リバースモーゲージはお得？老後資金作りのメリット・デメリット
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老後の資金は大丈夫ですか？
「この言葉を聞くだけで不安になる」という人が少なくないようです。あなたの場合はいかがでしょうか？
普通に定年まで働いて、老後は退職金と年金で豊かに暮らしていける。そんな生活はすでに過去のものになってしまいました。
老後の資金を確保するためのアイデアはいろいろあります。その中でも最近注目されているのがリバースモーゲージです。
今回はリバースモーゲージについて徹底的に解説していきます。
きっと、「年金収入だけでは不安」「せっかくなら豊かに暮らしたい」「今の家を修繕したい」「別のところに引っ越したい」など、いろいろな思いがあってリバースモーゲージに興味を持ったのだと思います。
良さそうな話に思える一方で、なんとなく疑ってもいる。そんなところでしょうか。
だからこそ、この記事を通してリバースモーゲージについてしっかりと理解して、確信をもって決定できるようになってください！
この記事を書いた専門家（アドバイザー）
資金調達プロのWEBライター。国立工業高専を経て、建築技師として国際建設ボランティアに携わる傍ら、現地記者としてライター業で生計を立てる。 2013年からは日本において本格的にライターとして活動を開始し、金融・建設系のメディアでの執筆を中心に行なっている。 プロ目線の難解な解説ではなく、一般的に理解できる言葉や概念を用いたわかりやすいライティングを心がけています。
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目次
1.リバースモーゲージとは
まずは、リバースモーゲージの仕組み、特徴、利用条件をしっかりと理解しておきましょう。
1-1.リバースモーゲージの仕組み
リバースモーゲージとは、端的にまとめてしまうと「高齢者向けの貸付制度」と言えます。
一般的に、リバースモーゲージは以下のような形で利用されます。
リバースモーゲージの仕組み
- 自宅を担保にして生活資金を借り入れる
- 自分の家に住み続けることができる
- 死亡に伴い、自宅を処分して借入金を返済する
リバースモーゲージは、持ち家を所有する収入が少ない高齢者などが生活資金を確保する仕組みとして考案され、発達してきました。
リバースモーゲージは、金融機関が販売しているローン商品というより、老後の資金問題や住宅の需給バランス、住み替え問題などを考える国が本格的な導入を検討している仕組みとなっています。
参考資料：住替え、リバースモーゲージについて 国土交通省住宅局
1-2.リバースモーゲージの特徴
リバースモーゲージは「高齢者向けの貸付制度」だと説明しました。
でも、一般的な貸付とリバースモーゲージでは違いがあります。
リバースモーゲージにはこんな特徴があります。
リバースモーゲージの特徴
- 自宅を担保にする
- 一括か毎月、資金を受け取る
- 返済は契約者の死亡後に一括で行われる
- 月々の返済は利息分だけ
- 契約対象者は55歳以上に設定されていることが多い
毎月の返済は利息分だけで、元金の返済は死亡後に自宅の売却という形で行われるのがリバースモーゲージの特徴となっています。
リバースモーゲージは、リバース（逆）とモーゲージ（抵当権）が合わさった言葉です。住宅ローンではこつこつと返済して残高を減らしていくのに対し、リバースモーゲージはその逆で、借り入れが増えていって最後にまとめて返済する形になります。
そんなリバースモーゲージですが、だれでも利用できるわけではありません。この点もしっかりと理解しておきましょう。
1-3.リバースモーゲージを利用するための条件
リバースモーゲージを利用するためには条件があります。
リバースモーゲージを利用するための条件
- 持ち家を所有していること
- 居住形態や立地が融資の対象となっていること
- 55歳以上であること（融資する金融機関による）
- 生活資金が用途であること（融資する金融機関による）
