価』と呼んでいるからです。

 

ここに不動産鑑定による価格を加えたので、このような分類方法【4種類+1種類】をとりました。

 

① 実勢価格(じっせいかかく)

 

実勢価格(じっせいかかく)とは、実際に土地の売買契約が成立した価格(=実際の市場で売買されている価格)を意味します。

 

実勢価格(じっせいかかく)

実勢価格とは、実際の取引が成立する価格のことです。不動産の時価のことで、売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格をいいます。

取引が行われた場合には、その取引金額が実勢価格になり、取引がない場合には、周辺の取引事例や公的データ(公示価格、固定資産税評価額、路線価など)から推定します。

不動産広告に掲載されている販売価格は、実際に取引が成立するまでは売主の希望価格で、必ずしも実勢価格とは一致しません。

出典:不動産用語集(LIFUL HOME’S)

 

実勢価格の調べ方は、国土交通省の「土地総合情報システム」を確認したり、各地の実勢価格図、不動産取引の情報サイトをチェックするほか、不動産の無料一括査定などを活用する方法があります。

 

実勢価格の計算方法と調べ方

 

実勢価格は(前項でも述べた通り)4つの方法で確認できます。

 

実勢価格の計算方法と調べ方
A. 国土交通省の「土地総合情報システム」を確認する
B. 各地の実勢価格図を見る
C. 不動産取引の情報サイトをチェックする
D. 不動産の無料一括査定などを活用する

 

A〜Dの「調べ方」について、簡単に説明しておきます。

 

A. 国土交通省の「土地総合情報システム」を確認する

 

国土交通省は、全国の地価や取引価格の情報を公表しています。

 

地価公示・地価調査・取引価格情報

地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省

 

上の画像の左上「不動産取引価格情報検索」や、右上の「地価公示都道府県地価調査」の項目から調べたい場所の実勢価格がチェックできます。

 

参考リンク:地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省

 

B. 各地の実勢価格図を見る

 

各地の実勢価格図は、①で紹介した、国土交通省の『地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム 』から検索できます。

 

地価公示・地価調査・取引価格情報

国土交通省の『地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム 』

調べたい場所を絞り込み、目安となる価格をチェックしてみましょう。

 

地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省

 

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C. 不動産取引の情報サイトをチェックする

 

不動産取引の情報サイトを利用すれば(所有する不動産と)条件の近い物件が「いくらで売買されているのか」確認できます。

 

例えば、所有する不動産のある住所、土地や建物の特徴に近い物件を探してみましょう。最寄りの不動産・建築条件に近い物件があれば「どのくらいの価格が付くのか」目安が分かります。

 

SUUMO(スーモ)

SUUMO(スーモ)

 

ここで代表的な『不動産情報サイト』をいくつか紹介しておきましょう。

 

代表的な『不動産情報サイト』
Yahoo!不動産
HOME’S(ホームズ)
SUUMO(スーモ)
アットホーム
goo住宅・不動産
nifty不動産(ニフティ株式会社)
CHINTAI
スマイティー
東急リバブル株式会社
ソニー不動産(ソニー不動産株式会社)
HOME4U (株式会社NTTデータ・スマートソーシング )
住友不動産販売株式会社
OCN不動産(エヌ・ティ・ティ・コミュニケーションズ株式会社)
三井のリハウス(三井不動産リアルティ株式会社 )
スマイティ(株式会社カカクコム)
長谷工リアルエステート
三菱地所ハウスネット株式会社
smoola (マンションリサーチ株式会社)
イエウール(株式会社Speee)
HOME-MASTERS(大成有楽不動産販売株式会社)
イエイ(セカイエ株式会社)
ノムコム(野村不動産アーバンネット株式会社)
いえwill(株式会社インデックスジャパン)
ウチモ(株式会社ハイプライシーズ・ドットコム)

 

これらの不動産情報サイトは、取り扱いの物件数も多く、みなさんがお持ちの不動産に近い物件も数多く見つけることができます。

 

D. 不動産の無料一括査定などを活用する

 

不動産の無料一括査定ですが、ここまで紹介した①〜③の方法である程度「目安」が分かったら、③の項目で紹介した不動産情報サイトにアクセスし『一括査定のサービス』に登録します。

 

またYahoo!JAPAN不動産のように『売却額のシミュレーションツール』を設けているサイトもあるので活用しましょう。

 

