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不動産担保ローンは金利が有利?!事業者におすすめする5つのメリット

まとまったお金を借りるための方法について調べていくと、「不動産担保ローン」という言葉に出くわすことがあります。

「会社の土地も、自分の家の土地もあるし、不動産を担保にして今回の事業のための資金を手にできないだろうか…」。あなたは今そうお考えではありませんか?

会社を運営していくための運転資金は不足していなくても、いざ新規プロジェクトを立ち上げようと思ったり、大口の受注があって資材等を準備したりするには資金が足りなくなってしまうことがありますよね。そんなときには、不動産担保ローンを活用することができます。

とはいっても、よく知らないのに「ではそれにしよう!」と決めてしまうのは危険です。そこで、今回の記事を通して事業者向け不動産担保ローンについてはっきり理解するようにしてください。必要なときに最適な方法で資金を調達して、会社を順調に発展させていくための助けになれば幸いです。

関連記事①:不動産担保ローン(不動産担保融資)を利用するメリットとデメリット

関連記事②:【保存版】不動産担保ローンとは?不動産担保融資を成功させる3つのコツ!

 

不動産担保ローンについて考えるその前に・・・もしあなたが経営者で、今すぐ資金調達をしないと会社の経営が大変なことに・・・そんな状況になっているなら、不動産担保ローンについて考えている間にも実際的な対策を講じる必要があります。まず『ビジネスローン』への申し込みについて検討したほうが良いでしょう。ネット申し込みで今すぐ審査してもらうことができ、来店などの手間がありません。500万円くらいの資金であれば最短1日で調達できるので、お急ぎの場合は今すぐ(以下の)リンクをクリックして申し込んでみてください(申込みは10分で終わるのでカンタンです)。

 

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1. 事業者向け不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、自宅や土地など自己所有の不動産を担保にしてお金を借りることができるローン商品のことです。

 

個人が利用するケースでは、まとまったお金を借りるためや、複数の債務を1つにまとめるための手段として活用されます。一方、法人の場合は事業性資金を調達するため、資金繰りのために利用されることが多いです。明確に「個人向け」「法人向け」と区別されているわけではありませんが、法人が利用するときには「事業性資金のための利用がOKか」どうか確認しておくべきです。

では、不動産担保ローンについて具体的に見ていきましょう。

 

1-1.どんな商品なのか

不動産担保ローンは、銀行や消費者金融が販売しています。不動産を担保にするというのが大きな特徴で、その担保ゆえに低い金利水準で、しかもまとまった額を借りることができるのです。

 

担保(タンポ)の意味・解説
担保とは、融資を受ける際に、万が一、その債務の支払いが困難になった場合に備え、債権者があらかじめ弁済確保のために、債務者に提供させる対象のこと。
支払いが困難になった場合、担保による債務の弁済を行うことになる。
なお、担保には、大別すると「人的担保」と「物的担保」がある。
人的担保とは、債務者本人が返済困難な場合に備えて、あらかじめ第三者(連帯保証人)の返済を確保しておくこと。
物的担保とは、特定の物や権利といった財産によって債権を保全するもの。「物上担保」や「対物担保」とも呼ばれる。普通、融資の際に、債権者が資金回収できるように、債務者の不動産等を担保にしたり、住宅ローンの場合、融資対象の住宅やその敷地を担保物として抵当権を設定するが、このような保有財産の担保をさす。

引用元:SUUMO

 

貸す側にとっては、仮に債務者からの支払いが滞ったとしても、不動産によって債権を回収できるわけです。それゆえに、ある程度の金額を貸すことができるのです。

 

1-2.住宅ローンとの違い

土地や建物を担保にすると聞くと、「それなら住宅ローンと同じなの?」と思うかもしれません。しかし両者には違いがあります。

 

住宅ローンは家を購入するためだけに利用できます。それに対して不動産担保ローンには利用目的の制限がなく、さまざまな状況で活用できます。また、住宅ローンはこれから購入する家を担保にしますが、不動産担保ローンはすでに所有している土地や建物を担保にします。

 

1-3.銀行借り入れとの違い

法人が銀行でお金を借りようと思うと、信用保証協会による保証を受けて融資(保証付融資)してもらうかプロパー融資かどちらかになります。

 

「保証付融資」では、万が一、借主の返済が滞った場合に、借主に代わって信用保証協会が金融機関に「立て替え払い」を行います。なお、保証をご利用いただく対価として、中小企業・小規模事業者の皆さまに所定の信用保証料をお支払いいただきます。
保証をご利用いただく際には、原則として、法人代表者以外の連帯保証人は必要ありません。また、担保に過度に依存しない保証の推進に努めています。

引用元:一般社団法人 全国信用保証協会連合会

 

直接銀行からお金を借りるプロパー融資では、担保を求められることがあります。そのときは、会社の土地や建物、個人の不動産を担保にして融資してもらいます。

「不動産を担保にする」という結果は同じでも、不動産担保ローンの場合は最初から土地や建物などの不動産を担保にすることを前提としている点で違いがあります。

 

1-4.ビジネスローンとの違い

不動産担保ローンとビジネスローンの最大の違いは、担保が必要かどうかです。ビジネスローンは、原則として保証人・担保なしで借り入れができます。

しかし、ビジネスローンの場合は担保の設定がない分、1,000万円を超えるまとまった資金の調達には向いていません。

関連記事①:事業者ローン

関連記事②:【保存版】ビジネスローン30選!法人・個人事業主におすすめの事業融資を徹底比較(2018年更新)

 

 

2. 事業者向け不動産担保ローンのメリット5ケ

法人が事業性資金を調達するために不動産担保ローンを利用することには、どんなメリットがあるのでしょうか?