リバースモーゲージの仕組みからして、大前提となるのは持ち家を所有していることです。
持ち家であっても、金融機関によっては都市部の一戸建てしか受け入れてくれないなど制約があります。また、マンションを対象外としている金融機関が多いです。
年齢は、ほとんどの金融機関が55歳以上に設定しています。リバースモーゲージについての相談は55歳より前でもOKですが、契約するときには年齢の基準を満たしていなければなりません。
資金用途については、ほとんどの金融機関が「生活資金に限る」としています。事業用など別の用途では認められないことが多いです。
ここまでで、リバースモーゲージの仕組み、特徴、利用条件について理解することができました。
では、リバースモーゲージを利用するメリットはどんなところにあるのでしょうか？
2.リバースモーゲージを利用するメリット
まずリバースモーゲージのメリットを取り上げます。そのあと、リバースモーゲージのデメリット（リスクとなり得る点）を挙げていきます。
メリットとデメリットを概観し、少し時間を取って「自分にとってリバースモーゲージとは・・・」と思い巡らせてみてください。
一部では、リバースモーゲージのことを「あやしい」「罠」ととらえる向きがあるようです。リバースモーゲージは決して巧みに高齢者から搾取するための仕組みではありません。とはいえ、すべての人にとって最善の方法とは限りません。大切なのは、自分にとってどうなのか見極めることです。
リバースモーゲージにはこんなメリットがあります。
- 自宅を手放さず老後資金が手に入る
- 毎月の支出が減る
- 残される配偶者の居住リスクを回避できる
- 子供たちに空き家を残さずに済む
- 元金返済で自宅はそのまま家族のものになる
それぞれについて簡単に解説していきます。
2-1.自宅を手放さず老後資金が手に入る
リバースモーゲージの最大のメリットは、自宅を手放さず老後資金が手に入ることです。
仮に不動産担保ローンを使って資金を手に入れるとしたら、まとまったお金を手にすることはできても、毎月の返済が重くのしかかるので豊かな老後にはなりません。
自宅を売却し、売却で得た資金で老後を豊かにする。この場合は、資金は手に入るものの、住まいを失います。賃貸物件に入居するなら毎月の家賃負担が出てきます。
リバースモーゲージなら、今のままふつうに自宅で生活を続けながら老後資金が手に入ります。
2-2.毎月の支出が減る
リバースモーゲージなら、他の方法で融資してもらう場合と比較して、毎月の支出が少なくなります。なぜなら、月々の利息を払うだけで済むからです。
「元金の一部＋利息」を返済するとなると、結局は何のためにまとまったお金を手にしたのかわからなくなってしまいます。
その点、リバースモーゲージなら自宅を担保にしてまとまったお金を受け取り、毎月の返済は利息分だけなので差し引きでかなりの余裕が出ます。
2-3.残される配偶者の居住リスクを回避できる
リバースモーゲージなら、残される配偶者の居住リスクを回避できます。
基本的に、リバースモーゲージの仕組み上、契約者が死亡したら担保にしている自宅を売却しなければなりません。しかし、配偶者が残される場合は配偶者が契約を引き継げるようにしている金融機関が多いです。
そのため、残される配偶者はそのまま引っ越すことなく自宅に住み続けることができます。
2-4.子供たちに空き家を残さずに済む
リバースモーゲージを活用することで、子供たちに空き家を残さずに済みます。
同居している場合や、やがて次の世代が戻ってくる予定がある場合は、そもそもリバースモーゲージにすべきではないと言えます。しかし、最近では子供たちが都市部に居をかまえていて、実家に戻ってくる予定がないパターンが増えています。
自分たちの死後、自宅がそのままになっていると、子供たちが売却しようとしてもなかなか買い手がつかなかったり、そのままにしておくことで維持費がかさんだりと、苦しい目に遭う可能性があります。
リバースモーゲージなら、使わなくなった自宅はスムーズに処理されるため、何の心配もいりません。
2-5.元金返済で自宅はそのまま家族のものになる