ヤフー不動産(売却額シミュレーション)

Yahoo!不動産(売却額シミュレーション)

 

こうした自動ツールを利用すれば、売却額の目安がその場で分かるので(=待ち時間0)便利です。

 

ただし、実勢価格は「おおよその価格」しかチェックできません。不動産価格は、売り手と買い手の取引によっても変わってくるからです。

 

また土地の実勢価格は、過去のデータに基づき求めるため、将来の予測ができないこと、他の土地と「全く同じ条件」では取引できないなどの特徴があります。

 

このため(本項)①の実勢価格は、必ずしも取引価格にはならないこと、そして『一律に計算できないこと』を覚えておいてください。

 

② 公示地価・基準地価

 

公示地価と、基準地価は不動産の資産価値を調べるために用いられます。まず始めに『公示地価と基準地価の違い』について見ておきましょう。

 

公示地価とは?

公示地価(こうじちか)とは、法令に基づき国家機関等により定期的に評価されている公的地価のうち、個別の地点、適正な価格が一般に公表されているもので、日本では地価公示法の公示価格を指す。

出典:Wikipedia「公示地価」より一部抜粋

 

次に、基準地価(きじゅんちか)の意味を見てみましょう。

 

基準地価とは?

国土利用計画法の土地取引価格の審査基準価格として設定されたもので,都道府県が毎年1回公表している。具体的には都道府県知事が基準地について不動産鑑定士の鑑定評価を求め,毎年7月1日に現在の標準地価を判定し,10月初めに公表する。

土地取引の指標,正常な地価形成を目的とした公示地価とほぼ性格を同じくしており,公示地価を補完する形をとる。実勢地価を 100%とした場合,基準地価は 70~80%といわれている。

出典:コトバンク「基準地価」より一部抜粋

 

このように、公示地価と基準地価は『不動産鑑定士が客観的に鑑定』した部分は同じですが、どこで公表しているかによって区分が異なっています。

 

また細かく比較をすると、公表時期や評価時期、調査範囲、調査方法などもそれぞれ異なります。

 

それぞれの違いを分かりやすくまとめてみました。

 

公示地価と基準地価の違い

区分公示地価基準地価
法律地価公示法(昭和44年法律第49号)国土利用計画法施行令(昭和49年政令第387号)
調査方法1地点につき不動産鑑定士2名以上による鑑定評価1地点につき不動産鑑定士1名以上による鑑定評価
調査主体国の国土交通省土地鑑定委員会が主体となる都道府県知事が主体となる
調査範囲都市計画法に規定する「都市計画区域」

および国土交通省令で定める区域

都市計画区域外を含む全国
調査地点25,270地点(平成28年)21,675地点 (平成28年)
評価時期毎年1月1日時点毎年7月1日時点
公表時期毎年3月20日すぎ毎年9月20日前後
価格表示標準値における1㎡あたりの価格基準値における1㎡あたりの価格
調査開始時期昭和46年より昭和50年より

 

より分かりやすくまとめると、公示地価は「土地部の平均価格」を示しており、基準地価は「町村部も含む全国の平均価格」を示していると言えます。

 

公示地価・基準地価の計算方法と調べ方

 

公示地価と基準地価は、どちらも「国土交通省の公式サイト」で公表されています。

 

国土交通省地価公示・都道府県地価調査 – 土地総合情報ライブラリー

 

上のリンク先にある、都道府県を(下の画像を参照)クリックすると、調べたい場所(都道府県から、さらに細かく調査できる仕組み)の公示地価・基準地価が調べられます。

 

国土交通省地価公示・都道府県地価調査

国土交通省地価公示・都道府県地価調査(国土交通省)

 

ここでは調査年や価格などの条件を指定して、詳しく価格を調べることが可能です。

 

ただし、土地や建物など不動産の価値は、公示地価や基準地価とは違った(市場の価格)で取引されることが多く、売買の参考にはなりません。あくまでも不動産価格の「目安」として捉えるようにしてください。

 

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③ 相続税評価額(相続税路線価)

 

相続税評価額(相続税路線価)とは、相続税や贈与税を調べるときに必要な評価額のことです。

 

No.4602 土地家屋の評価 [平成29年4月1日現在法令等]

相続税や贈与税を計算するときに、相続や贈与などにより取得した土地や家屋を評価する必要があります。

国税庁ホームページより

 