ここが便利という、5つのポイントを確認してみましょう。

 

2-1.担保にできる不動産の多様さ

金融機関によって条件が異なりますので事前の確認が必要ですが、不動産担保ローンでは、法人または代表者かその親族が所有する不動産を担保にできる点が便利です。

 

三親等までOK!自社・ご自身名義の不動産でなくても融資可能。ご自身が保有する不動産でなくても、親族の不動産などを担保としてご融資いたします。

(中略)

なお、自社・ご自身名義以外の不動産を担保とされる場合は担保提供者の方に、共有物件を担保とされる場合には物件共有者の方に、連帯保証人になっていただく場合があります。

引用元:東京スター銀行

 

自社・自己所有に限らず、親族所有の不動産まで対象になるので、担保にできる不動産の幅が広がります。

 

2-2.使途の自由度が高い

利用目的が自由。これが事業者向け不動産担保ローンの魅力です。

 

幅広い資金使途に対応
借入資金の使途には制限はありません。個人のお客様なら、教育資金、自宅のリフォーム、投資、レジャー等。個人事業主や法人のお客様なら、運転資金や設備投資、新規事業資金といったニーズに、幅広く活用いただけます。固定資産税や相続税といった「納税資金」は銀行からの借入は難しいですが、不動産担保ローンなら融資を受けることができます。不動産を相続したものの相続税の支払いで困っている方や、税金を滞納されている方にも検討していただきたい選択肢のひとつです。

引用元:三井住友トラスト・ローン&ファイナンス

 

幅広い事業資金ニーズに対応できるので安心です。大口事業を受注したことによる材料の大量発注や、新規プロジェクト用資金、海外進出のため、納税資金としてなど、何にでも利用できます。

 

2-3.不動産担保により条件が有利になる

まとまった金額を無担保で融資する場合、金融機関側の審査は厳しくなります。「貸したお金を返してくれるか」見極めるために、より慎重に審査します。その点、不動産という担保を設定することで、「万が一の事態で返済してもらえなくなっても、担保にとっている不動産を売却すれば、貸した分を回収できる」という目算ができます。その分だけ審査が甘く、スムーズになります。

 

不動産を担保にするローンなので、その分だけリスクが低いと判断され、何も担保を設定しない場合と比較して金利を低くしてもらえることが多いです。借りる側にとっては、金利が低ければその分だけ利息負担が少なくなるのでメリットが大きいと言えます。

 

2-4.担保とする不動産の評価が重要

不動産担保ローンでは、不動産の評価額にしたがって融資額が決定されます。それで、もし評価の高い不動産を持っているなら、高額の借り入れが可能になります。

 

評価額【ひょうかがく】
不動産の評価額においては、特に土地に関して「一物五価」と言われる、一つの土地に対し五つの価格を意味する価格の評価があります。このように土地の価格が分かれているのは、国や地方自治体、売主や買主などが、それぞれ違った視点や基準から評価しているためです。
五価とは
●時価(実勢価格)とは、実際に売買などに取り引きされる価格です。
●公示価格(公示地価)とは、地価公示法に基づき、国土交通省が毎年公表する価格です。
●基準地価(都道府県基準地標準価格)とは、国土利用計画法に基づき、都道府県知事が毎年公表する価格です
●路線価(相続税評価額)とは、市街地などにおいて公衆が通行する道路(路線)の標準地を選び、公示価格や売買実例価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額を参考にして国税庁が毎年発表する価格で、これに土地面積を掛けて土地の相続税評価額を算出します。評価額は公示価格の8割が目安になります。
●固定資産税評価額とは、固定資産税などの税金を計算する基準となる価格のことで、市町村では、土地や家屋について「固定資産課税台帳」に課税価格などを登録しています。土地の固定資産税評価額は、公示価格の7割が目安になります。

時価(実勢価格)以外は公的機関が評価する価格で、それぞれ「評価基準日」「公表時期」「評価水準」があります。

引用元:LIFULL HOME’S

 

「不動産評価額=融資限度額」というわけではなく、借り入れ期間中の不動産価格の下落を見越して、通常は不動産評価額を下回る額が限度になります。それでも、所有している不動産によっては、一気に1億円を超える融資を引き出すことも十分可能です。

 

2-5.返済期間の長さ

不動産担保ローンなら、まとまった金額を借り入れても返済期間を長く設定できるので、毎月の返済額を抑えることができます。長期の借り入れを視野に入れて利用できるのがポイントです。

返済期間の設定は金融機関によって異なりますが、長いところでは35年程度まで設定できます。資金に余裕がある場合には、繰り上げ返済も可能です。

 

ここまで事業者向け不動産担保ローンの5つのポイントを見てきました。このローンでは、不動産担保力が重視されます。それで、業歴や業種、今の業績にかかわらず、価値ある不動産を有しているなら積極的に活用を検討していきたいものです。

 

不動産担保ローンについて考えるその前に・・・もしあなたが経営者で、今すぐ資金調達をしないと会社の経営が大変なことに・・・そんな状況になっているなら、不動産担保ローンについて考えている間にも実際的な対策を講じる必要があります。まず『ビジネスローン』への申し込みについて検討したほうが良いでしょう。ネット申し込みで今すぐ審査してもらうことができ、来店などの手間がありません。500万円くらいの資金であれば最短1日で調達できるので、お急ぎの場合は今すぐ(以下の)リンクをクリックして申し込んでみてください(申込みは10分で終わるのでカンタンです)。

 