リバースモーゲージは、繰り上げ返済や一括での全額返済にも対応しています。
当初、リバースモーゲージによって最終的に自宅を売却しようとと思っていたものの、予定が変わって次の代に引き継げるようにしたくなった。そんな場合は、元金返済で自宅はそのまま家族のものになります。
次に、リバースモーゲージのデメリットについて見ていきましょう。
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3.リバースモーゲージのデメリットやリスク
リバースモーゲージのデメリットやリスクを挙げるとこうなります。
- マンションは対象外となる可能性がある
- 変動金利の一択
- 推定相続人の同意が必須
- 長生きすることで資金が底をつくリスク
- 土地・建物の評価額が下がることに伴う融資限度額見直しのリスク
こちらも順番に解説していきます。
3-1.マンションは対象外となる可能性がある
リバースモーゲージの場合、マンションは対象外となる可能性があります。
金融機関にとって魅力的なのは「担保としての土地の価値」と「売却の自由度」です。その点、マンションだと土地が区分所有になり、土地のみの売却ができず自由度が低くなります。
そのため、多くの金融機関は建物を壊して更地にして売却することも可能な持ち家のみ担保として受け入れることが多いわけです。
もしあなたがマンション所有者なら、リバースモーゲージを利用しようと思っても苦戦が予想されます。
詳しくは後ほどご紹介しますが、マンションでも受け入れてくれる可能性があるのは、みずほ銀行、東京スター銀行、群馬銀行など一部の金融機関に限定されます。
リバースモーゲージの担保にできるマンションの例
- 前提として金融機関に受け入れる気持ちがある
- 大都市圏の物件
- 築浅
- 契約者が60歳以上
3-2.変動金利の一択
リバースモーゲージは変動金利の一択になります。
変動金利の場合、金利の大幅な変動によって毎月の支払い額が増えるリスクがあります。
固定金利の場合、世の中の経済情勢等に関わらず、常に一定の利率が適用されるので、金利上昇局面では借主側が有利になります。一方、返済期日まで利率の変更はできない契約となっているため、世の中の金利が下がっても、そのままの利率で最後までご返済いただくことになります。
変動金利の場合、銀行の短期プライムレート（1年以内の最優遇金利）を基準に利率が変動します。短期プライムレートは当行が市中金利等を参考に決定していますので、経済情勢等によって変わる金利と言えます。したがって、世の中の金利と同じように変動していきますが、市中の金利が急騰した時などは、利率が大幅に引き上げられることになります。
引用：群馬銀行
住宅ローンの場合は固定金利か変動金利にするかで迷うことになりますが、リバースモーゲージでは選択の余地がありません。
3-3.推定相続人の同意が必須
リバースモーゲージを利用するために、子供など推定相続人の同意が必須になることが多いです。
リバースモーゲージは契約者の死後の自宅売却が前提となるため、金融機関が推定相続人の意向を確認しておきたいと思うのは当然のことです。そうでないと、リバースモーゲージを利用していたことを知らない、または同意していない家族（推定相続人）との間でトラブルが起きかねないからです。
リバースモーゲージの活用にあたっては、自分だけで決定するのではなく、事前の家族会議が必要になります。
3-4.長生きすることで資金が底をつくリスク
一括で資金を手に入れるとしても、毎月お金をもらうとしても、長生きするとやがて資金が底をつくかもしれません。
リバースモーゲージでは自宅を担保にしますが、自宅を担保にすれば無尽蔵に資金を手にすることができるわけではありません。融資限度額が設定されることになります。
長生き自体はうれしいことですが、リバースモーゲージを利用する場合は長生きに伴うリスクを抱えることになると覚えておきましょう。
3-5.土地・建物の評価額が下がることに伴う融資限度額見直しのリスク
リバースモーゲージの場合、土地・建物の評価額が下がることに伴う融資限度額見直しのリスクがあります。