計算する際には『固定資産税評価額』をあらかじめ調べておく必要があり、都税事務所や、各市区役所や町村役場にて確認できます。

 

また毎年4月〜5月頃に送付される「固定資産税の納税通知書」にある、土地の地積(免責)をチェックしてみてください。このほか不動産の持ち分についても、改めて確認をしておきましょう(※ 持ち分が分からない場合は、法務局で登記簿謄本をもらって確認することも可能です)。

 

そして路線価も忘れずチェックしておきます。路線価は国税庁のホームページにて、確認できるのでメモを取っておいてください。

 

財産評価基準書路線価図・評価倍率表(国税庁)

 

財産評価基準書路線価図・評価倍率表

平成29年分財産評価基準を見る(国税庁)

 

上の地図をクリックし、調べたい土地まで範囲を絞り込むと、該当する土地に2150や2750などの数字が書かれています。これは、道路に面している土地が1平方メートルあたり215,000円(または275,000円)というように路線価を示しています。

 

路線価図の説明(国税庁)

路線価図の説明(国税庁)

 

ここで【土地の面積 × 路線価】を計算すれば、土地の相続税評価額が確認できます。

 

相続税評価額(相続税路線価)の計算方法と調べ方

 

あらためて、相続税評価額の計算方法をおさらいしておきます。

 

【土地の面積 × 路線価】=相続税評価額

 

なお相続税評価額の計算方法については、国税庁の説明が分かりやすく、参考になります。

 

土地家屋の評価

 

実際の相続税ですが、以下の式で計算できます。

 

家屋を相続した場合の相続税

固定資産税評価額 × 1.0倍

 

なお、賃貸している土地や家屋を相続した場合の相続税は、権利関係に応じて評価額が調整されます。なお事業や居住用の不動産については(以下の通り)「特例」が設けられています。

 

相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例

No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

 

詳しい計算方法は以下、国税庁のサイトで確認を行ってください。

4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

 

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④ 固定資産税評価額(固定資産税路線価)

 

固定資産税評価額(固定資産税路線価)とは、固定資産税を求めるための「目安」になる評価額のことです。

 

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額(こていしさんぜいひょうかがく)とは、固定資産税を賦課するための基準となる評価額である。 固定資産税は、市町村が毎年1月1日(賦課期日)現在の土地、家屋等(固定資産)の所有者に対し、その固定資産税評価額をもとに課税する税金である。

出典:Wikipedia「固定資産税評価額」より一部抜粋

 

この税金は、市町村などの地方自治体が賦課するもので、土地や不動産を所有する人には納税(=固定資産税を払う)の義務が生じます。

 

固定資産税評価額(固定資産税路線価)の計算方法と調べ方

 

固定資産税は【固定資産税の評価額 × 標準税率1.4%】で計算※できます。

 

この計算式に必要な『固定資産税の評価額 』は【土地の公的価格や家屋の時価 × 0.7】で算出できるのですが、固定資産税の課税明細書で確認できるほか、最寄りの役所で固定資産評価証明書を発行してもらうか、固定資産課税台帳を閲覧することで調べられます。

 

※ ただし、市町村によって税率が異なる場合もあるので、最寄りの自治体で「標準税率」の確認を行ってください。

 

また固定資産税には「減額の特例措置」が設けられています。一般的には一般住宅用地、小規模住宅用地には次の特例措置が適用されます。

 

① 小規模住宅用地(住宅やアパート等の敷地で200平方メートル以下の部分)
固定資産税:価格×1/6、都市計画税:価格×1/3

② 一般住宅用地(住宅やアパート等の敷地で200平方メートルを超える部分)
固定資産税:価格×1/3、都市計画税:価格×2/3

 

該当される方は、市町村区から受け取る納税額と照らし合わせてみてください。なお、固定資産税は毎年1月1日時点で、不動産を所有される方が『納税義務者』となります。

 

⑤ 鑑定評価額(または不動産鑑定評価額)

 

鑑定評価額(または不動産鑑定評価額)とは、不動産鑑定士が鑑定を行った「不動産価格」のことです。通常、不動産価格は個別性が強いため「客観的な価格が付けにくい」というデメリットがあります。その問題を解消するのが、不動産鑑定士による鑑定評価額です。

 

ここでは、土地や建物などの所有権や所有権以外の価値を、専門性を持った不動産鑑定士が評価することで「客観的な評価額」が分かります。なお不動産鑑定評価を行うためには、不動産鑑定業の登録を行った「不動産鑑定士」が評価を行う必要があります。

 

不動産鑑定士(ふどうさんかんていし)とは?