【1位】ビジネクスト 最大1,000万円融資可能。1番人気。
【2位】MRF 大阪・兵庫・岡山・広島・山口・香川・愛媛・九州各県(沖縄を除く)の方限定、個人事業主でも申込み可能です。
【3位】オリックスVIPローンカードBUSINESS 最大500万円融資可能。個人事業主にもオススメ。
【4位】しずぎんビジネスクイックローン 東京・神奈川・大阪・愛知・静岡の方はこちら。個人事業主も安心の銀行ローン。
【5位】ユニーファイナンス 無担保で300万円まで借り入れ可能。

 

同時に、もし手持ちの売掛金があるなら、ファクタリング(売掛金を売却して資金調達する方法)を利用できます。ご希望の方はこちらのフォームから「ファクタリング10秒カンタン無料診断」を行って下さい。売掛金があれば、最短1日で資金調達をすることができます。

※資金調達の成功を確実にしたい場合は、どちらかの審査に落ちても大丈夫なように、ファクタリングとビジネスローンの両方に今から申し込んでおいて下さい。両方申し込んでおくことで、資金ショートは確実に回避できます。

 

 

3. おすすめできる事業者例

どのような事業者が不動産担保ローンを活用するとよいのでしょうか。明確な決まりはありませんが、価値ある不動産を持っていて、まとまった資金を必要としている事業者はみな、資金調達の1つの方法として検討できます。

 

3-1.信用金庫に断られても資金調達できた – 建設会社Aさん

Aさんは建設業を営んでおり、信用金庫から運転資金を借り入れていましたが、その資金では通常の運転が精一杯で、それ以上のことができませんでした。そこで不動産担保ローンについて相談したところ、長期で資金を借り入れることができ、資金繰りが安定しました。

 

詳しくは:新生インベストメント&ファイナンス 公式サイト

 

3-2.大口取引のための運転資金を確保できた – 小売業Bさん

転売事業で高級品を扱うことが多いBさんの会社では、ときどき仕入れ額の大きい取引が発生します。今回、大口の取引が決まりました。しかし問題が発生します。3か月後の手形の入金によって何とか購入資金は支払えるものの、当面の運転資金が不足してしまうことがわかったのです。

 

そこで、自宅を担保に融資してくれる金融機関を探したところ、無事3か月後までの運転資金を調達することができました。不動産担保ローンなら、返済がゆっくりめのプランを選択できるので、資金繰りにもゆとりができて満足しています。

 

詳しくは:ノンバンクのビジネスローン白書

 

3-3.リスケジュール中で資金調達できた – 製造業Cさん

製造業を営んでいるCさん。会社は2期連続で赤字となってしまい、いまはリスケジュール中です。そんな中でも、今期は半分過ぎたところで黒字になっていて、今後は利益も順調に拡大していく見通しがあって、自信もあります。とはいっても、追加の運転資金がなければ利益拡大以前の問題で、会社は窮地に立たされてしまいます。

 

そこで、現在取引中の金融機関で融資の相談をしてみましたが、「リスケジュール中の会社に追加貸出するのは難しい」と断られてしまいました。しかし、そんな時に不動産担保ローンについて知って、法人所有の不動産を担保に運転資金を調達することができました。結果、黒字化に成功し、安定した経営に向けて順調に物事が進んでいます。

 

詳しくは:ASAX

 

3-4.身内の不動産を担保にして資金調達 – Dさん

Dさんは、法人の代表です。母親が所有する自宅を担保にして、運転資金として1,000万円を調達したいと考えていました。しかし、銀行にその考えについて伝えると、「身内の不動産を担保にした融資は行なえない」との返事が帰ってきました。

 

そんな中、不動産担保ローン会社に相談したところ、「母親が所有する不動産には2,000万円程度の価値があり、1,000万円なら融資可能」と判断され、運転資金を手にすることができました。

 

詳しくは:SBIエステートファイナンス

 

3-5.新工場建設に向けて一念発起 – 金属加工業Eさん

先代から続く金属部品加工会社を経営するEさんの会社では、長年の操業によって工場設備が老朽化していました。自宅と工場が離れていることも考えて、この機会に新たな工場を建設し、その隣に自宅を建てようと考えました。

 

最初は、「いまの家を売れば何とか資金は手にできるだろう」と考えていましたが、思うように売却できませんでした。そんな状況で不動産担保ローンを扱っている会社に相談したところ、自宅が売れるのを待たなくても、いまの自宅を担保にして融資を受けることで、工場と自宅の建設を進めていけることがわかりました。建設資金を融資してもらい、やがて自宅も売却できて、いまでは新しい工場で快適に操業を続けています。

 

詳しくは:abic

 

これらはほんの一例に過ぎません。これまでたくさんの事業者が、さまざまな目的で不動産担保ローンを利用し、安定した経営、事業拡大に成功しています。

 

4. 事業者向け不動産担保ローンおすすめ8選

いざ不動産担保ローンを申し込もう!と思っても、どこに行けばいいのかわからない。そんなことで悩まず、すぐに話を進めていけるように、これから事業者向け不動産担保ローンを扱っている会社を取り上げていきます。

いちど全体を確認して、その後で再び読み直して、申し込む会社を選んでください。

関連記事:不動産担保ローン20選!銀行の審査基準や金利で比較、おすすめ人気ランキング(2018年最新版)

 

4-1.ビジネクスト 不動産担保ビジネスローン

画像:ビジネクスト

 

運営会社名 ビジネクスト株式会社
所在地 東京都港区芝2丁目31-19
商品名 不動産担保ビジネスローン
金利 5.0%~15.0%
融資額 100万円~1億円
融資対象 法人または個人事業主
その他の情報 契約時の手数料・保証料不要