加えて、自宅売却時に返済金額が売却金額を上回ってしまうと、相続人にオーバーした分の請求がいくこともあります。
ちなみに、リバースモーゲージの融資限度額は土地・建物の評価額に対して50%が相場と言われています。当然のことながら、自分たちで先に自宅を売却する場合と比較すると、手にすることができる金額は少なくなります。
いまいちど、リバースモーゲージのメリットとデメリットについて冷静に考えてみてください。
冷静に考えてみても、いまいち「自分にとって実際のところどうなのか」よくわからないかもしれません。
あくまで参考情報としてですが、リバースモーゲージがおすすめなのはこんな人になります。次の項目に行きましょう。
4.リバースモーゲージがおすすめなのはこんな人
リバースモーゲージがおすすめなのはこんな人です。あなたの場合はどうでしょうか。いくらか当てはまるでしょうか。
- 老後資金に不安がある
- 豊かな老後にしたい
- 住宅ローンの重圧から解放されたい
- いざというときのためにまとまったお金を準備しておきたい
- 家のリフォームを考えている
- 自宅の引き継ぎ手がいない
4-1.老後資金に不安がある
預貯金が少なくて老後資金に不安があるなら、リバースモーゲージで資金を手にしておくと安心です。
数年前には「老後に2,000万円必要」と話題になりました。
参考：総務省 統計局
大げさだと指摘する声もありましたが、年間で必要な生活費や介護にかかる費用などを計算していくと、あながち間違っておらず、老後資金には余裕をもたせておくほうが良いと気づくはずです。
4-2.豊かな老後にしたい
最低限の生活を送るのではなく、豊かな老後にしたい人は、リバースモーゲージによって資金調達するとよいでしょう。
当然ですが、豊かに生活するためにはそれなりのお金が必要になります。現役世代なら副業等を考えることもできますが、老後まで時間を切り売りして働くようでは豊かな老後になりません。
4-3.住宅ローンの重圧から解放されたい
老後もまだ住宅ローンが残っていると経済的・精神的に負担になるので、できればなんとかしたいですよね。
そんな状況の人にはリバースモーゲージの活用がおすすめです。
リバースモーゲージを扱っている金融機関の中には、住宅ローンの借り換えに対応しているところがあります。リバースモーゲージを使って住宅ローンを借り換えてしまえば、毎月の返済の重圧から解放されます。
4-4.いざというときのためにまとまったお金を準備しておきたい
老後もふつうに生活していくだけの預貯金と年金がある。でも、いざというときのためにまとまったお金を準備しておきたい。
手持ちの資金に余裕を持たせたい場合は、リバースモーゲージの活用を検討するとよいでしょう。
4-5.家のリフォームを考えている
老後の快適な生活には、快適な住まいが欠かせません。
老後の生活に適している家にリフォームしようと思っても資金がない。そんなときにもリバースモーゲージが役立ちます。
いずれ自宅を売却するわけですが、それまでの期間はまだまだたくさんあるわけです。老後の時間を大切にするために、自宅をリフォームする人が増えています。
資金がないことを理由にあきらめてしまうのはもったいないですよね。リバースモーゲージの活用を視野に入れてみましょう。
4-6.自宅の引き継ぎ手がいない
自宅の引き継ぎ手がいない場合、リバースモーゲージは一石二鳥の選択肢と言えます。
先に老後の資金を手にすることができて、しかも必要なくなったら家族や親族に迷惑をかけずに売却してしまえるからです。
近年、空き家が問題になっています。空き家が残されると、子供たちが困るのはもちろんのこと、管理が滞ることなどが原因で近所にも迷惑をかける可能性があります。
自宅の引き継ぎ手がいない場合は、リバースモーゲージを選ぶかどうかに関わりなく、どのように処理するか考えておく必要があります。
他にも、こんな人にはリバースモーゲージが向いています。
- いずれは老人ホームで生活したいと思っている（入居一時金に充てられる）
- 複数の借り入れがある（リバースモーゲージで借り換えできる）
- 思い切って住み替えたい
- 相続対策をしておきたい
