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事業者向けリースバック100%ガイド!不動産で資金調達を行う方法とは?

リースバックってなんだろう・・・

あなたは今、資金繰りのための方法を考えているなかで、「リースバック」という言葉に行き着いていませんか?

英語のリース契約書

資金繰りのための方法はいろいろありますが、どの方法を選ぶかによって良くも悪くも会社の将来が大きく変わることがあります。この記事では、数ある資金調達方法のうちの1つであるリースバックについて正確に理解し、自社にとって最適な選択肢かどうかを考えていきましょう。

以下の点について順番に考えていきます。

 

  • リースバックとは何か
  • リースバックのメリットとデメリット
  • どんな資産がリースバックに使えるのか
  • 他の資金調達方法とリースバックの比較
  • リースバックに関連するQ&A

 

ではさっそく読み進めていきましょう。

 

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1. リースバックって?

まず、リースバックとは何でしょうか?

一言で言い表すと、リースバックとは所有している不動産を売却して現金化するものの、その後も引き続きその不動産を使い続ける仕組みのことです。

 

日本では一般的にリースバックとして知られていますが、正式には「Sale and Leaseback」と言い、「売って、そしてリース契約する」という意味合いになります。つまり、賃貸契約を付けて不動産を売却することになります。

この仕組みは、企業が資金調達する場合以外にも、個人の老後資金作りや現金が必要な時の対策として活用されています。その場合、自宅を売却して住み続ける形になります。

 

リースバックの流れ(個人の住宅のケース)

  1. 自宅を買主に売却する
  2. 買主は売買代金を一括で支払う
  3. 現金を手にできる
  4. 買主から売却した自宅を借りる
  5. 毎月家賃を支払う

 

経営者は、事業用資金を調達するためにこの流れに沿って自分の家をリースバックにすることができます。それ以外にも、所有している事務所や工場など会社の不動産をリースバックすることもできます。

そんなリースバックですが、資金調達方法の1つとして選択するにあたって、そのメリットとデメリットを理解しておくことは有益です。

 

 

2. リースバックのメリットは?

ここからは、事業資金調達のためのリースバックに限定して考えていきたいと思います。

経営者としてリースバックを検討する場合、やはりメリットとデメリットが存在します。

 

リースバックのメリット

  • 不動産売却によってまとまった資金が手に入る
  • 売却しても以前と変わらず使用できる
  • 財務面、経理面でスッキリする
  • 資金繰りに苦しんでいることを近隣に悟られにくい
  • リースバックを支援する会社に任せれば売却先が見つかりやすい

 

順番に見ていきましょう。

 

2-1.不動産売却によってまとまった資金が手に入る

不動産売却によってまとまった資金が手に入る。これがリースバックの最大の魅力となります。

もちろんこの場合のまとまった資金とは「不動産の売却価格」ということになります。ほとんど値がつかない資産なら入ってくるお金が少なくなりますが、高値で売れる資産なら一気に資金繰りの悩みから開放されます。

 

基本的に、売却によって手にしたお金の使い道に制限はありません。この点もリースバックの魅力です。

 

2-2.売却しても以前と変わらず使用できる

売却したら会社の建物を明け渡さないといけないわけではなく、売却後も継続使用できる。これも大きなポイントです。

資金調達のためにリースバックを活用しても、会社の従業員たちは何も不便を感じることなく働き続けることができます。移転に伴う負担がなく、しかもまとまった資金が手に入るというこの2点だけ見ても、「リースバックって最高!」となりそうですね。

 

2-3.財務面、経理面でスッキリする

リースバックを活用することで、財務面がいくらかスリムになります。リースバックによってROAが改善します。

 

ROA(総資産利益率:Return On Assets)とは、総資産に対してどれだけの利益が生み出されたのかを示す、財務分析の収益性の指標です。純資産(自己資本)、負債(他人資本)を含めた、すべての資本をいかに効率的に運用できているかを表す情報とも言えます。

引用元:フリーウェイ経理

 

また、所有からリース(賃貸)に変更することで、経理面での煩わしさが軽減します。不動産を所有していると「減価償却」「固定資産税」など変動が伴う費用の処理で頭を悩ませることになりますが、リースなら基本的に定額払いなので経理上も楽に、そして経営的にも今後必要となる経費を予想しやすくなります。