不動産鑑定士(ふどうさんかんていし)は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格であり、不動産の経済価値に関する高度専門家である。

不動産鑑定士試験に合格し、定められた手順を経た後に国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録される。 不動産鑑定士の独占業務は不動産の鑑定評価であり、不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行えば、刑事罰の対象となる。

出典:Wikipedia「不動産鑑定士」より一部抜粋

 

上の説明にもあるとおり、不動産鑑定士以外の者が行かを行うと刑事罰の対象となるので注意しましょう。

 

鑑定評価額の計算方法と調べ方

 

不動産鑑定士に依頼し、鑑定評価額を定めてもらいます。売り主が客観的に「適正な不動産価格を知りたい」という場合には、不動産鑑定士に依頼を行います。

 

適正な価格を知っておけば、買い主との交渉にも「価格を下げすぎる」恐れや「安くし過ぎて」取引で失敗することが無くなります。

 

不動産鑑定士に依頼するメリット・デメリット

 

不動産鑑定士に依頼を行い「適切な価格」を知ったとしても、価格が高すぎる場合は買い手が付かないので、バランスが必要です。また不動産鑑定士に依頼するには、一定の費用が掛かります。

 

鑑定事務所によっても変わりますが、20万円〜40万円以内で調査が行われます。依頼料は一般的に(土地)評価額が高ければ依頼料金も比例して高くなります。

 

目安としては1,000万円までの評価額であれば20万円前後、5,000万円〜1億円までの評価額には30万円〜40万円程度の費用が掛かります。

 

▊ 土地価格・どこに査定を出せば良いのか?

 

土地価格の査定は、不動産鑑定士に依頼するほか、不動産業者に調査をお願いすることが可能です。業者を選ぶ際には、必ず信頼のできる相手と契約を結びましょう。また契約に至るまでに、複数の業者を比較し「自分に合った」相手に依頼をするようにしてください。

 

なぜなら、業者の違いだけで査定結果が200万円〜300万円程度変わることも珍しくないからです。最近では、複数の業者で「一括査定」や売却の「見積もり」ができるサービスも増えています。一件一件、業者を探すのとは違い、必要事項を入力するだけで一括検索できるので便利です。

 

以下に「土地や不動産売買」で評価の高い業者、人気の不動産業者、一括見積もりを行っているサイトをピックアップしてみました。業者選びでお困りの方は、ぜひご活用ください!

 

不動産の売買で評価が高い業者一覧(全国)

● SUUMO(株式会社リクルートホールディングス)

● at home(アットホーム株式会社)

● HOME’S(株式会社ネクスト)

● 東急リバブル株式会社

● 野村不動産アーバンネット株式会社

● 三井不動産リアルティ株式会社

● 三菱地所ハウスネット株式会社

● ソニー不動産(ソニー不動産株式会社)

● HOME4U (株式会社NTTデータ・スマートソーシング )

● すまいValue (すまいValue運営会社)

● 小田急不動産株式会社

● 住友不動産販売株式会社

● リガイド(株式会社ウェイブダッシュ)

● OCN不動産(エヌ・ティ・ティ・コミュニケーションズ株式会社)

● Sateiichiba(株式会社天狗堂)

● town life 不動産売買(ダーウィンシステム株式会社)

● Yahoo!不動産(ヤフー株式会社)

● いえwill(株式会社インデックスジャパン)

● イエカレ(株式会社グローバルサーチ)

● いえらぶ(株式会社いえらぶ)

● ウチモ(株式会社ハイプライシーズ・ドットコム)

● 三井のリハウス(三井不動産リアルティ株式会社 )

● オウチーノ(株式会社オウチーノ)

● スマイティ(株式会社カカクコム)

● ノムコム(野村不動産アーバンネット株式会社)

● イエイ(セカイエ株式会社)

● スマイスター(株式会社シースタイル)

● イエウール(株式会社Speee)

● smoola (マンションリサーチ株式会社)

● HOME-MASTERS(大成有楽不動産販売株式会社)