さて、これまでずっとリバースモーゲージという言葉を使ってきましたが、ここでもう少し具体的に理解しておきましょう。
次の項目では、リバースモーゲージの借入方式と返済方式について解説します。
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5.リバースモーゲージの主な借入方式と返済方式
ここで、リバースモーゲージの主な借入方式と返済方式について見ていきましょう。
まず「どんな借入方式があるのか」「どんな返済方法があるのか」を概観し、そのあとで自分たちにピッタリな方式はどれか考えてみてください。
5-1.主な借入方式
リバースモーゲージの主な借入方式は3つあります。
- 年金方式
- 一括方式
- 極度額方式
5-1-1.年金方式
一定の年数の間に毎月決まった額を借りていく方式のことを「年金方式」と呼びます。
年金のような形で毎月振り込まれますので、自分たちの年金にプラスαでき、老後の生活が豊かになります。
5-1-2.一括方式
リバースモーゲージを契約する際に一括でまとめて借り入れる方式が「一括方式」です。
自宅のリフォームなどでまとまった資金が必要な場合や、いざというときのために資金を準備しておきたいという時にはこの方式が向いています。
5-1-3.極度額方式
「極度額方式」を選択すると、現金が必要になる時にはいつでも限度額まで借りることができるようになります。
当面は年金だけでやっていけそう、でも急な出費があったら資金が足りなくなるかも。そんな場合は極度額方式にしておくと安心です。
主な借入方式は3つですが、リバースモーゲージを契約する金融機関によって方式が異なることがあります。事前に確認するようにしてください。
5-2.主な返済方式
リバースモーゲージの返済方式は2つあります。
- 元金一括返済型
- 元利一括返済型
5-2-1.元金と利息を契約終了時に一括返済する元加型（元金一括返済型）
借り入れている分の利息だけを毎月払っていき、元本は契約終了時に一括で返済するのが元金一括返済型です。元加型と呼ぶこともあります。
毎月の返済が必要になるものの、利息分をしっかりと払うことによって複利による返済総額の膨らみを抑えることができます。
5-2-2.利息は毎月支払って元本は契約終了時に支払う（元利一括返済型）
契約終了時に利息分と元本をまとめて一括で返済するのが元利一括返済型です。
元利一括返済型を選択すれば毎月の返済は不要で、年金とリバースモーゲージによって手にした資金をそのまま自由に使えます。
ただし、元本に利息分が加わり、複利によって返済総額が大きくなるので注意が必要です。
もしリバースモーゲージを利用する方向で考えているなら、ここで少し時間を取って「借入方式」と「返済方式」について考えてみてください。
とはいえ、具体的な内容は金融機関と接触することによって初めて理解できるものです。リバースモーゲージを扱っているのはどこでしょうか？どこで申し込めるのでしょうか？
この点は次の項目で取り上げます。
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6.リバースモーゲージの申込先はどこ？
リバースモーゲージの申込先は、以下のとおり3つに分類できます。
リバースモーゲージの申込先
- 各都道府県の社会福祉協議会
- リ・バース60の取扱金融機関
- フィナンシャルドゥの提携金融機関
それぞれについて説明を加えていきます。
6-1.各都道府県の社会福祉協議会
リバースモーゲージには、公的なものと民間のものがあります。
各都道府県の社会福祉協議会が提供しているリバースモーゲージは公的なものと言えます。
「公的なものがあるなら、民間よりはそちらのほうがいい」と考えるかもしれませんが、各都道府県の社会福祉協議会のリバースモーゲージは低所得の高齢者を対象にしています。そのため、利用にあたって一定の基準があります。
各都道府県の社会福祉協議会が定めている条件の一部
- 契約者が65歳以上であること
- 市町村税非課税世帯、または均等割課税世帯と同レベルの低所得世帯