担保物件の所有者・抵当順位不問

ビジネクストは、法人や個人事業主を中心に融資を行なっている会社です。消費者金融の大手アイフルの系列で、平成13年の設立以来、融資における歴史と実績を積み重ねています。

 

借り入れた資金は、さまざまな事業活動に使えます。最長30年(360回以内)の返済期間で、最大1億円の融資が可能です。会社所在地は東京ですが、全国からの申し込みに対応しています。契約時の事務手数料が無料です。

親族が所有している不動産を担保にしたいときや、毎月の返済額を極力抑えて利用したいときにおすすめです。

 

詳しくはこちら:ビジネクスト 公式サイト

 

4-2.セゾンファンデックス 不動産担保ローン

 

画像:セゾンファンデックス

 

運営会社名 株式会社セゾンファンデックス
所在地 東京都豊島区東池袋三丁目1番1号 サンシャイン60 53階
商品名 不動産担保ローン
金利 2.65%~9.9%
融資額 100万円~3億円
融資対象 法人または個人事業主
その他の情報 大阪に支店あり

全国対応だが、来社できない場合はプラスで手数料がかかる

法人・個人事業主向けの不動産担保ローンを扱っているセゾンファンデックスは、クレディセゾングループの金融会社です。仕入れ資金、設備投資のための資金はもちろんのこと、事業者ローンの借り換えに利用されることもあります。幅広い使途が特徴のローン商品です。

 

変動金利か固定金利かどちらかを選ぶことができ、借り入れ期間は最大で25年、借り入れ限度額は3億円未満となっています。金利水準は低くなっていますが、事務手数料がかかる点でビジネクストとは違いがあります。

 

詳しくはこちら:セゾンファンデックス 公式サイト

 

4-3.SBI エステートファイナンス 不動産担保ローン

画像:SBI エステートファイナンス

 

運営会社名 SBIエステートファイナンス株式会社
所在地 東京都新宿区西新宿2-6-1 新宿住友ビル22階
商品名 長期ローン
金利 2.9%~9.5%
融資額 100万円~1億円
融資対象 個人、法人または個人事業主
その他の情報  不動産担保ローン専門会社

首都圏に特化している

SBIグループのSBIエステートファイナンスは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の首都圏に特化した不動産担保ローン専門の会社です。取り扱い地域に住んでいる事業者は、選択肢に加えることができます。創業から20年以上経過しており、融資の実績が豊富です。

金利は2.9%~9.5%となっていますが、支払利息や手数料を含めた実質年率は15%程度になります。

 

相談の時点で専属の担当がサポートしてくれるのが魅力です。また、独自の審査基準を採用していて、融資までのスピードは最短で3営業日となっています。スピードを重視する経営者におすすめです。

 

詳細はこちら:SBI エステートファイナンス 公式サイト

 

4-4.東京スター銀行 スター不動産担保ローン

画像:東京スター銀行

 

運営会社名 株式会社東京スター銀行
所在地 東京都港区赤坂二丁目3番5号
商品名 不動産担保ビジネスローン
金利 6.0%~12.0%(固定金利)
融資額 100万円以上2億円以内
融資対象 法人または個人事業主
その他の情報 申し込みから約3週間で融資

最長25年まで借りられる

東京スター銀行では、個人向けの「スター不動産担保ローン」とは別に、法人・個人事業主向けに「不動産担保ビジネスローン」を販売しています。資金用途は自由で、納税資金にも活用できます。

審査では不動産担保力を重視しているので、業績に不安があってもいちど相談してみるとよいです。長期の借り入れによって毎月の返済額を抑えられ、キャッシュフローが安定します。

 

東京スター銀行では、資金調達をきっかけにして事業成長のサポートを提供してくれます。とくに、法人になって間もない事業者や、経営面でのアドバイスを必要としている会社にはおすすめです。

 

詳しくは:東京スター銀行 公式サイト(法人向けメニュー)

 

4-5.アサックス(ASAX) 法人・事業者向け不動産担保ローン

画像:ASAX

 

運営会社名 株式会社アサックス(ASAX CO.,LTD.)
所在地 東京都渋谷区広尾1丁目3番14号
商品名 法人・事業者向け不動産担保ローン
金利 2.60%~7.80%
融資額 300万円~10億円
融資対象 法人または個人事業主
その他の情報 返済期間は最長30年(360回)まで

融資取り扱い手数料は、融資額の0%から3.0%

アサックスの法人・事業者向け不動産担保ローンは、融資額が大きく、最大10億円となっています。高額融資を希望する事業者におすすめです。ほかでは最大1億円としているところが多い中で、最大融資額が際立っています。

 

審査の回答が最短で即日、融資スピードが最短で3日と、対応の早さも際立っています。専属担当者がスピーディに物事を進めていくので、できるだけ早く資金を手にしてビジネスを展開していきたい事業者にはメリットが大きいです。

 

詳しくはこちら:アサックス(ASAX) 公式サイト

 

4-6.日宝 不動産担保ローン

画像:日宝

 

運営会社名 日 宝(商号)
所在地 東京都渋谷区神南1丁目20番15号 和田ビル6階
商品名 不動産担保ローン
金利 4.0%~9.9%
融資額 50万円~5億円
融資対象 法人、個人を問わない
その他の情報 返済期間は1か月~30年

申し込みはインターネットか電話に限る

5億円という高額な融資だけではなく、50万円程度の“ちょっとした”融資にも対応している日宝。30年以上に及ぶ営業実績により不動産担保ローンのノウハウが蓄積されていて、柔軟な審査をしてくれます。相談しながら話を進めていきたい経営者におすすめです。