 

2-4.資金繰りに苦しんでいることを近隣に悟られにくい

リースバックを活用すれば、不動産を売却することによって立ち退く必要がありません。また、一般的に広く募集して買い手を探すわけではないので、近隣や取引先に「あの会社、苦しいんだろうな・・・」と悟られずに済みます。

これがもし会社の敷地に「売出し中」と看板を出したり広告を出して公募したりすると、みんなに会社の現状を探られてしまいます。

自分であちこちに声をかけてまわらなくても、リースバックを支援している会社がありますので、そこに任せれば安心です。

 

2-5.リースバックを支援する会社に任せれば売却先が見つかりやすい

リースバックは、「不動産の買い手が見つかること」が前提となります。

「不動産を売却しようと思っても、なかなか買い手が付かなかったらどうしよう・・・」という心配は不要です。リースバックを支援している会社に依頼すれば、その会社が買い取ってくれます。あるいは、売却先を見つける点でサポートしてくれます。

 

基本的には、売却できる不動産を持っていればリースバックは活用できるんです。

会社の事務所、工場などをリースバックすることもできれば、経営者自身の住まいをリースバックすることもできます。

 

経営者自身の住まいをリースバックするメリット

  • まとまった資金が手に入る
  • 家族は引越し不要で、子どもは転校しなくてもよい
  • 将来的に買い戻すこともできる

 

自宅を通してまとまった資金が手に入るのはもちろんのこと、家族に引っ越しや学区が変わるなどの不便を感じさせずに済みます。また、自分や子どもが将来的に「やっぱり家を自分たちの資産にしたい」と思って資金の目処が立てば買い戻す道も残されています。

 

 

ここまで見てくると、まるでメリットしかなくて、資金調達のための方法としてリースバックが最適のように感じるかもしれません。

でもちょっと待ってください。まだリスク=デメリットを見ていませんよね。

次の項目ではリースバックのデメリットについて確認していきましょう。

 

 

3. リースバックのデメリットは?

こんどはリースバックのデメリットを冷静に眺めてみましょう。

 

リースバックのデメリット

  • 売却価格が相場よりも安くなることがある
  • 毎月のリース料(賃料)が相場より高くなることがある
  • 継続利用が保証されているわけではない

 

こちらも順番に解説していきます。

 

3-1.売却価格が相場よりも安くなることがある

リースバックのための不動産売却では、売却価格が相場よりも安くなることがあります。できれば高く売りたいものですから、これはデメリットと言えます。

ではなぜ通常の売却よりも安くなってしまうのでしょうか?それは、リースバックの仕組みに答えがあります。

 

リースバックには、買主となる不動産会社、支援会社、投資家などが関係してきます。彼らがあなたの不動産を買い上げてくれます。そしてその後は、元の所有者であるあなたからリース料(賃料)をもらって収益を上げることを目指していきます。

もちろん、リースバックを活用する側としては、当然の義務として毎月の賃料をしっかりと払い続けていくはずです。でも、業者の立場で考えるとどうでしょうか。最初から疑ってかかるわけではないとしても、やっぱりどんな相手でも賃料を払ってもらえなくなるリスクが伴うわけです。賃料を払ってもらえなくなると、こんどは別の入居者を探すか第三者への売却が求められます。

このようなリスクゆえに、そして買主が収益を上げるためにも、リースバックでは売却価格が相場よりも安くなることがあるわけです。当然といえば当然ですね。

 

3-2.毎月のリース料(賃料)が相場より高くなることがある

売却価格が相場を下回るだけではなく、毎月のリース料(賃料)も相場と比較して高くなることがあります。

これは単純に「同水準の不動産を借りるときと比較して」という話になりますが、複数の物件と比較してコスパが良いものを選べるケースと比べると、リースバックの場合は買主から借りる(リースする)形になります。

 

もちろん法外なリース料を仕掛けられることはないとは言え、良心的に相場を重視して低価格にしてくれるかというと、なかなかそうはいきません。

毎月のリース料という形でのコストがやや高くなることを覚えておくようにしてください。

 

3-3.継続利用が保証されているわけではない

リースバックによってそのまま不動産を使い続けることができるとはいえ、その後の半永久的な継続利用が保証されているわけではない点も思いに留めておくべきです。

所有していれば、手放さない限りは継続利用できますが、リースの場合は契約状況や相手側の都合によっては状況が難しくなることも予想されます。

 