65歳かそれ以上で、上に挙げた条件に該当するようなら、まずは住んでいる都道府県の社会福祉協議会に問い合わせてみるとよいでしょう。
都道府県・指定都市社会福祉協議会の連絡先はこちら
6-2.リ・バース60の取扱金融機関
リ・バース60は、住宅金融支援機構と提携している民間金融機関が提供しているものです。
利用条件や資金使途、融資限度額は金融機関によって異なりますが、満60歳以上を対象にしているところがほとんどです。
まずはリ・バース60について公式サイトで確認し、そのうえでどんな金融機関が取り扱っているのか調査してみましょう。ふだんから取引がある金融機関が含まれているかもしれません。
リ・バース60取扱金融機関
- 三菱UFJ銀行
- 三井住友銀行
- みずほ銀行
- りそな銀行
- 関西みらい銀行など地方銀行
- 名古屋銀行など第二地方銀行
- 信用金庫
- 信用組合
- 労働金庫
- オリックス・クレジットなどモーゲージバンク
6-3.フィナンシャルドゥの提携金融機関
ハウスドゥグループの「フィナンシャルドゥ」もリバースモーゲージを提供しています。正確には提携金融機関を通して提供しています。
提携金融機関の一部をご紹介します。詳しくはフィナンシャルドゥ公式サイトで確認してください。
フィナンシャルドゥ提携金融機関
- 東京スター銀行
- 楽天銀行
- 高知銀行
- 愛媛銀行
- 大阪信用金庫 など
提携金融機関についてもっと調べる：フィナンシャルドゥ公式サイト
7.リバースモーゲージ一般的な申込みの流れ
リバースモーゲージの申込先は違っても、だいたい同じ流れで融資実行に至ります。
ここでリバースモーゲージの一般的な申込みの流れを概観しておきましょう。
リバースモーゲージ一般的な申込みの流れ
- 仮申込
- 事前審査
- 事前審査結果の通知
- 本申込
- 本審査
- 本審査結果の通知
- 契約
- 借入実行
各ステップについて簡単に説明を加えます。
7-1.仮申込
最初のステップは「仮申込」になります。
何を申し込むかというと、事前審査です。
事前審査をお願いする時点で、自分の個人情報を金融機関に提供する必要があります。
7-2.事前審査
仮申込の内容に基づいて、金融機関と保証会社がリバースモーゲージの「事前審査」を開始します。
提出した情報について確認が必要な場合や不備がある場合は、金融機関から申込者に電話がかかってきます。
事前審査にかかる日数は、各金融機関によって異なります。不備があるとその分だけ日数が延びてしまいます。
7-3.事前審査結果の通知
事前審査が終わったら、メールか電話によって結果が通知されます。
事前審査で「不可」と判断された場合、その理由は知らされません。
事前審査を通過したら、こんどは本申込になります。
7-4.本申込
事前審査を通過したら、金融機関から必要書類が送られてきます。
それらの書類に記入していきましょう。
必要な部分に記入・捺印を済ませたら、金融機関に送付、または店頭で提出します。書類の提出をもって「本申込」が完了します。
7-5.本審査
申込書類に記載されている内容に基づいて、金融機関と保証会社による「本審査」が行われます。
なお、リバースモーゲージは不動産を担保にしますので、かならず担保になる不動産の現地調査が実施されます。
7-6.本審査結果の通知
書類審査および現地調査を経て、審査の結果が出ます。
本審査の結果はメールか電話によって通知されます。
本審査で「融資不可」と判断される場合でも、理由についての回答はありません。本審査を通過してはじめて契約が可能になります。
7-7.契約
金融機関が用意する契約書類一式に目を通し、記入していきます。
不明な点がある場合は、かならず金融機関に確認してください。
不備がないか確認して、金融機関に提出します。
7-8.借入実行
提出された書類（振込依頼書を含む）に従って、指定口座へ融資金額が振り込まれます。
以上のような流れになります。
リバースモーゲージだからといって、何か他のローンと大きく異なる流れになるわけではありません。