 

債務整理中や自宅が競売にかかっているなど、特別な状況にあっても相談にのってくれます。借り入れを1つにまとめるためにも利用されることがあります。

 

詳しくはこちら:日宝 公式サイト

 

4-7.新生インベストメント&ファイナンス 事業者向け不動産担保ローン

画像:新生インベストメント&ファイナンス

 

運営会社名 新生インベストメント&ファイナンス株式会社
所在地 東京都千代田区外神田三丁目12番8号 住友不動産秋葉原ビル10階
商品名 事業者向け不動産担保ローン
金利 2.80%~6.80%
融資額 300万円~10億円

※ただし1つの物件に対して最大5億円まで

融資対象 法人のみ
その他の情報 キャンペーン金利が適用されるタイミングがある

手数料は融資金額の2.0%+消費税

業歴が浅くて審査に不安があっても柔軟な対応をしてくれる新生インベストメント&ファイナンスの事業者向けローンは、会社が急成長して事業規模拡大や新規事業の展開を考えているときにおすすめです。新生銀行が100%出資しています。

 

正式な申し込みから融資までが最短で1週間と、比較的早く借り入れが可能になります。注意点は、担保不動産エリアが東京都心とその近郊に限られることです。大阪や名古屋、福岡で希望する場合は、事前に確認が必要です。

 

詳しくはこちら:新生インベストメント&ファイナンス 公式サイト

 

4-8.出光クレジット 事業者向け不動産担保ローン

画像:出光クレジット

 

運営会社名 出光クレジット株式会社
所在地 東京都墨田区両国2-10-14 両国シティコア18階
商品名 事業者向け不動産担保ローン
金利 2.60%~9.80%
融資額 100万円~1億円未満
融資対象 法人または個人事業主
その他の情報 返済期間は3年~15年まで

手数料は融資金額の2.0%+消費税

出光クレジットの事業者向け不動産担保ローンは、面倒な手続きをできるだけなくしてすぐに融資してほしいと願っている経営者におすすめです。シンプルな6ステップで融資実行までスピーディに進んでいきます。

 

返済期間が最長で15年までと、他の事業者向け不動産担保ローンと比較して短く設定されている点に注意してください。その他は、金利水準が低く、自分や自社名義以外の不動産でもOK、他の金融機関で担保になっている不動産や借地でもOKと、比較的借りやすい条件になっています。

 

詳しくはこちら:出光クレジット 公式サイト

 

不動産担保ローンについて考えるその前に・・・もしあなたが経営者で、今すぐ資金調達をしないと会社の経営が大変なことに・・・そんな状況になっているなら、不動産担保ローンについて考えている間にも実際的な対策を講じる必要があります。まず『ビジネスローン』への申し込みについて検討したほうが良いでしょう。ネット申し込みで今すぐ審査してもらうことができ、来店などの手間がありません。500万円くらいの資金であれば最短1日で調達できるので、お急ぎの場合は今すぐ(以下の)リンクをクリックして申し込んでみてください(申込みは10分で終わるのでカンタンです)。

 

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5. 不動産担保ローンの注意点

ときどき、何かを申し込んだ後になって後悔することはありませんか?

小さなことならまだしも、大きな決定においては後になってから「賢明な決定をした!」と思いたいものです。

 

多くの場合、申し込む前に知るべきことを知っておくことで、賢明な判断ができます。不動産担保ローンについて言えば、申し込む前にどんなことを知っておくべきでしょうか。ここで5つ取り上げてみます。

 

5-1.金利水準

「不動産担保ローンの金利は低い」という固定観念を持っていると、後になって後悔するかもしれません。金利水準をよく理解したうえで申し込むとよいでしょう。

 

たしかに不動産担保ローンの金利は、ビジネスローンと比較すると低くなっているのが一般的なので、その意味では“低い”ととらえることができます。一方、銀行からの借り入れや、日本政策金融公庫から事業性資金を融資してもらう時の金利と比較すると、それらより金利が高くなることがあります。

 

5-1-1.金利は審査によって決まる

不動産担保ローンでは、金利が「〇〇%~〇〇%」といった具合に幅があります。どの金利が適用されるかは、審査によって決まります。審査での評価が高ければ低い金利が適用され、審査での評価が低ければ高い金利が適用されます。

基本的に、担保にする不動産の価値に対して借り入れ額が少ないと、その分だけ審査の評価が上がって金利が低くなる傾向があります。なぜなら、貸す側にとってはリスクが少なくなるからです。

 

極端な例ですが、5,000万円の評価額の土地に対して5,000万円の借り入れを希望する場合と、5,000万円の評価額の土地に対して50万円の借り入れを希望する場合では、金融機関の抱えるリスクに大きな違いがあります。これを保全率といい、とくに不動産担保ローンの審査で重視されます。

不動産の価値に対して目一杯借り入れたいときは、上限金利に近い金利が適用される可能性があります。その場合は、上限金利の低い金融機関から借り入れることで金利を幾分抑えることができるかもしれません。

 

5-2.諸費用・手数料

不動産担保ローンを利用するためには諸費用・手数料が発生します。金利だけに注目するのではなく、かならず諸費用・手数料にも目を向けてください。

 

5-2-1.事務取扱い手数料

事務取扱い手数料の中には、次のようなものが含まれます。

  • 保証委託事務手数料
  • 融資事務取扱手数料

 