通常、売却の段階で買主との間で期間を設定します。その期間内については、買主は第三者へ売却することはできません。しかし何らかの事情で買主が第三者へ売却を希望するようになったり、元の所有者に買い戻しを迫ったりする可能性があります。

ではいざ買い戻そうとすると・・・必ずしも条件がいいわけではありません。一般的にリースバックした不動産の買い戻し価格は売却額に対してやや高くなります。

もし資金調達の必要が生じているならリースバックを検討するのも悪くはないのですが、デメリットにもしっかりと目を向けるようにしてください。ただ「所有から賃貸へ」の切り替え感覚なら、わざわざリースバックにする意味はないことがわかります。あくまで「まとまったお金を手にして資金繰りするための手段」として検討しましょう。

 

これまで「不動産をリースバックで」とか「資産」という表現を使ってきましたが、ここで疑問が生じます。いったいどんなものがリースバックの対象になるのでしょうか?

次の項目で見てみていきましょう。

 

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4. リースバックに使える資産は?

ここまでリースバックのメリット・デメリットを見てきましたが、どんな資産がリースバックに使えるのでしょうか?

このような資産が代表的なものです。

 

リースバックに使える資産

  • 会社名義の工場
  • 会社名義の事務所
  • 経営者の個人名義の住宅 など

 

あなたはこれらを持っていますか?

そうであれば、資金調達のための選択肢にリースバックを加えることができます。

リースバックは資金調達方法の1つというわけですが、では他の方法と比較するときにどんなことが言えるのでしょうか?

 

 

5. 他の資金調達方法とリースバックの比較

2つの選択肢の提示

他の資金調達方法と比較してみると、よりいっそう「リースバックを活用すべきか」決めやすくなるはずです。

ではさっそく比較していきましょう。

 

でもその前に、よくリースバックと似たものとして取り上げられることが多いリバースモーゲージとの比較から始めていきます。

 

5-1.リバースモーゲージとリースバックの違い

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして、そこに住み続けながら金融機関から融資を受ける制度です。これだけ聞くと、「リースバックと同じでは?」と思ってしまいます。

リースバックでは、まず自宅などの資産を売却して現金を受け取ります。そして売却後はそのままリース料を支払って住み続けます。それに対してリバースモーゲージでは、まず自宅を担保にしてまとまったお金を借り入れます。そしてその後もそこに住み続けることができますが、契約期間満了後か死亡後は、自宅を売却することによって借金を一括返済します。

表で違いを確認してみましょう。

 

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックリバースモーゲージ
利用対象者法人・個人個人のみ
対象となる物件一戸建てやマンション

店舗や事務所、工場

原則として一戸建てのみ
年齢制限なしあり
資金用途の制限なしあり(医療費や老人ホーム入居費用など)
保証人不要必要

 

この表を見るとわかりますが、前提としてリバースモーゲージは個人を対象としています。そして、利用目的は医療費や老人ホーム入居費用など、老後のことを想定しています。

リバースモーゲージについては以下の記事で解説しています。

 

よって、もしあなたが経営者として不動産を活用した事業資金の調達を考えているなら、リースバック一択です。

 

5-2.公的機関や金融機関からの融資とリースバックの違い

資金調達のために、日本政策金融公庫などの政府系機関や銀行、信用金庫からの融資を検討することができます。

 

融資の特徴

  • 借り入れになる(返済義務あり)
  • 金利が発生する
  • 希望額が大きくなると担保や保証人が必要になることも
  • 審査に通らないと貸してもらえない
  • 結果が出るまでに時間がかかる

 

融資は返済義務がある借金となりますが。リースバックは売却した分のお金を受け取りますので、借金ではありません。そして、融資を受けると借りている分に対して金利が発生しますので、元金に加えて金利分を返済していくことになります。一方で、リースバックの場合は月々のリース料を支払うことになりますが、金利という名目での負担はありません。

融資では担保となる資産の提出や保証人の選定が必要になることもありますが、リースバックでは担保・保証人共に不要です。「融資を受けよう」と決めても、審査があるので通過しなければ貸してもらえません。リースバックの場合も資産があればかならず売却できるとは限りませんが、買主がいれば売却できます。