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8.リバースモーゲージを申し込む前にチェックしておきたい5つの点
リバースモーゲージを申し込む前にぜひチェックしておきたい点が5つあります。
8-1.本当にリバースモーゲージがベストアンサーなのか
今さらですが、あらためて本当にリバースモーゲージがベストアンサーなのか考えてみましょう。
老後の不安を解消するためにできることが他にもあります。その他の選択肢について知っていますか？
もしリバースモーゲージしか知らないために利用を考えているとしたら、おすすめしたいのは先に「どんな選択肢があるか確認すること」です。そうすれば、あとになって「しまった！」という事態を避けることができるでしょう。
不動産を担保にすることなく資金を手に入れる方法については、資金調達プロの以下の記事で解説しています。
関連記事：担保がなくても大丈夫！年金受給者がお金を借りる5つの方法とは？
8-2.リバースモーゲージの資金用途
リバースモーゲージの資金使途はいろいろあります。
リバースモーゲージの主な資金用途
- 老後の生活費の底上げ
- 医療費や介護費などの準備
- いざというときのために現金をキープする目的
- 住宅ローンの残債に充てる
- 自宅のリフォームのため
- 住み替えの資金として
- 子供たちへの生前贈与
- 老人ホームに入居するための資金
まず、自分たちがリバースモーゲージを活用する目的をはっきりさせておきましょう。資金を何のために使いますか？
資金の使いみちによってリバースモーゲージの申込先が変わってきます。たとえば、住宅金融支援機構が取り扱っているリ・バース60は、住まいが関係している用途の場合のみ利用可能です。生活資金に充てることはできません。
一方で、都道府県の社会福祉協議会が提供するリバースモーゲージは、原則として老後の生活資金として活用することが条件になっています。
ちなみに、老後に趣味の延長でカフェをオープンさせるなど事業目的であったり、投資のための資金を必要としている場合は、リバースモーゲージの資金用途から外れるため、他の資金調達方法を探さなければなりません。
時間を取って資金に使いみちについて考えをまとめるようにしてください。
8-3.リバースモーゲージの繰り上げ返済について
最初はそのつもりがなくても、リバースモーゲージの繰り上げ返済について考えておくのはよいことです。
いざ繰り上げ返済したいと思ったとき、条件等は金融機関によって異なります。
繰り上げ返済の条件の例
- 楽天銀行 → 最低借入期間（借入から3年後）を経過していれば繰り上げ返済に手数料はかからない
- 新生銀行 → 全額繰り上げ返済のみ可能で手数料はなし
- 埼玉りそな銀行 → 「期間短縮型」と「期日据置型」から選べる
どこでリバースモーゲージの契約をするか決める際に、繰り上げ返済の条件についても事前に確認しておきましょう。
8-4.配偶者や子供たちの意見
リバースモーゲージに申し込む前に、配偶者や子供たちの意見を聞くのはよいことです。リバースモーゲージによって少なからず影響を受けるからです。
本当の気持ちを引き出すのは簡単なことではありません。話しやすい雰囲気で、すぐに口をはさんだりせずじっくりと耳を傾けるようにしましょう。
8-5.専門家や複数の金融機関で話を聞いてみるとよい
リバースモーゲージについて、専門家を訪ねたり複数の金融機関で話を聞いたりしながら判断すると安心です。
金融機関に「リバースモーゲージについて話を聞きたい」と言えば、面談の日時を調整してもらえます。銀行の中には定期的にセミナーを開催しているところもあります。
リバースモーゲージについて、相談料を払ってFP（ファイナンシャルプランナー）に尋ねてみることもできます。FPならだれでも良いわけではなく、リバースモーゲージに詳しいFPに依頼するようにしてください。
9.リバースモーゲージについてよくある質問
ここで、リバースモーゲージについてよくある質問とその答えを取り上げます。
質問① リバースモーゲージとは、簡単にわかりやすくいうと何ですか？