保証委託事務手数料は、金融機関が保証会社に保証を委託することによってかかる保証料とは別のものです。利用者が保証会社を利用することによって発生する事務手数料のことです。これは通常、融資をしてもらうときにかかります。金融機関によっては、繰り上げ返済をしたり条件を変更したりする際にも保証委託事務手数料が発生します。各金融機関でパーセンテージが定められていますが、相場は借り入れする額の2%前後です。

融資事務取扱手数料は、金融機関に対して支払う手数料と考えるとよいです。いわば、不動産担保ローンを扱うときの手数料で、会社の利益になります。目安は借り入れ金額の1%~3%程度です。

 

保証委託事務手数料と融資事務取扱手数料は、かならず徴収しなければならない項目ではなく、金融機関によっては「事務手数料は発生しません」としていることがあります。

 

5-2-2.印紙税

印紙税は、課税文書にかかるので、不動産担保ローンを利用するときには避けられない費用です。

 

課税文書

印紙税が課税される対象となる契約書および受取書のことを「課税文書」という(印紙税法第3条第1項)。
具体的には次の1.から6.などが「課税文書」に該当する(印紙税法別表第一)。

1.不動産売買契約書
2.建築工事請負契約書
3.土地賃貸借契約書
4.金銭消費貸借契約書
5.3万円以上の売上代金の領収証
6.3万円以上の売上代金以外の金銭の領収証

(補足)
・建物賃貸借契約書は課税文書ではない。
・不動産の仲介を依頼した場合に作成する「不動産媒介契約書」は課税文書ではない。
・売上代金の領収証とは、「手付金の領収証」「不動産売買代金の領収証」「賃貸料の領収証」「不動産仲介手数料の領収証」などである。
・売上代金以外の金銭の領収証とは「敷金の領収証」などである。

引用元:re-words

 

不動産担保ローンを利用するときには「消費賃借契約書」を交わすことになるので、印紙を添付する必要があります。印紙代は、借り入れ金額によって変動します。

借り入れ金額 印紙代
1万円未満 非課税
100万円以上500万円以下 2,000円
500万円以上1,000万円以下 10,000円
1,000万円以上5,000万円以下 20,000円
5,000万円以上1億円以下 60,000円
1億円以上5億円以下 100,000円

住宅ローンのように、WEB上で契約できるようになると印紙は不要になります。不動産担保ローンをWEB上で扱う金融機関が出てきたら印紙はいらなくなるでしょう。

 

5-2-3.登記費用

不動産を担保にして融資してもらうので、不動産登記謄本に抵当権が設定されることになります。

 

不動産登記簿謄本とは

不動産の登記簿には土地登記簿と建物登記簿の2種類があり、土地は一筆(1区画)ごと・建物は一棟ごとにそれぞれ記載されています。
不動産登記簿は土地・建物に関する所在・面積、所有者の住所・氏名、その物件の権利関係等が記載されていて、登記簿謄本とはその写しのことを言います。
不動産登記法により公示が義務付けられているので、手数料(登記印紙で納付)を払えば誰でも交付、閲覧が可能です。

引用元:century21

 

抵当権

抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、万が一、借りた人(債務者)が返済できない(債務不履行)場合に土地や建物を担保とする権利のこと。抵当権を設定した不動産については、返済のためにその不動産が競売などにかけられた場合、抵当権者は他の債権者に優先して弁済が受けられる。お金を貸す金融機関がこの抵当権を登記することを「抵当権設定登記」という。
抵当権設定登記が完了すると、登記簿には、登記の目的、登記の原因、債権額金、利息、損害金、債務者、抵当権者(金融機関名)などの情報が記載される。

引用元:SUUMO

 

抵当権を設定するときには登記費用がかかります。厳密に言えば、登記費用には2つが含まれます。

  • 抵当権設定費用(登録免許税)
  • 司法書士への報酬

 

抵当権設定費用は、借り入れ金額に対して0.4%と定められています。それで、借り入れ金額が上がれば上がるほど費用がかかります。

 

土地や建物を建築したり購入したりしたときは、所有権保存登記や移転登記等をします。この登記をする際にかかる税金が登録免許税です。

登録免許税の計算

税額 = 課税標準 × 税率
(注1)土地の売買による所有権の移転登記については、平成31年3月31日まで軽減税率により税額を計算します。
(注2)一定の要件を満たす住宅用建物については、軽減税率を適用することができます。

引用元:三井不動産リアリティ

 

登記の仕事は司法書士にお願いすることになります。そのため、司法書士への報酬が必要です。ほとんどの金融機関では、その金融機関指定の司法書士のもとで登記を進めていくことになります。そのため、登録免許税と司法書士への報酬がセットで請求されることになります。司法書士報酬の相場は8万円~10万円程度です。

 

5-2-4.火災保険料

不動産担保ローンを利用するにあたって、火災保険への加入を求められます。そうしないと、万が一のときには損害によって利用者が困窮し、返済不能になってしまうことがあるためです。

 

火災保険 [かさいほけん]
火災・風災・落雷・水害・水濡れ・盗難など、災害や日常生活の中での事故を補償する保険。当社との不動産担保ローン取引の中では、火災保険への加入をお願いするケースもございます(お取引によって異なるので、ご相談・お申込の際に担当者にご確認ください)。火災保険はお客様の名義でご加入いただき、当社により質権を設定させていただきます。万が一損害を被られた際には支払われる保険金より、不動産担保ローン取引のご返済に充当させていただきます。

引用元:ASAX

 

ただし、土地だけを担保にして借り入れる場合や、すでに火災保険に加入している場合は新規加入の必要はありません。

 