● 株式会社大京穴吹不動産株式会社

● 長谷工リアルエステート

● 三菱地所ハウスネット株式会社

● nifty不動産(ニフティ株式会社)

 

時間が無い方、売却をお急ぎの方もぜひ、こうしたサービスを活用してみてください。

 

なお、「急いでお金が必要!」という方には、審査がスピーディーなカードローンの利用がオススメです♪ ネットだけで申し込みでき(スマホや携帯からもOK!)すぐに10万円のお金を借りることが出来るので、お急ぎの方は今すぐこちらの記事をご覧ください。

参考記事:今日中に借りたい!個人向けカードローンおすすめ比較【2020年最新版】

 

▊ 不動産売却の流れ(査定から、売却まで)

 

ここで「不動産売却」の流れについて説明しましょう。不動産売却を考え、実際に不動産を手渡すまでに(大きく分けて)8つのステップがあります。

 

不動産売却の流れ|査定から、売却まで
ステップ① 相場を知って、売却額の目安を知っておく
ステップ② 不動産会社を探す(3社以上)
ステップ③ 物件価格の査定を依頼する
ステップ④ 不動産会社に仲介を依頼、不動産を売り出す
ステップ⑤ 購入希望者と交渉を行う
ステップ⑥ 物件情報の開示と説明
ステップ⑦ 売買契約を結ぶ
ステップ⑧ 不動産を引き渡す

 

①〜⑧の流れについて、より詳しく説明しましょう。

 

ステップ① 相場を知って、売却額の目安を知っておく

 

まず、売却を決めたらいくらくらいで「不動産が売れるのか」本記事で紹介した方法で、価格の目安を立てておきましょう。

 

ステップ② 不動産会社を探す(3社以上)

 

次に利用する不動産会社を最低でも3社、できればそれ以上ピックアップし、信頼できる不動産会社かどうかを確認します(⇒ 不動産会社の情報を幅広く収集しましょう)なお、実際に(不動産会社を)利用したユーザーの口コミ等があれば、合わせて参考にしましょう。

 

ステップ③ 物件価格の査定を依頼する

 

何社か利用したい不動産会社が絞れたら、物件価格の査定を依頼しましょう。業者が複数ある場合は、一括見積もりなどのサービスを上手く活用してください(⇒物件価格について多くの意見を聞くために、複数社に査定を依頼するのがベスト!)。

 

ステップ④ 不動産会社に仲介を依頼、不動産を売り出す

 

「これだ!」と思える不動産会社が見つかったら、不動産売買の仲介をお願いしましょう。ここで建物検査(インスペクション)」を行っう場合や、既存住宅売買瑕疵保険を結ぶ場合もあります。

 

ステップ⑤ 購入希望者と交渉を行う

 

購入希望者が見つかったら、売買の交渉を行います。価格のほかにも、条件について(後々トラブルにならないよう)双方が納得できるまで交渉を行いましょう。

 

ステップ⑥ 物件情報の開示と説明

 

物件の詳細を購入希望者に開示します。物件情報はできるだけ正確に伝え、不動産会社が仲介する場合は「重要事項説明」に沿って、手続きを進めてください。

 

ステップ⑦ 売買契約を結ぶ

 

買い手と売り手が納得できる条件に達したら、売買契約を結び、物件価格の約10%〜20%の手付金を受け取ります。

 

ステップ⑧ 不動産を引き渡す

 

売買代金を受領すると同時に、不動産の登記手続きを行います。なお物件の細かな部分については、買い主と現地立会いを行い、最後まで契約状況について確認を行い「相違点が無いかどうか」チェックします。
このほか、税務申告などの手続きも忘れないようにしましょう。分からないことがあれば、速やかに不動産会社に尋ねるようにしてください。

 

なお、家や土地に掛かる税金の計算方法、不動産売却で掛かる税金については、以下の記事で詳しく説明しています。

 

参考記事:土地所有者が必ず知っておきたい!家や土地にかかる税金(固定資産税・都市計画税)の種類と計算方法

 

▊ 不動産売却で役立つ|専門用語集

 

ここでは『不動産売却で役立つ|専門用語集』を作成してみました。分からない用語が出てきた時には、ぜひご活用ください。

 