リバースモーゲージとは、自宅に住み続けながらも、自宅を担保にして融資を受けることができる仕組みのことです。一言で表すとこのようになるのですが、融資の条件等は「どこで借りるか」によって異なります。詳細は金融機関にて確認してください。
質問② リバースモーゲージはやばいとか罠だと言う人がいます。なぜそう言われるのでしょうか？
リバースモーゲージは、長生きすることがリスクになる点や、自宅を任意売却する場合と比較して融資限度額が低いことなどデメリットの部分に注目すると、たしかにやばいととらえることもできます。どの資金調達方法にもメリットとデメリットがあります。自分にとってのメリットとデメリットを総合的に検討して決めることが大切です。
質問③ リバースモーゲージとリースバックの違いはなんですか？
リバースモーゲージは、自宅を担保にして資産価値に応じて設定される融資限度額まで融資を受けることができるサービスです。契約後も自宅に住み続けることができ、契約終了後に売却します。リースバックの場合、まず自宅を売却してお金を受け取ります。その後、こんどは賃貸契約を結んで家賃を支払いながら自分の家に住み続けます。
質問④ リバースモーゲージを選ぶときのポイントを教えてください。
リバースモーゲージを選ぶにあたって、少なくとも次の3点を確認するようにしてください。
- 利用できる年齢
- 資金の使いみちの制限
- 担保にできる不動産の条件
とくにマンションに住んでいる方の場合、先に金融機関を選んでも「マンションは不可」となることが多いので注意してください。最初にこの3点を確認してから具体的に絞り込んでいくとよいでしょう。
質問⑤ リバースモーゲージでおすすめの銀行はどこですか？
各金融機関によって利用条件や特徴が異なります。一律ですべての人におすすめの銀行があるわけではありません。時間に余裕があるなら、少なくとも3箇所かそれ以上の商品を比較してみて、自分たちに合っているのがどれか考えてみるとよいでしょう。それでもまだ確信が持てない場合は、独立系のFP（ファイナンシャルプランナー）に相談してみることもできます。
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10.リバースモーゲージに関連して役立つ書籍
リバースモーゲージの利用を検討するにあたって役立つ書籍をピックアップしてみました。
直接リバースモーゲージについて取り上げているわけではなくても、資金調達や老後資金の考え方の点で役に立つものばかりです。
全部買っても1万円でおつりがくるので、投資と考えてこの機会にしっかりと勉強してみませんか？
・事例で読み解く 住まいを年金化する方法―日本のリバースモーゲージ―
・高齢者の生活資金捻出の切り札 リバース・モーゲージ―持ち家があなたの老後を幸せにする
・知らないと損する年金の真実 – 2022年「新年金制度」対応
まとめ
リバースモーゲージは、資金面での不安を払拭して豊かな老後を送るための助けとなり得ます。
融資であることに変わりはなく金利負担が発生するものの、自宅に住み続けながらまとまった資金を受け取ることができる優れた仕組みです。次の世代に不動産を引き継ぐ必要がない場合はとくに、利用を検討するとよいでしょう。
もちろん、すべての世帯にとってリバースモーゲージが最良の選択肢というわけではありません。配偶者や家族とよく話し合い、必要に応じて専門家に相談しながら決断するようにしましょう。
正しい決断をするためには、正確な情報が欠かせません。当サイト「資金調達プロ」を含め、信頼できる情報源にあたりながら具体的に選択肢を絞っていきましょう。
記事のまとめ
この記事ではこんな点を取り上げました。
| リバースモーゲージ |
| ☑️ リバースモーゲージとは何か |
| ☑️ リバースモーゲージを利用するメリットとデメリット |
| ☑️ リバースモーゲージの借入方式と返済方式 |
| ☑️ リバースモーゲージの申込先と申込みの流れ |
| ☑️ リバースモーゲージを利用する前のチェックポイント |
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