銀行融資の場合は可否が決定するまでに1か月以上かかることがあります。それに対してリースバックはどうかというと、どの会社に売却するかによって違うとはいえ、通常は1週間程度で査定金額を提示してもらえます。

もしまだ銀行融資を試していないなら以下の記事をご覧ください。

 

5-3.ビジネスローンとリースバックの違い

資金調達のためにはビジネスローンも検討できます。

ビジネスローンとは、事業者を対象にした金融商品のことで、銀行系や消費者金融などのノンバンク系が取り扱っています。

 

ビジネスローンの特徴

  • 借り入れになる(返済義務あり)
  • 銀行融資よりも金利が高め
  • 担保や保証人が不要なものもあれば、必要なものもある
  • 審査に通らないと貸してもらえない
  • 結果が出るまでのスピードが早い
  • 資金用途に細かな制限がない

 

担保や保証人が不要な点や資金用途に関する柔軟な姿勢は、リースバックのそれとよく似ています。しかし、銀行融資と同じくビジネスローンもいわゆる借金であり、返済しなければなりません。また、銀行融資よりも金利が高く設定されています。

ビジネスローンは、銀行からの融資が難しいときの選択肢として事業者に選ばれています。一時的な資金繰りのために活用されることが多く、5年や10年など長期間の利用には向いていません。

資金調達プロでは以下の記事でおすすめのビジネスローンを紹介しています。

 

今の資金不足が一時的なものなら、リースバックで不動産を手放さなくてもビジネスローンによって乗り切れるかもしれません。もしビジネスローンの利用金額の上限を持ってしても乗り切れないような資金不足なら、やっぱりリースバックで売却によるまとまったお金を手にするほうが良いのかもしれません。

 

5-4.不動産担保ローンとリースバックの違い

会社や個人の不動産を活用して資金調達する方法はリースバックだけではありません。不動産担保ローンがあります。

不動産担保ローンとは、文字のままですが自宅や土地、会社の建物や土地を担保にしてお金を借りることができるローン商品のことです。

不動産担保ローンとリースバックは近い部分があるので、こちらは表で整理してみましょう。

 

不動産担保ローンとリースバックの違い

不動産担保ローンリースバック
仕組み不動産を担保に融資を受けて、その後毎月返済していく不動産を売却してまとまったお金を得て、その後はリースで住み続ける
借り入れが関係するかするしない
資金用途原則自由問われない
所有権の移転しないする
担保の必要性ありなし

 

どちらも資金用途が限定されておらず、資金繰りのためには利用価値が高いと言えます。

不動産担保ローンは借り入れになります。その際に担保設定が必要になりますが、所有権は移転せず、そのまま会社の不動産や個人の不動産を所有し続けることができます。一方でリースバックは完全に売却になるので所有権を失います。

同じ不動産を活用する方法ですが、「いったいどちらの方法で資金を調達するべきだろうか」とじっくり考えてみるとよいでしょう。

不動産担保ローンについては以下の記事で詳しく説明しています。

 

5-5.手形割引とリースバックの違い

どうしても現金を手にしたいときには手形割引という方法もあります。

手形割引とは、相当の割引料を支払って、持っている手形を期日より前に現金化することを指しています。手元に手形があれば、期日を迎えるときに現金を手にすることができますが、「今すぐ」現金化しなければならない状況では、たとえ割引価格になったとしても「手形を換金しよう」とできるわけです。

手形割引の詳細は以下にてご覧ください。

 

手形割引とリースバックを比較すると、どちらも資金調達方法の1つですし、手持ちのものを売却するという点では同じです。とはいえ、手形割引の場合、当然手にできる現金は所有している手形の額面を超えることはありません。大量の手形を持っていれば話は別ですが、大抵は「当面のちょっとした資金不足」をおぎなう目的で実行されます。

それに対して、リースバックなら手持ちの不動産を売却するため、まとまった資金調達が可能になります。

 

5-6.ファクタリングとリースバックの違い

ファクタリングは、資金調達の方法として今注目されています。ファクタリングによって、持っている売掛債権を現金化することができます。先に商品やサービスを納入して代金を後から受け取る掛売りが一般的な環境にあって、どうしても企業は一定の売掛金を抱えることになります。支払いサイトや売掛金の金額によっては、それだけで「黒字なのに倒産」ということもあり得ます。

そんな売掛債権を、支払期日を待たずに現金化することで今の資金不足を乗り切ることができるかもしれません。

リースバックでは不動産を売却して現金化しますが、ファクタリングでは売掛債権を業者に売却します。試しに「いまどれだけの売掛債権を抱えているか」計算してみるとよいでしょう。もしファクタリングによって資金繰りができそうなら、わざわざリースバックで不動産の所有権を手放さなくても済みます。

 

関連記事①:【最新2020年版】ファクタリング手数料が安い業者20選!経営者にオススメのファクタリングとは?