不動産売却で役立つ|専門用語集

用語意味
譲渡損失譲渡損失(じょうとそんしつ)は、不動産の譲渡で損失が出ることを指す。例えば譲渡金額が建物の減価償却費や取引所経費よりも小さくなると譲渡損実が発生する。
譲渡所得譲渡所得(じょうとしょとく)は、所得税(課税所得の一つ)で、資産譲渡による所得のことで、一時所得と同じく「臨時所得」に分類される。
解約手付解約手付(かいやくてつけ)は、解除権留保ができる手付けのことで、手付けを受け取ったモノは倍額の手付金を返還することで契約の解除が行える。
つなぎ融資別名を「ブリッジローン」と呼ばれ、債務者な一時的な資金繰りをサポートするローンのこと。つなぎ融資を利用することで、資金的(時期的)なずれを埋める役割がある。
買い替え特約不動産の買い主の行った売却が不調に終わった場合(予定よりも、安く売却することになった等) に購入予定の不動産契約を解除できる特約のこと。
任意売却任意売却(にんいばいきゃく)は、 借入金の返済やローン返済が難しくなった場合に、不動産会社が仲介を行い競売価格よりも不利な条件で売らずに済むよう、市場で担保不動産が販売できるよう調整すること。
専任媒介契約専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)は、依頼者が他の不動産会社に対して重複契約できないようにする専任契約のこと。
専属専任媒介契約専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく) 依頼者が他の不動産会社に対して重複契約できないようにするとともに、宅建業者の側も他の顧客とは取引できない専任契約の形を意味する。
成約価格成約価格(せいやくかかく)は、売買契約書に書かれる金額のことで、不動産相場を調査する場合にも参考として用いられる。
引渡し猶予引き渡し猶予(ひきわたしゆうよ)は、売り主の側が引き渡しの時期を指定することで、契約後の特定日(通常は一週間程度)が引き渡し日となる。
一般媒介契約一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)は、依頼主が複数の仲介業者を通して依頼・契約できる方式のこと。
違約金違約金(いやくきん)は契約者の債務不履行の際に、支払うべき金銭のことで民法上は「損害賠償額の予定」と見なされている。
訪問査定訪問査定(ほうもんさてい) は、簡易査定のデータをもとに不動産会社が現地を訪れて土地や建物を査定すること。
建設住宅性能評価書建設住宅性能評価書(けんせつじゅうたくせいのうひょうかしょ)とは、国土交通大臣が定めた基準をもとに、住宅の検査を行い問題が無い建物に対し「建設住宅性能評価書」を発行する。
簡易査定簡易査定(かんいさてい)は訪問査定とは異なり、同一エリアなどの売り出し情報や過去の成約状況等をもとに査定価格を簡易的に見積もる方法のこと。
仲介手数料仲介手数料(ちゅうかいてすうりょう) は業者に仲介をお願いした際、サービスに対して支払う報酬のこと。
REINS(レインズ)国土交通大臣が指定、不動産流通機構が運用を行うネットワークシステム(不動産流通標準情報システム)の略称で、正式名称では”Real Estate Information Network System”と呼んでいる。
不動産競売 不動産競売(ふどうさんきょうばい)とは、返済が出来ない、不動産担保で返済できなくなった債務者の不動産を競売に掛けて売却すること。
瑕疵担保責任瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)は、一般の人が見抜けないような欠陥があった場合、売り主や引き渡しを行ったものが権利者に追うべき「担保責任」のことを指す。
還元利回り還元利回り(かんげんりまわり)は「不動産収益性」を意味し、収益価格をもとめるために使われる「利回り」のこと。
収益還元法収益還元法(しゅうえきかんげんほう)は、 不動産の収益性をもとに対象不動産の将来的収益(=試算価格)をもとめる方法のこと。
地価公示地価公示(ちかこうじ)は、 国土交通省が年一回標準値における1㎡あたりの地価を公表すること。土地取引の指標として用いられる。
不動産鑑定評価基準不動産鑑定評価基準(ふどうさんかんていひょうかきじゅん)は、不動産鑑定士が不動産を鑑定・評価する際に用いる鑑定基準のこと。

 

このほか、分からないことは査定をお願いする業者などに、何でも質問や相談をしてみましょう。難しいこともより分かりやすく説明してくれるので、土地価格の相場や評価額について、より「役に立つ情報」が得られるでしょう。

 

▊ 番外編|土地を担保にローンを組む方法について

 

ここまでは、売却について説明をしましたが、不動産をお持ちの方は、土地を担保にローンを組むことができます。

 