5-2-5.その他の費用

その他、必要になるかもしれない費用は以下のとおりです。

  • 不動産鑑定費用
  • 振り込み手数料
  • 司法書士の交通費や郵送費(遠方の場合)
  • 解約違約金(繰り上げ返済する場合)
  • 書類を発行する時の手数料 など

 

担保に設定する土地の正確な評価額を知るためには、不動産鑑定士に依頼する必要があります。そのときの費用が不動産鑑定費用として発生します。かかる費用は土地によって変わりますので一概には言えませんが、10万円~20万円程度が平均的な費用と考えられています。

 

―不動産鑑定士とは―

不動産鑑定士は、地域の環境や諸条件を考慮して「不動産の有効利用」を判定し、 「適正な地価」を判断します。つまり、不動産鑑定士は、不動産の価格についてだけでなく、不動産の適正な利用についての専門家でもあります。
不動産鑑定士はさまざまな分野で活躍しています。国や都道府県が土地の適正な 価格をー般に公表するための、地価公示や地価調査の制度をはじめとして、 公共用地の取得、相続税標準地の評価、固定資産税標準宅地の評価、裁判上の評価、会社の合併時の資産評価ならびに現物出資の評価、さらには、不動産に関するコンサルティング等、広く公共団体や民間の求めに応じて不動産鑑定士が業務を行っています。

引用元:公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会

 

返済方法が「相手の指定する銀行口座への振り込み」になっている場合、毎回の返済時に振込手数料が発生します。1回の手数料はわずかでも、全返済期間を通じてある程度の金額になりますので、費用としてしっかりと見積もっておくとよいです。

遠方の司法書士に依頼すると、立ち会いのための交通費を別途請求されることがあります。また、郵送でのやりとりを重ねるときには郵送費が必要になるかもしれません。

 

最初に発生する費用ではありませんが、途中で「繰り上げ返済をしよう!」と思ったとき、中途解約扱いになったり繰り上げ返済手数料という名目になったりして手数料が請求されることがあります。その相場は残りの返済額(元金)の1%~3%ほどです。この手数料の水準によっては、繰り上げ返済をすることによるメリットが消失しますので注意してください。

 

そのほか、申し込み時に指定される書類をそろえるために、わずかですが手数料がかかることがあります。

 

必要書類の例

  • 法人代表者の住民票や収入証明書
  • 商業登記謄本
  • 決算報告書
  • 担保提供予定者の納税証明書
  • 担保予定不動産のローン残高を確認するための残高証明書 など

 

不動産担保ローンを利用するときには、諸費用や手数料が発生することを知っておきましょう。

 

5-3.不動産の価値

不動産担保ローンでは、申込者の属性よりも担保として利用する不動産の価値に重きが置かれます。それで、極端な例ですが、まったく価値のない土地や建物を担保にしようと思っても、金融機関は融資してくれません。価値のある不動産を保有しているべきです。

「その不動産にどれくらいの価値があるか」、金融機関は貸付をする前にその価値を査定します。主な査定方法は一物四価収益還元法です。

 

5-3-1.一物四価

一物四価の「四価」とは、次の4つの価格のことです。

  1. 実勢価格
  2. 公示地価
  3. 固定資産税評価額
  4. 相続税路線価

 

通常、土地売買は買いたい人と売りたい人の合意に基づいて行なわれ、そのときの金額が「時価」または「実勢価格」になります。周辺の土地の相場や取引事例を参考に、売る側も買う側も調査をして臨むので、高すぎれば売れません。

 

公示価格は、土地取引価格の指標として国土交通省によって公示されるものです。

 

公示価格
公示価格とは、地価公示法に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示する標準地の価格のこと。正式には「地価公示価格」といい、都市計画区域内で標準的な土地を選定し、毎年1月1日時点の1m2当たりの正常な価格を判定して、3月に公示されている。

なお、ここでいう正常な価格とは、売り急ぎなどの特殊な事情がない売買で成立すると認められる価格のことで、2名の不動産鑑定士(鑑定評価員)の鑑定評価をもとに判定される。

公示価格は、土地の適正な価格形成に寄与することを目標とし、一般的な土地取引の指標や公共事業地の取得価格算定の基準とされるほか、固定資産税評価や相続税評価の基準にもなっている。

引用元:SUUMO住宅用語辞典

 

固定資産税評価額は、その名の通り固定資産税を徴収するための評価額のことで、3年に1回見直されて、評価額が変わることがあります。固定資産税評価額は公示地価の7割のラインで決定されます。

 

相続税路線価は、土地の相続や贈与の際に「どれだけの税金をかけるか」計算するときの基礎価格のことです。

 

相続税路線価
国税庁が相続税や贈与税を算定する際に基準とする土地の単価のことです。都市部の道路ごとに設定されており、1m2当たり千円単位で表示されています。

また、路線価図とは、道路ごとに路線価を表示した図面のことです。路線価図には、土地単価だけでなく、借地権割合や貸家建付地割合なども表示されています。道路の丸印の中の数字が単価、記号が借地権割合です。

路線価は国税庁のホームページで調べることができます。

引用元:三井不動産

 

1つの土地に対して、4つの価格を指標として不動産の価値を審査することがあるわけです。

 

5-3-2.収益還元法

収益還元法とは、その不動産が将来生み出すであろうと思われる収益を考えて不動産価格を定める方法です。この収益還元法ではじき出された価格を「収益価格」と呼びます。

 

収益価格を求めるために、直接還元法DCF法が用いられます。

 

直接還元法
一定期間(通常は1年間)の純収益を還元(還元利回り)で割って、100を掛けて収益還元価格を求める方法です。

不動産を長期に保有する場合に適しており、還元利回りの選択が重要になります。

対象不動産の収益価格=一期間の純収益÷還元利回り

引用元:Re-Guide

 