関連記事②:【2020年完全版】ファクタリングでよくある質問47選|ファクタリングの疑問や仕組みを徹底解説!

 

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6. リースバックに関するQ&A

最後に、リースバックに関連してよくある質問を取り上げます。

 

6-1.リースバックのために複数の会社とコンタクトを取っても問題ないでしょうか?

リースバックの場合も、他のサービスを利用する前と同様、複数の会社とコンタクトを取って相見積もりのような形を取ることは可能です。そうすることで、より良い条件を提示してくれえる買主に売却することができます。もちろん売却価格だけではなく、その後のリース契約を含めて総合的に判断する必要があります。資金調達のタイミングにまだ余裕があるなら、いくつかの会社と連絡を取ってみるのもよいでしょう。

 

6-2.どんな会社がリースバックを扱っていますか?

リースバックを取り扱っている会社はたくさんあります。ほとんどの会社は一般住宅を対象にしていますので、会社の事務所や工場の場合は可否について事前に確認するようにしてください。

 

リースバックを取り扱っている会社
 

セゾンファンデックス

リースバック支援センター

伊藤忠ハウジング

ハウス・リースバック

全日本任意売却支援協会 など

 

 

6-3.自宅のマンションをリースバックしようと思っています。リースバックを断られるようなケースはありますか?

あります。どんな不動産でも売却できるわけではありません。たとえば、将来的に不動産市場で売却できないような物件はリースバックの対象になりません。また、建ぺい率や容積率など法令を遵守していない違法建築のマンションは売却することができません。

 

6-4.リースバックで自宅を売却して家賃を払って住み続けるというシステムに不安を覚えます。トラブルになるケースは少ないのでしょうか?

リースバックの仕組みそのものはグレーゾーンでも法律違反でもなく、正当に認められているものです。しかし、「だれに不動産を売却するか」によって、その後の生活の中でトラブルに遭う可能性は否定できません。たとえば、「もっと家賃を支払ってもらわないと立ち退いてもらう」と言われることや、いざ買い戻そうとしても「他に優良客が見つかったので応じられない」となってしまうことがあります。

 

だれに売却するかが成功のポイントと言えますので、慎重に業者選びを進めていくとよいでしょう。

 

6-5.リースバックを活用してもともと所有していた家に住むときには、どんな賃貸契約になるのでしょうか?

たいてい、リースバックでは「定期借家」契約に基づいて住み続けることになります。この契約では、契約期間後に契約が終了しますので、その都度貸主と再契約を結ぶことになります(賃貸物件に住むときには「更新」によって住み続けることができます)。契約期間は2年~3年になっていることが多いです。どんな契約になるのかしっかり確認するようにしてください。

 

 

まとめ

今回の記事では、資金調達方法としてリースバックに注目しました。いかがだったでしょうか?

けっして「資金繰りのための方法としてリースバックが最適ですよ!」と言いたいわけではありません。大切なのは、あなたの会社にとってベストな選択をすることです。それは不動産担保ローンかもしれませんし、ファクタリングなのかもしれません。

 

事実として、どんな資金調達方法を選ぶかによって会社の今後が大きく左右されます。それで、あらためてリースバックを含めて「自社にとって賢明な選択肢はどれか」考えてみましょう。

上手な資金繰りによってこれからも会社が繁栄することを願っています。

 

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国立工業高専を経て、建築技師として国際建設ボランティアに携わる傍ら、現地記者としてライター業で生計を立てる。 2013年からは日本において本格的にライターとして活動を開始し、金融・建設系のメディアでの執筆を中心に行なっている。 プロ目線の難解な解説ではなく、一般的に理解できる言葉や概念を用いたわかりやすいライティングを心がけている。

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