不動産担保ローンがオススメできる方
☑ 不要な土地・建物をお持ちの方
☑ 不動産の売却、賃貸収入を検討中の方
☑ 他社で複数の借り入れがある方、まとまった資金が必要な方

 

例えば、金融機関では「不動産担保ローン」を扱っており、個人向けの融資から、シニア向けローンなどさまざまな融資商品が用意されています。

 

不動産担保ローンとは、土地や建物を担保にしてお金を借りるローンを指します。通常のローンは「借りる方の信用」を元に融資を行います。一方、不動産担保ローンは(借りる側の信用にプラスして)不動産の価値を元に審査が行われるので、融資が受けやすい(=審査が通りやすい)といった特徴があります。

出典:不動産担保ローン20選!銀行の審査基準や金利で比較。おすすめ人気ランキング

 

また個人事業主、会社経営者の方にも、事業者向け「不動産担保融資」があるので、必要な事業資金を土地によって借入できます。

不動産担保融資(不動産担保ローン)は、一般的なローンよりも貸付できる額が大きく、個人向けローンについても数百万円〜数千万円単位の融資が可能です。

 

法人・個人事業主の方で今すぐ「事業資金が必要だ」という方には、当サイトに登録されている1,300人の専門家がおすすめの調達方法を紹介しています。500万円くらいの資金であれば『最短1日』で資金調達が可能。お急ぎの場合はすぐに以下の記事をどうぞ。

参考記事:今すぐ借りたい!法人向けビジネスローンおすすめランキング【2020年最新版】

 

また、毎月200万円以上の安定した売掛金が発生するBtoBの事業をしている方は、ファクタリング(売掛金を売却して資金調達する方法)もオススメです。

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※ 資金調達の成功を確実にしたい場合は、どちらかの審査に落ちても大丈夫なように、ファクタリングとビジネスローンの両方に今から申し込んでおいて下さい。両方申し込んでおくことで資金ショートを確実に回避出来ます。

 

不動産担保融資は、事業資金としても活用できる

 

事業者融資についても、数千万円〜最高数億円の融資ができるので、運転資金やつなぎ融資にも活用できます。例えば、不動産担保ローンで人気の日宝の不動産担保ローンは、融資金額が50万円から最高5億円と高額融資にも対応しており、目的に合った使い方ができます。

 

おまとめローン、借り換えローンとしても利用OK

 

このほか、不動産担保融資は『借入できる金額が大きい』ので、おまとめローンや借りかえローンとしても活用できます。

 

もちろん借り換えという面では、おまとめローンを利用しても良いのですが、不動産担保融資の方が借りられる金額はより大きく設定してもらえます。

 

参考記事:【2020年最新版】おまとめローン30選!借換え専用カードローンで借金を完済しよう!

 

なぜなら、不動産担保融資は「融資を行う側=金融機関、ローン会社」に貸し倒れのリスクが無く、安心して融資が行えるからです。

 

また信用力の面でも、不動産担保のある方が「融資を受けやすい/融資しやすい」といったメリットがあります。

 

普通のローンで審査が通らない…という方でも、不動産を差し出すことでより有利な条件(貸付の金額、金利面など)で借入ができるでしょう。

 

不動産を売却する前に、何ができるのか改めて考えてみよう

 

土地や建物の不動産をお持ちの方で「お金がすぐに必要」という方は、売却だけで無く、不動産担保融資についても前向きに検討されてみてはいかがでしょうか?

 

なお以下の記事では、不動産担保融資についてより詳しく解説をしています。

 

参考記事:不動産担保ローン20選!銀行の審査基準や金利で比較。おすすめ人気ランキング

 

▊ まとめ|土地価格の相場、評価額はカンタンに調査できる

 

みなさんも今回ご紹介した方法で、気になる土地の価格や相場、評価額を調べてみましょう。一般に公表されているデータを使えば、不動産売却に役立つ情報が、誰でもカンタンにチェックできますよ。

 

なお、「急いでお金が必要!」という方には、審査がスピーディーなカードローンの利用がオススメです♪ ネットだけで申し込みでき(スマホや携帯からもOK!)すぐに10万円のお金を借りることが出来るので、お急ぎの方は今すぐこちらの記事をご覧ください。

参考記事:今日中に借りたい!個人向けカードローンおすすめ比較【2020年最新版】

 

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