DCF法
対象不動産の保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られると予測される価格を、現在価格に割り戻して合計する方法です。

直接還元法より予測の精度を高めたものですが、特殊性が濃く、内容も複雑となっています。

不動産の証券化に関する鑑定評価等で期毎の説明をする際には、DCF法の適用し、併せて直接還元法を適用することで検証を行うことが適切とされています。

引用元:Re-Guide

 

価値ある不動産を持っていると判断されれば、その分だけ融資の幅が広がります。

 

5-4.銀行における不動産担保ローンの取り扱い

ほとんどの銀行では「事業者向け不動産担保ローン」と全面に打ち出したローン商品を扱っていません。扱っているとしても、「フリーローン(不動産担保型)」などの形式でまとめられています。

もちろん、「銀行では不動産を担保にしてお金を借りることはできない」というわけではありません。むしろ銀行では、審査するときに不動産を担保にすることを条件にして融資してくれることがあります。

 

結果的にはどちらも同じように感じるかもしれませんが、「不動産を担保にしてお金を借りる」なら、最初から不動産担保ローンを扱っている金融機関に相談すると話が早いです。

 

5-5.融資までの時間

不動産担保ローンの場合は、即日融資とはいかないので時間的余裕を持って申し込むべきです。早くても3営業日ですが、土地の鑑定など複雑な審査が関係してきますので、大抵はもっと時間がかかります。

 

不動産担保ローンについて考えるその前に・・・もしあなたが経営者で、今すぐ資金調達をしないと会社の経営が大変なことに・・・そんな状況になっているなら、不動産担保ローンについて考えている間にも実際的な対策を講じる必要があります。まず『ビジネスローン』への申し込みについて検討したほうが良いでしょう。ネット申し込みで今すぐ審査してもらうことができ、来店などの手間がありません。500万円くらいの資金であれば最短1日で調達できるので、お急ぎの場合は今すぐ(以下の)リンクをクリックして申し込んでみてください(申込みは10分で終わるのでカンタンです)。

 

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同時に、もし手持ちの売掛金があるなら、ファクタリング(売掛金を売却して資金調達する方法)を利用できます。ご希望の方はこちらのフォームから「ファクタリング10秒カンタン無料診断」を行って下さい。売掛金があれば、最短1日で資金調達をすることができます。

※資金調達の成功を確実にしたい場合は、どちらかの審査に落ちても大丈夫なように、ファクタリングとビジネスローンの両方に今から申し込んでおいて下さい。両方申し込んでおくことで、資金ショートは確実に回避できます。

 

 

6. 事業者向け不動産担保ローン、融資までの流れ

最後に、申し込みから借り入れまでの流れを確認して、事前にイメージしておきましょう。詳細については、申し込みを検討している会社のウェブサイトで確認する必要がありますが、ここでは一般的な流れについて概観します。

 

6-1.事前審査(仮申込)

ウェブサイトから、必要な項目を入力して申し込みます。そうすると、入力された情報に基づいて仮審査が行なわれます。

 

6-2.本申込

仮審査を通過すると、申込書類が送られてきます。それらの書類に記入して返送します。このときに、金融機関の担当者と面談して融資について話し合ったり、気になることについて相談したりする機会が設けられることもあります。申し込みが終わったら、本審査です。

 

6-3.本審査

金融機関、保証会社共に、申込書類に基づいて審査を行ないます。この段階で、担保となる不動産を鑑定し、現地調査が行なわれます。融資が承認されたら、担当者が会社に来て打ち合わせをすることになります。そして契約へと進みます。

 

6-4.契約

契約に必要な書類へ記入します。契約時の説明、写しの交付などが必要になるので、担当者が会社に来るか、自ら店頭に行くかどちらかによって、契約に伴う説明を口頭で受けることになります。

 

6-5.融資実行

契約が完了すると、融資金額が指定口座に振り込まれます。こうして資金を手にすることができます。

関連記事①:不動産担保ローン(不動産担保融資)を利用するメリットとデメリット

関連記事②:【保存版】不動産担保ローンとは?不動産担保融資を成功させる3つのコツ!

 

 

まとめ

今回は法人向け不動産担保ローンについて取り上げてきました。いかがだったでしょうか?

 

不動産を上手に活用することで、今後のビジネスを加速させるための資金を手にすることができます。しかも、その不動産の価値次第では5,000万円、1億円、それ以上の融資を引き出すことが可能です。現状維持で会社を存続させることが難しい時代にあって、どの企業も今後を見据えてさまざまなプロジェクトを考えたり、販路を拡大するために打って出たりしています。そんなときに必要となるのが、事業性資金です。

不動産担保ローンについてはっきり理解したいま、あなたの会社はどんな結論に達するでしょうか。今後も、資金調達に成功して会社がますます発展することを願っています。
以上、「不動産担保ローンは金利が有利?!事業者におすすめする5つのメリット」でした。

 

不動産担保ローンについて考えるその前に・・・もしあなたが経営者で、今すぐ資金調達をしないと会社の経営が大変なことに・・・そんな状況になっているなら、不動産担保ローンについて考えている間にも実際的な対策を講じる必要があります。まず『ビジネスローン』への申し込みについて検討したほうが良いでしょう。ネット申し込みで今すぐ審査してもらうことができ、来店などの手間がありません。500万円くらいの資金であれば最短1日で調達できるので、お急ぎの場合は今すぐ(以下の)リンクをクリックして申し込んでみてください(申込みは10分で終わるのでカンタンです)。

 

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